Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026: đối tượng, thu nhập, hồ sơ

Để mua nhà ở xã hội năm 2026, bạn phải thuộc một trong các nhóm đối tượng theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, chưa có nhà ở tại tỉnh/thành có dự án (hoặc có nhưng bình quân dưới 15 m² sàn/người) và, với nhóm thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, có thu nhập thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng (độc thân) hoặc 50 triệu đồng/tháng (vợ chồng).

Quy định về nhà ở xã hội hiện hành là gì?

Nhiều người vẫn tìm “quy định về nhà ở xã hội năm 2021”. Trước đây, chính sách này dựa trên Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Hiện nay, các văn bản đó đã được thay thế. Nhà ở xã hội được điều chỉnh bởi:

• Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024), quy định đối tượng và điều kiện chung.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đã được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP (hiệu lực 10/10/2025), Nghị định 54/2026/NĐ-CP (ngày 09/02/2026) và Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực 07/04/2026).
• Luật Dân số 2025 (hiệu lực 01/07/2026), bổ sung đối tượng người có từ 02 con đẻ trở lên.

Sau khi chính quyền địa phương chuyển sang hai cấp (tỉnh – xã), việc xác nhận một số giấy tờ cũng thay đổi: không còn cấp huyện, phần việc liên quan được giao cho cơ quan cấp tỉnh hoặc cấp xã (xem mục thủ tục bên dưới).

Ai được mua nhà ở xã hội?

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (bổ sung bởi Luật Dân số 2025), từ 01/07/2026 có 13 nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
2. Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ nghèo, cận nghèo tại vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách (chỉ được mua nếu chưa hưởng chính sách nhà ở riêng cho lực lượng vũ trang).
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm).
10. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.
11. Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
13. Người có từ 02 con đẻ trở lên (áp dụng từ 01/07/2026).

Điều kiện về nhà ở

Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP), bạn phải thuộc một trong hai trường hợp:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh/thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội muốn mua và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại địa bàn đó; hoặc
• Có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người.

Diện tích bình quân được tính trên những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó: người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con (nếu có).

Từ Nghị định 54/2026/NĐ-CP, tiêu chí “chưa có nhà ở” được mở rộng: bạn và vợ/chồng được coi là chưa có nhà khi không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh/thành có dự án, và không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ.

Ví dụ: Gia đình bạn có căn nhà 60 m² sàn, đăng ký thường trú 5 người (vợ chồng, hai con và một người mẹ). Bình quân 12 m²/người, thấp hơn 15 m² nên đáp ứng điều kiện nhà ở. Nếu chỉ có 4 người, bình quân đúng 15 m² và không đạt, vì luật yêu cầu “thấp hơn” 15 m².

Điều kiện về thu nhập

Mức trần thu nhập từ 07/04/2026

Nghị định 136/2026/NĐ-CP nâng mức trần thu nhập (tăng 5–10 triệu đồng/tháng tùy trường hợp). Mức mới áp dụng cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân – người lao động và cán bộ, công chức, viên chức:

Trước đó, ngưỡng theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP là 20 triệu, 30 triệu và 40 triệu đồng/tháng. Một số bài viết vẫn ghi các mức cũ này, nên bạn cần chú ý ngày đăng và văn bản được dẫn.

Cách xác định thu nhập

• Thu nhập tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi bạn làm việc xác nhận.
• Thời gian xét là 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
• Người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động (lao động tự do, buôn bán nhỏ) nộp đơn đề nghị xác nhận thu nhập cho Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Cơ quan này xác nhận trong 07 ngày kể từ khi nhận đơn. Bạn phải kê khai, cam kết và có thể bị hậu kiểm.
• Giấy xác nhận đã được cấp hợp lệ trước khi Nghị định 54/2026 và 136/2026 có hiệu lực vẫn được dùng trong 12 tháng kể từ ngày xác nhận.

Nếu bạn làm tự do và cần đối chiếu nguồn thu nhập, có thể xem thêm cách tra cứu mã số thuế cá nhân để chuẩn bị dữ liệu kê khai thuế. Tình trạng hôn nhân cũng quyết định bạn áp dụng ngưỡng nào. Nếu bạn đã ly hôn, hãy xem thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì để chuẩn bị giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Nhóm nào không phải chứng minh thu nhập?

