Rủi ro khi nhận the chấp quyền sử dụng đất là gì?

Chào Luật sư, tôi có nghe đến việc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do tôi ít học, không có nhiều kiến thức pháp luật nên không biết rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Nếu như là cá nhân thì có được phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất hay không? Thế chấp quyền sử dụng đất có cần công chứng, chứng thực không? Luật quy định trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Thế chấp là gì?

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản có thực hoặc tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai.

Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Các loại đất được thế chấp quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;
Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Pháp luật cho phép cá nhân, tổ chức nhận bảo đảm cho vay nhưng họ có rà soát được sở hữu của tài sản đó hay không lại là câu chuyện khác. Do đó, phải lưu ý tất cả các trình tự thủ tục, bởi có những trình tự bắt buộc trong lúc nhận bảo đảm bất động sản như công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm thì không được bỏ sót dễ dẫn đến sau này xảy ra tranh chấp, gây thiệt hại

Theo quy định tại Bộ luật dân sự quy định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp“.

Điểm g khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Pháp luật không có quy định hạn chế cá nhân không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Anh/chị và bên thế chấp có thể lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Thế chấp đất đồng sở hữu như thế nào?

Thứ nhất, việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Thứ hai, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Đất rừng phòng hộ có được thế chấp không theo quy định mới?

Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, việc các loại đất không được thế chấp lại được quy định rải rác tại các điều khoản, bao gồm một số loại như:

Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước;
Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch;
Đất không có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải toả, bồi thường;…
….

Như vậy, đất rừng phòng hộ là trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất bởi lẽ, chuyển nhượng đất rừng phòng hộ bị giới hạn về đối tượng, phạm vi; do đó, không đảm bảo điều kiện về người nhận thế chấp.

Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý thế nào?

Trường hợp 1:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nếu bạn được xác định là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Ngân hàng có quyền khởi kiện và cơ quan thi hành án có quyền kê biên cả tài sản gắn liền với đất là căn nhà của bạn để xử lý theo đúng quy định pháp luật.

Trường hợp 2:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền; nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất; trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nếu bạn được xác định không phải chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cơ quan thi hành án không có quyền kê biên tài sản gắn liền với đất là căn nhà.

Có thể bạn quan tâm:

Thông tin liên hệ Luật sư X

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Mẫu công chứng sơ yếu lý lịch năm 2022”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo thông báo về việc tạm ngừng kinh doanh; xin giấy phép bay flycam, đơn xác nhận độc thân mới nhất, mã số thuế cá nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn giải thể công ty, trích lục khai tử; tra cứu thông tin quy hoạch, hợp pháp hóa lãnh sự bộ ngoại giao của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thế chấp đất có hiệu lực từ khi nào?

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Đối với đất thuê trả tiền một lần thì thực hiện thế chấp thế nào?

Căn cứ theo các trường hợp Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người sử dụng đất chỉ có quyền được thế chấp.

Khi nào thì việc thế chấp chấm dứt?

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;
4. Theo thoả thuận của các bên.