Đo đạc địa chính là hoạt động đo đạc để lập và cập nhật bản đồ địa chính, phục vụ quản lý đất đai và cấp sổ đỏ. Hiện nay hoạt động này gồm 5 loại: đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, đo đạc chỉnh lý và trích đo bản đồ địa chính, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi năm 2025) và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
Tóm tắt nhanh
- Có 5 hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính: lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý và trích đo.
- Quy định kỹ thuật (hệ tọa độ VN-2000, tỷ lệ, phân mảnh, khung bản đồ) nằm trong Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, áp dụng từ 15/01/2025.
- Bản đồ địa chính do cơ quan nhà nước quản lý; Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý biến động.
- Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện: UBND cấp xã phối hợp, ký xác nhận bản đồ, mảnh trích đo theo quy định mới.
- Người dân thường gặp nhất là trích đo thửa đất khi cấp sổ đỏ lần đầu, tách thửa, hợp thửa hoặc giải quyết tranh chấp.
Đo đạc địa chính là gì, bản đồ địa chính có nội dung gì?
Đo đạc địa chính là việc đo đạc ngoài thực địa và xử lý số liệu để thành lập bản đồ địa chính – loại bản đồ thể hiện từng thửa đất, làm cơ sở cho hồ sơ địa chính. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nội dung chính của bản đồ địa chính gồm thửa đất (ranh giới, loại đất, số thứ tự thửa, diện tích) cùng các yếu tố liên quan khác.
Các yếu tố liên quan khác gồm: khung bản đồ; điểm khống chế tọa độ, độ cao; mốc địa giới và đường địa giới đơn vị hành chính các cấp; nhà ở và công trình xây dựng khác; mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình.
Nói đơn giản, khi cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ, bạn sẽ thấy diện tích và hình thể thửa đất được thể hiện từ chính bản đồ này (hoặc từ mảnh trích đo thay thế khi chưa có bản đồ).
Đo đạc địa chính gồm những hoạt động nào?
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định 5 hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính:
| Hoạt động | Áp dụng khi nào |
|---|---|
| Đo đạc lập mới | Khu vực chưa có bản đồ địa chính gắn với hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia. |
| Đo đạc lập lại | Khu vực đã có bản đồ nhưng ranh giới từ 75% số thửa trở lên đã thay đổi do dồn điền đổi thửa; bản đồ giấy rách nát không thể số hóa hoặc được lập bằng phương pháp cũ. |
| Đo đạc bổ sung | Khu vực đã có bản đồ nhưng chưa đo vẽ khép kín phạm vi đơn vị hành chính, kể cả nơi mới đo khoanh bao mà chưa đo chi tiết từng thửa. |
| Đo đạc chỉnh lý | Khu vực đã có bản đồ khi thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất hoặc yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ. |
| Trích đo | Thực hiện riêng cho từng thửa hoặc nhiều thửa trong một mảnh trích đo, ở nơi chưa có bản đồ địa chính. |
Thiết kế, phương án trước khi đo
Với bốn hoạt động đầu (lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý), phải lập thiết kế kỹ thuật – dự toán trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai, trừ chỉnh lý thường xuyên theo kế hoạch của Văn phòng đăng ký đất đai. Trích đo thì lập phương án nhiệm vụ; riêng trích đo theo nhu cầu của người sử dụng đất, không dùng ngân sách, thì thực hiện theo hợp đồng dịch vụ.
Quy định kỹ thuật theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính được ban hành ngày 26/12/2024 và áp dụng từ ngày 15/01/2025. Một số nội dung chính:
- Hệ tọa độ: bản đồ địa chính lập trong hệ VN-2000, phép chiếu hình trụ ngang đồng góc, múi chiếu 3°, hệ số k₀ = 0,9999, kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố.
- Tỷ lệ bản đồ: từ 1:200 đến 1:10.000, chọn theo mật độ thửa đất và khu vực (đô thị, nông thôn, đất nông nghiệp, lâm nghiệp…).
