Những năm trở lại đây, trên các diễn đàn về đầu tư bất động sản vấn đề rủi ro trong việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trở thành đề tài được quan tâm nhiều, bàn luận sôi nổi. Biệt thự nghỉ dưỡng là sản phẩm có vốn đầu tư cao nên được sinh là một hạng mục có khả năng sinh lời cao nhưng còn tồn tại nhiều rủi ro, nhiều nhà đầu tư lo lắng khi mua nhà biệt thự nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận hay dự án chậm tiến độ ảnh hưởng đến lợi nhuận… Biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay còn tồn tại nhiều lỗ hổng về mặt pháp lý. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu quy định pháp luật về biệt thự nghỉ dưỡng tại nội dung bài viết dưới dây nhé!
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về biệt thự nghỉ dưỡng
Ngày 14/2/2020 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ gửi đi các Sở Tài nguyên và Môi trường của các tỉnh, hướng dẫn về chế độ sử dụng đất cũng như việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.
Theo đó, thời hạn sử dụng đất tại Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai 2013 quy định đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng sẽ không quá 50 năm.
Đối với những dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn sử dụng đất cho thuê không quá 70 năm. Khi đến hết thời hạn sử dụng nếu có nhu cầu sử dụng tiếp có thể gia hạn thuê đất tiếp với Nhà nước.
Cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho loại hình
Việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) quy định tại điều 32, Nghị định 43/2014 và nghị định số 1/2017, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Công trình đủ điều kiện được chuyển nhượng theo Luật kinh doanh bất động sản.
Thời điểm trước năm 2020, những quy định pháp lý về biệt thự nghỉ vẫn chưa được rõ ràng. Trên thực tế, việc ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với những loại hình này đã được Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng thực hiện từ tháng 4/2019 và thời hạn hoàn thành trong quý III/2019.
Bên cạnh đó, Thủ tướng cũng giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về các vấn đề pháp lý của loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, đến tháng 10/2019, các quy chuẩn khung pháp lý cho condotel, villa nghỉ dưỡng và officetel vẫn chưa được hoàn thành mặc dù thời hạn là đến quý III/2019.
Để giải thích cho việc này, Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản nói rằng: do loại hình bất động sản như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel liên quan đến chức năng của nhiều Bộ, ngành và tên gọi chưa được chính thức công nhận, thuật ngữ này là từ ngữ chưa chuẩn hóa trong Luật và Nghị định. Do đó, việc bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện khung pháp lý gặp nhiều vướng mắc.
Đến tháng 2/2020, việc ban hành văn bản hướng dẫn về việc xác định đối với các loại hình nghỉ dưỡng là một tin tốt, giúp có thêm sự an tâm cho các nhà đầu tư. Đồng thời cũng đã xây dựng khung pháp lý cho loại hình dự án này.
Tóm lại, biệt thự nghỉ dưỡng sẽ có thể được cấp sổ đỏ lâu dài trong trường hợp đất xây dựng dự án là đất ở (tuy nhiên số lượng này ít). Đồng thời phải thực hiện đầy thủ tục pháp lý mua bán nhà đất được Luật đất đai quy định.
Xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng phải đáp ứng các nguyên tắc nào?
Căn cứ theo Mục 4 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12870:2020 có quy định về Nguyên tắc chung của biệt thự nghỉ dưỡng như sau:
“4.1 Khu đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng nằm trong khuôn viên đất của khách sạn nghỉ dưỡng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt
4.2 Biệt thự nghỉ dưỡng phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực và tuổi thọ thiết kế của công trình. Không xây dựng trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt lở, trượt đất…), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho khu vực xây dựng.
4.3 Các biệt thự nghỉ dưỡng phải được bố trí theo dây chuyền hoạt động phù hợp và đảm bảo thuận tiện khi tiếp cận và sử dụng, các luồng giao thông mạch lạc không chồng chéo; Đồng thời phải đảm bảo sự cách ly, riêng biệt về mặt bằng và không gian; Không ảnh hưởng lẫn nhau về trật tự vệ sinh và mỹ quan.
4.4 Bố cục tổng mặt bằng biệt thự nghỉ dưỡng phải được xem xét tổng thể, kể cả những bộ phận kỹ thuật đặt ngoài công trình chính, có tính đến dự kiến phát triển trong tương lai.
4.5 Diện tích khuôn viên đất xây dựng một biệt thự nghỉ dưỡng bao gồm cả sân vườn phải đảm bảo không nhỏ hơn 150 m2.
4.6 Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao biệt thự nghỉ dưỡng tuân thủ quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
4.7 Diện tích sân vườn cây xanh, cảnh quan, giao thông, công trình phụ trợ ngoài nhà (nếu có) phải đạt tối thiểu 40% diện tích khuôn viên đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng.