Điều kiện thu nhập ở trên áp dụng cho các nhóm tại khoản 5, 6 và 8 Điều 76 (thu nhập thấp đô thị, công nhân – người lao động, cán bộ – công chức – viên chức). Lực lượng vũ trang có điều kiện thu nhập riêng. Người có từ 02 con đẻ trở lên chỉ cần đáp ứng điều kiện về nhà ở, không bị xét thu nhập.

Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội

Hồ sơ gồm những gì?

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, cập nhật mẫu mới năm 2026).
• Giấy tờ chứng minh đối tượng: ví dụ hợp đồng lao động, xác nhận của cơ quan nơi làm việc, giấy xác nhận của Công an cấp xã.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở và thu nhập.

Các thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc cơ sở dữ liệu chuyên ngành thì cơ quan tự khai thác, bạn không phải nộp lại giấy tờ. Hãy bảo đảm thẻ căn cước còn hiệu lực. Nếu chưa làm, xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online. Nếu bạn ở nơi khác tỉnh, xem thêm cách đăng ký tạm trú online.

Các bước thực hiện

1. Bước 1: Theo dõi thông tin dự án nhà ở xã hội được công khai trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, trang thông tin hoặc sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư.
2. Bước 2: Chuẩn bị các giấy xác nhận về đối tượng, nhà ở, thu nhập (nếu thuộc diện phải xác nhận).
3. Bước 3: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án. Hình thức nộp gồm trực tiếp, trực tuyến, qua bưu chính, hoặc nộp qua cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi bạn đang làm việc để tổng hợp gửi chủ đầu tư. Thời gian nhận hồ sơ do chủ đầu tư quyết định, tối thiểu 30 ngày kể từ ngày bắt đầu nhận.
4. Bước 4: Chủ đầu tư rà soát, lấy ý kiến Sở Xây dựng, rồi công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện và không đủ điều kiện. Trường hợp nhiều hồ sơ hơn số căn hộ sẽ bốc thăm, nhóm ưu tiên (như người có công, người khuyết tật…) được xét trước theo quy định.
5. Bước 5: Ký hợp đồng mua bán (hoặc thuê mua) với chủ đầu tư và thanh toán theo tiến độ.

Những lưu ý quan trọng sau khi mua

• Hạn chế chuyển nhượng: theo Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội phải sử dụng đúng mục đích. Thông thường, bạn chỉ được bán lại sau khi đã thanh toán đủ tiền và qua thời hạn tối thiểu 5 năm. Hãy đọc kỹ hợp đồng và quy định áp dụng tại dự án.
• Diện tích căn hộ: căn hộ nhà ở xã hội có diện tích sử dụng tối đa 70 m². UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh tăng không quá 10% và phải bảo đảm tỷ lệ căn trên 70 m² không quá 10% tổng số căn hộ trong dự án.
• Vay ưu đãi: theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5,4%/năm tại thời điểm ban hành. Mức này có thể được điều chỉnh, bạn nên hỏi lại ngân hàng khi vay.
• Quỹ nhà đang tăng: Nghị quyết 303 ngày 30/9/2026 của Chính phủ giao chỉ tiêu phát triển gần 900 nghìn căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030. Nhiều địa phương sẽ mở thêm dự án trong thời gian tới.

Tình huống thực tế: Chị Lan (độc thân, nuôi một con 6 tuổi) làm kế toán, lương thực nhận bình quân 28 triệu đồng/tháng, chưa có nhà tại tỉnh có dự án. Chị áp dụng ngưỡng 35 triệu đồng của người độc thân nuôi con chưa thành niên, nên đủ điều kiện thu nhập. Nếu tình trạng độc thân không được xác nhận, mức áp dụng sẽ là 25 triệu và chị không đạt.

Căn cứ pháp lý

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2026 xoay quanh ba yếu tố: đối tượng, nhà ở và thu nhập. Quy định đã thay đổi nhiều so với năm 2021, nhất là ngưỡng thu nhập mới từ 07/04/2026 và nhóm đối tượng người có từ 02 con đẻ từ 01/07/2026. Hãy đối chiếu thông tin dự án và quy định của tỉnh nơi bạn muốn mua trước khi nộp hồ sơ.