- Phân mảnh, đánh số: ví dụ mảnh tỷ lệ 1:2.000 có khung trong tiêu chuẩn 50 cm x 50 cm, tương ứng 100 ha ngoài thực địa; mảnh 1:500 tương ứng 6,25 ha.
- Khung bản đồ: gồm khung ngoài và khung trong khép kín, cách nhau 1 cm; khung trong có thể mở rộng 10 cm hoặc 20 cm để thể hiện trọn thửa đất nằm trên nhiều mảnh.
- Lưới địa chính, đo vẽ chi tiết, biên tập, kiểm tra nghiệm thu: là các công đoạn kỹ thuật mà đơn vị đo đạc phải tuân thủ để sản phẩm đạt chất lượng.
Lưu ý: Phần kỹ thuật chủ yếu dành cho đơn vị đo đạc. Người sử dụng đất chỉ cần nắm: kết quả đo phải có đơn vị đo đạc đủ điều kiện thực hiện, được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, ký xác nhận thì mới dùng được trong hồ sơ.
Ai thực hiện và quản lý đo đạc địa chính?
Cấp trung ương
Bộ quản lý nhà nước về đất đai (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trước đây là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành quy định kỹ thuật, kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính trên phạm vi cả nước.
Cấp tỉnh
UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện, tuyên truyền, phổ biến pháp luật và kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm trên địa bàn. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh giao Văn phòng đăng ký đất đai quản lý, sử dụng tập trung, thống nhất và cập nhật, chỉnh lý biến động bản đồ địa chính.
Cấp xã (thay cấp huyện từ 01/07/2025)
Mô hình chính quyền hai cấp bắt đầu từ 01/07/2025, không còn cấp huyện. Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa Điều 9 Nghị định 101/2024: UBND cấp xã phối hợp, hỗ trợ đơn vị đo đạc và đơn vị giám sát, nghiệm thu; báo cáo cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh; quản lý, bảo vệ điểm địa chính; ký xác nhận bản đồ địa chính, mảnh trích đo. Riêng mảnh trích đo phục vụ đăng ký, cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền cấp xã thì do cơ quan quản lý đất đai cấp xã ký xác nhận.
Đơn vị đo đạc
Đơn vị thực hiện phải có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ phù hợp. Đơn vị đo đạc và đơn vị giám sát, kiểm tra, nghiệm thu chịu trách nhiệm về chất lượng, khối lượng sản phẩm do mình thực hiện và ký xác nhận.
Người dân cần trích đo thửa đất khi nào, làm ở đâu?
Trong thực tế, người dân tiếp xúc nhiều nhất với trích đo địa chính. Trích đo thường cần khi chưa có bản đồ địa chính, hoặc có thay đổi, sai sót, không đồng nhất giữa bản đồ với hiện trạng sử dụng. Các tình huống phổ biến: cấp sổ đỏ lần đầu, tách thửa, hợp thửa, chia thừa kế, giải quyết tranh chấp, Nhà nước giao đất – cho thuê đất.
Ví dụ: Gia đình ông A có thửa đất ở nông thôn, khu vực chưa có bản đồ địa chính chính quy. Khi làm sổ đỏ lần đầu, hồ sơ chưa có mảnh trích đo nên cơ quan tiếp nhận hướng dẫn đề nghị đơn vị đo đạc có giấy phép trích đo; mảnh trích đo sau đó được kiểm tra, ký xác nhận theo thẩm quyền.
- Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký đất đai tại nơi tiếp nhận hồ sơ (bộ phận một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn của địa phương).
- Bước 2: Nếu hồ sơ chưa có mảnh trích đo bản đồ địa chính, đề nghị đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện trích đo.
- Bước 3: Cùng đơn vị đo đạc và đại diện UBND cấp xã xác định ranh giới, mốc giới ngoài thực địa; các hộ liền kề ký xác nhận khi cần.
- Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo; kết quả được đưa vào hồ sơ cấp sổ đỏ.