4.8 Biệt thự nghỉ dưỡng phải được thiết kế sân, vườn, không gian xung quanh phù hợp, môi trường thoáng mát, sạch đẹp. Giải pháp kiến trúc đảm bảo an toàn, thẩm mỹ phù hợp với đặc điểm tự nhiên, khí hậu của khu vực, đảm bảo yêu cầu thông thoáng, phát triển bền vững và thân thiện với môi trường.
4.9 Tổ chức phân khu chức năng rõ ràng giữa các bộ phận trong biệt thự nghỉ dưỡng, có dây chuyền công năng hợp lý, thuận tiện trong giao tiếp; Đảm bảo mối liên hệ cũng như sự riêng tư giữa các không gian chức năng.
4.10 Biệt thự nghỉ dưỡng cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy, nổ [11] và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.
4.11 Biệt thự nghỉ dưỡng cần đáp ứng các yêu cầu sau:
– Đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng [13];
– Sử dụng năng lượng hiệu quả [12];
– An toàn sinh mạng và sức khỏe [10];
– Được thông gió, chiếu sáng tự nhiên tối đa, ưu tiên vị trí, hướng chiếu sáng và lấy gió tự nhiên cho các phòng ở chính;
– Phòng chống mối tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật lựa chọn áp dụng;
– Bảo trì theo đúng quy trình.”
Thiết kế kết cấu của biệt thự nghỉ dưỡng cần tuân thủ theo những yêu cầu gì?
Căn cứ theo Mục 6 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12870:2020 có quy định Yêu cầu thiết kế kết cấu của biệt thự nghỉ dưỡng như sau:
– Cần tính toán thiết kế kết cấu an toàn, bền vững, chịu được các tải trọng và tổ hợp tải trọng bất lợi nhất tác động lên chúng, kể cả tải trọng theo thời gian, các tải trọng liên quan đến điều kiện tự nhiên của Việt Nam (gió bão, động đất, sét, ngập lụt).
* Các số liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên của Việt Nam được lấy theo quy định [9].
– Hệ kết cấu có sơ đồ làm việc rõ ràng, dễ kiểm soát, khuyến khích thống nhất hoá và điển hình hoá kết cấu chịu lực cũng như bao che nhưng vẫn đảm bảo sự linh hoạt và đa dạng của kiến trúc
– Giải pháp kết cấu đáp ứng đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật, phù hợp với quy mô, số tầng và đảm bảo các không gian, giải pháp kiến trúc.
– Thiết kế, tính toán chống động đất cần phù hợp quy định trong TCVN 9386.
– Vật liệu sử dụng phải đảm bảo bảo yêu cầu phòng cháy, cách âm, cách nhiệt và độ bền lâu trước tác động của khí hậu, xâm thực của môi trường xung quanh, của các tác nhân sinh học và tác nhân có hại khác đảm bảo cho kết cấu công trình có khả năng chịu lực và khả năng sử dụng bình thường mà không phải sửa chữa lớn trong suốt thời hạn sử dụng (tuổi thọ thiết kế) công trình.
– Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ khác của công trình theo quy định của pháp luật. Đến thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế), chủ đầu tư/người quyết định đầu tư cần có thông báo và tiến hành kiểm định, đánh giá chất lượng của công trình để có biện pháp can thiệp kéo dài thời hạn sử dụng hoặc có biện pháp xử lý khác theo quy định của pháp luật.
– Khuyến khích sử dụng vật liệu tái chế, vật liệu thân thiện với môi trường và vật liệu địa phương.
- Hình thức kinh doanh bất động sản hiện nay thế nào?
- Đất nông nghiệp bỏ hoang có được chuyển thành đất thổ cư ?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định pháp luật về biệt thự nghỉ dưỡng năm 2023 như thế nào?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan như dịch vụ tách sổ đỏ. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Cần đặc biệt lưu ý các điểm như:
Thời gian mua bán, ký kết hợp đồng
Thông tin cá nhân bên bán và bên mua
Giá cả cụ thể của biệt thự nghỉ dưỡng
Những quy định về quyền và nghĩa vụ của 2 bên sau khi hoàn thiện hợp đồng mua bán
Tình trạng lách luật khi kinh doanh biệt thự nghỉ dưỡng đang diễn ra khá phổ biến. Từ những lỗ hổng pháp lý chưa được khắc phục, một số kẻ gian sẽ lợi dụng để chuộc lợi. Các chế tài xử lý hành vi vi phạm cũng chưa có quy định cụ thể, nhiều người sẵn sàng bỏ tiền ra nộp phạt vì nguồn lợi họ thu được đang cao hơn gấp nhiều lần.
Hiện nay, khung pháp lý dành cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa ổn định. Đặc biệt, vẫn chưa có các nghị định hay thông tư quản lý chi tiết về phân khúc này. Nếu xảy ra tranh chấp, sẽ tồn tại mức độ rủi ro cực lớn trong phán quyết của tòa án.
Về chế độ sử dụng đất thương mại, dịch vụ đã được quy định tại Điều 153 của Luật đất đai, thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
