Chào Luật sư, Luật sư có thể cho tôi biết về việc quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng được quy định như thế nào?. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vì một số lý do đặt biệt, hoàn cảnh khó khăn mà một số người buộc phải bán đi nhà đất mà mình đang thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên bạn biết đó, việc mua bán một tài sản nào đó như nhà đất là hết sức khó khăn, huống chi nhà đất này hiện đang là tài sản đang thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Vậy câu hỏi đặt ra là quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng được quy định như thế nào?
Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về việc quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng được quy định như thế nào?. LuatsuX mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Thế chấp vay vốn ngân hàng là gì?
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
– Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
– Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản như sau:
– Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
– Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Theo quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chấm dứt thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
– Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
– Tài sản thế chấp đã được xử lý;
– Theo thoả thuận của các bên.
Nhà đất có thể dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng được hay không?
Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản thế chấp như sau:
– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai chính là bất động sản, cho nên nhà đất có thể dùng để thế chấp vay vốn ngân hàng.
Nhà đất đã thế chấp vay vốn ngân hàng có bán lại được hay không?
Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
– Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.
– Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
– Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
– Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
– Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy người thế chấp nhà đất để vay vốn tại ngân hàng có quyền được bán tài sản đã thế chấp tuy nhiên phải được phía ngân hàng nhận thế chấp đồng ý.
Quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng được quy định như thế nào?
Thứ nhất, Tiến hành thông báo với phía ngân hàng là bạn đang muốn bán nhà đất mà mình đang thế chấp.
Bởi theo quy định của pháp luật thì người thế chấp nhà đất để vay vốn tại ngân hàng có quyền được bán tài sản đã thế chấp tuy nhiên phải được phía ngân hàng nhận thế chấp đồng ý. Nếu không được sự đồng ý của ngân hàng thì bạn sẽ không được bán nhà đất đang thế chấp vay vốn cho người khác.
Thứ hai, tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà đất có thế chấp ngân hàng:
Việc mua nhà đất có thế chấp vay vốn ngân hàng là một việc hết sức phức tạp cho nên bạn cần phải thực hiện hết sức thận trọng để tránh tiền mất tật mang. Khi mua bán nhà thế chấp vay vốn ngân hàng bạn cần ký kết 02 hợp đồng và phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Một là hợp đồng mua bán nhà đất có thế chấp ngân hàng, hai là hợp đồng đặt cọc (hợp đồng này với mục đích là thanh toán phần tiền thế chấp vay vốn mà bên bán chưa trả hết cho ngân hàng để lấy lại sổ đỏ/sổ hồng để tiến hành thủ tục sang tên, cập nhận biến động đất đai).
Thứ ba, tiến hành thanh toán phần tiền thế chấp vay vốn còn thiếu với ngân hàng.
Tiền được lấy ra để thanh toán phần tiền thế chấp vay vốn còn thiếu với ngân hàng chính là phần tiền từ hợp đồng đặt cọc trước đó các bên đã ký kết. Và sau khi thanh toán xong lấy lại sổ đỏ/sổ hồng từ phía ngân hàng.
Thứ tư, tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 1: Các loại hồ sơ cần chuẩn bị.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính 2 bản photo có công chứng, chứng thực).
- CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng nhận chuyển nhượng (2 bản có công chứng, chứng thực).
- Hợp đồng mua bán nhà đất có thế chấp ngân hàng (2 bản chính công chứng hoặc chứng thực).
- Hồ sơ xác nhận vay vốn ngân hàng và thanh toán vay vốn ngân hàng.
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng hoặc chứng thực).
- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển quyền (nếu thuộc đối tượng này).
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).
- Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).
- Tờ khai thuế sử dụng đất nông nghiệp/phi nông nghiệp (2 bản chính).
- Tờ khai đăng ký thuế.
- Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).
Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ tại một trong hai nơi:
- Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Bộ hồ sơ này sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành cập nhật biến động đất đai.
Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (nếu trường hợp đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện có thể được tăng thêm 10 ngày).
Lưu ý: Thời gian giải quyết được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi nộp hồ sơ ban đầu.
Mời bạn xem thêm
- Thuế cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như thế nào?
- Các chi phí cấp sổ đỏ lần đầu năm 2022 gồm những gì?
- Cấp sổ đỏ lần đầu mất bao nhiêu tiền?
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Quy trình mua bán nhà đất vay ngân hàng được quy định như thế nào?″. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến tra cứu quy hoạch thửa đất; cách tra cứu thông tin quy hoạch nhanh và hiệu quả của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện chung:
– Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam, một số ngân hàng có hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.
– Độ tuổi thông thường trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi.
– Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định nhà nước.
– Có giấy tờ chứng minh nhân thân, tình trạng hôn nhân.
Điều kiện về thu nhập:
– Khách hàng có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
– Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê ( cho thuê nhà, thuê xe…) phải chứng minh được mình là chủ sở hữu.
– Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.
Điều kiện về tài sản thế chấp:
– Tài sản thế chấp là tài sản nhà đất khách hàng dự định mua thì phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, bản gốc, không tẩy xóa…
– Giá trị tài sản thế chấp đủ đảm bảo cho khoản vay theo tỉ lệ quy định.
– Tài sản đảm bảo không vướng tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
– Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như không nhận tài sản dưới 30m2, địa chỉ hẻm…
– Tài sản được cho là thế chấp thành công và hợp lệ khi được đăng ký thế chấp tại các cơ quan chức năng.
Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 quy định như sau:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
– Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy định.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về phương thức thanh toán tiền mua nhà đất vay vốn ngân hàng sẽ do các bên trong hợp đồng thoả thuận với nhau, có thể là:
– Thanh toán bằng tiền Việt Nam, bằng tiền mặt trực tiếp.
– Hoặc thông qua ngân hàng;