Hồ sơ thường kèm giấy tờ nhân thân và giấy tờ về đất, ví dụ thẻ căn cước. Nếu chưa có, bạn xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online hoặc nơi làm căn cước theo quy định. Bản sao giấy tờ có thể làm thủ tục chứng thực, tham khảo nơi chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành.
Cảnh báo: Mảnh trích đo do đơn vị không có giấy phép đo đạc hoặc làm sai mục đích có thể không được chấp nhận và phải đo lại, tốn thêm thời gian và chi phí. Hãy kiểm tra tư cách pháp lý của đơn vị đo đạc trước khi ký hợp đồng.
Nếu thửa đất của bạn mới chỉ có giấy tờ mua bán viết tay, nên tìm hiểu cách xử lý giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định trước khi làm thủ tục đo đạc và đăng ký.
Quy định cũ và mới khác nhau thế nào?
Nhiều bài hướng dẫn trên mạng vẫn viện dẫn quy định cũ. Bạn cần phân biệt:
- Trước đây: hoạt động đo đạc địa chính dựa trên Luật Đất đai 2013, các nghị định hướng dẫn và Thông tư 25/2014/TT-BTNMT; UBND cấp huyện và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện giữ vai trò quản lý.
- Hiện nay: áp dụng Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/08/2024), Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Cấp huyện không còn; công việc chuyển cho cấp xã và cơ quan cấp tỉnh.
- Bản đồ cũ: bản đồ, mảnh trích đo đã được UBND cấp xã xác nhận hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt trước 01/07/2025 vẫn được xem xét sử dụng theo quy định chuyển tiếp của các văn bản hướng dẫn.
Lưu ý: Mỗi tỉnh có thể có quy định chi tiết về đơn giá, thủ tục tiếp nhận riêng. Hãy hỏi cơ quan đất đai cấp xã nơi có đất để biết cách làm cụ thể tại địa phương.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
- Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính (áp dụng từ 15/01/2025).
- Nghị quyết về sắp xếp đơn vị hành chính và mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ 01/07/2025.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Đo đạc địa chính và trích đo địa chính khác nhau thế nào?
Trích đo là một trong 5 hoạt động đo đạc địa chính, thực hiện riêng cho từng thửa hoặc một số thửa ở nơi chưa có bản đồ địa chính. Bốn hoạt động còn lại (lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý) thường làm theo dự án, diện rộng.
Đo đạc địa chính do ai thực hiện?
Do đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện theo thiết kế kỹ thuật – dự toán hoặc phương án được phê duyệt. UBND cấp xã phối hợp, hỗ trợ; Văn phòng đăng ký đất đai quản lý, chỉnh lý biến động bản đồ.
Bản đồ địa chính dùng hệ tọa độ nào?
Bản đồ địa chính được lập trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000, múi chiếu 3°, với kinh tuyến trục quy định riêng cho từng tỉnh, thành phố theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
Sổ đỏ ghi diện tích khác thực tế thì xử lý thế nào?
Bạn có thể đề nghị đo đạc, trích đo lại thửa đất để chỉnh lý thông tin và làm thủ tục đăng ký biến động nếu cần. Việc đo phải do đơn vị đủ điều kiện thực hiện và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Đo đạc địa chính nay làm ở đâu khi không còn cấp huyện?
Thủ tục liên quan thửa đất chủ yếu thực hiện tại cấp xã (bộ phận một cửa, cơ quan quản lý đất đai cấp xã) hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn của tỉnh. Mảnh trích đo phục vụ cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền cấp xã do cấp xã ký xác nhận.
Tóm lại, đo đạc địa chính gồm lập mới, lập lại, bổ sung, chỉnh lý và trích đo bản đồ địa chính, thực hiện theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi năm 2025) và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Với người dân, việc cần nhớ là chọn đơn vị đo đạc có giấy phép và làm thủ tục tại cơ quan cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo hướng dẫn hiện hành.
