Xin chào Luật sư X. Tôi là công dân Việt Nam, hiện nay 25 tuổi. Tôi được một người quen biết môi giới để mua một mảnh đất thổ cư, chỉ mua đất chứ không có nhà. Theo thỏa thuận thì chủ đất chỉ làm cho tôi giấy ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất chứ tôi không được đứng tên đất trực tiếp bởi lý do tốn kém và thủ tục phức tạp. Tôi có thắc mắc rằng quy định pháp luật về ủy quyền định đoạt nhà đất như thế nào? Rủi ro của hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất ra sao? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Ủy quyền định đoạt nhà đất là gì?
Hợp đồng uỷ quyền phải được lập thành văn bản; nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, thì hợp đồng uỷ quyền phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền, Bên được uỷ quyền thì được uỷ quyền lại chọ người khác, nếu được bên uỷ quyền đồng ý hoặc pháp luật có quy định. Việc uỷ quyền lại không được vượt quá phạm vị uỷ quyền ban đầu.
Trong thực tế không phải bao giờ cá nhân hoặc pháp nhân cũng có thể trực tiếp tham gia vào quan hệ hợp đồng. Việc không tham gia trực tiếp có thể do nhiều lí do khác nhau hoặc khi đã tham gia vào một quan hệ hợp đồng nhất định nhưng không có điều kiện thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. Vì vậy, pháp luật cho phép họ có thể ủy quyền cho người thứ ba, thay mặt mình giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Quan hệ ủy quyền giữa cá nhân với nhau thường mang tính chất tương trợ giúp đỡ ưong những lúc cần thiết.
Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó:
- Bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, và
- Bên ủy quyền trả thù lao cho bên nhận ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.
Phạm vi ủy quyền định đoạt nhà đất gồm:
- Ủy quyền sử dụng và quản lý nhà đất;
- Ủy quyền định đoạt nhà đất.
Như vậy, hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền thực hiện quyền định đoạt nhà đất cho bên ủy quyền và được nhận thù lao nếu giữa hai bên có sự thỏa thuận.
Lý do xuất hiện hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất
Có nhiều lý do để lập hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất, nhưng thông thường và ngày càng trở nên phổ biến hiện nay là nhằm mục đích che giấu một giao dịch chuyển nhượng nhà đất mà nguyên nhân chính là do:
- Bên mua nhà không đủ điều kiện để sở hữu nhà ở ở Việt Nam, hoặc/và
- Nhà đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng, hoặc/và
- Để trốn thuế.
Có thể nói hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất chính là một giao dịch đường vòng nhằm đáp ứng được nhu cầu mua bán của các bên. Cụ thể các bên trong giao dịch sẽ lập ra 02 hợp đồng:
- Hợp đồng mua bán nhà đất: ghi nhận ý chí đích thực của các bên trong hợp đồng: đặc điểm của nhà đất, giá bán, nghĩa vụ thanh toán,…Tuy nhiên hợp đồng này không được đem đi công chứng và việc chuyển nhượng cũng sẽ không được đăng ký.
- Hợp đồng ủy quyền: bên bán (bên ủy quyền) ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất. Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng ủy quyền thường sẽ được công chứng.
Rủi ro của hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất
Cho rằng với hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất đã được công chứng, các bên có thể an toàn vượt qua pháp luật để chuyển nhượng thành công quyền sở hữu nhà đất. Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp luật, hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khác nhau.
Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất bị tuyên vô hiệu
Khi các bên thay đổi ý định của mình, có thể là bên bán muốn lấy lại nhà đất để bán với giá cao hơn hay bên mua muốn lấy lại số tiền đã thanh toán do tìm được tài sản khác với giá thấp hơn,… thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất vô hiệu. Cụ thể:
- Căn cứ tại Điều 125 và Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu.
- Cho dù hợp đồng ủy quyền đã được công chứng nhưng do mục đích nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà đất nên hợp đồng ủy quyền sẽ có thể bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt
Cần đặc biệt chú ý đến quy định tại Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể là hợp đồng sẽ chấm dứt trong trường hợp cá nhân chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện.
- Trường hợp 1: bên ủy quyền (tức bên bán) chết, hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt, nhà đất trong hợp đồng sẽ trở thành di sản thừa kế của những người thuộc hàng thừa kế của bên ủy quyền.
- Trường hợp 2: bên nhận ủy quyền (tức bên mua) chết, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ chấm dứt, tuy nhiên tài nhà đất trong hợp đồng này lại vẫn sẽ thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền.
Như vậy, dù đã trả tiền cho nhà đất, nếu hợp đồng chấm dứt do cá nhân chết, nhà đất vẫn sẽ không thuộc về bên được ủy quyền hay người thừa kế của bên được ủy quyền.
Nhà đất trở thành tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ
Bên nhận ủy quyền thường cho rằng đã có hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất và hợp đồng mua bán nhà đất thì đã trở thành chủ sở hữu, tuy nhiên, về mặt pháp lý, nhà đất vẫn thuộc sở hữu của bên ủy quyền, bên nhận ủy quyền chỉ là đại diện cho chủ sở hữu.
Vì lý do trên, khi bên bán có nghĩa vụ thanh toán với bên thứ ba, nếu chủ nợ có yêu cầu thì nhà đất trong hợp đồng ủy quyền vẫn sẽ bị kê biên, phát mãi để thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên bán.
Ngoài ra, ủy quyền định đoạt tài sản còn chứa đựng rất nhiều những rủi ro khác như bên nhận ủy quyền không thể đem thế chấp tài sản do nhiều ngân hàng không chấp nhận, bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng,…
Mời bạn xem thêm
- Thuế cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như thế nào?
- Các chi phí cấp sổ đỏ lần đầu năm 2022 gồm những gì?
- Cấp sổ đỏ lần đầu mất bao nhiêu tiền?
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Rủi ro của hợp đồng ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục mua bán đất đai hay cần sự tư vấn đặt cọc đất… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Quyền định đoạt tài sản là một trong ba quyền năng của mà chủ thể sở hữu tài sản có. Khi là chủ sở hữu tài sản thì chủ thể có quyền định đoạt tài sản.
Theo Điều 194 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Quyền định đoạt tài sản thuộc về chủ sở hữu tài sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không phải chủ sở hữu những vẫn có quyền định đoạt tài sản.
Điều 195 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
Điều 196 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:
Điều 196. Hạn chế quyền định đoạt
1. Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp do luật quy định.
2. Khi tài sản đem bán là tài sản thuộc di tích lịch sử – văn hóa theo quy định của Luật di sản văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua.
Trường hợp cá nhân, pháp nhân có quyền ưu tiên mua đối với tài sản nhất định theo quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu tiên mua cho các chủ thể đó.
Điều luật này chỉ ra nguyên tắc định đoạt đối với tài sản, đó là chủ thể có toàn quyền định đoạt tài sản theo ý mình (như chọn người nhận chuyển giao quyền sở hữu, cách thức định đoạt…) và quyền này chỉ bị hạn chế trong trường hợp luật quy định.
