Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

Xin chào Luật sư X. Tôi là người đân và tôi muốn tham gia vào đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương – nơi tôi đang sinh sống. Tuy nhiên, hiện tôi vẫn chưa hiểu rõ về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất như thế nào. Chính vì vậy, tôi rất mong phía Luật sư tư vấn, giải đáp thắc mắc này giúp tôi.

Quyền sử dụng đất là một trong những loại tài sản đặc biệt. Chính vì thế việc đấu giá quyền sử dụng đấ cũng cần phải tuân theo một quy chế nhất định. Để hiểu và biết thêm về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Mời bạn đọc cùng đón đọc bài viết dưới đây của Luật sư X chúng tôi.

Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT- BTC-BTNMT

Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP

Nội dung tư vấn

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất; thì trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện theo nguyên tắc nhất định. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo quy định Điều 117 Luật Đất đai năm 2013; thì hoạt động này phải đảm bảo 2 nguyên tắc sau:

– Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

– Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Trường hợp được đấu giá quyền sử dụng đất

Không phải mọi trường hợp đều được tiến hành đấu giá. Chỉ có những trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 mới đủ điều kiện tiến hành đấu giá:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
• Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Pháp luật quy định trường hợp cụ thể để tiến hành đấu giá; bởi vì có những trường hợp đất đã có những ưu đãi nhất định như không phải trả tiền sử dụng đất, đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất…; thì sẽ không đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá

Các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá; khi đã đủ các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định:

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
• Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định những điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công bằng cho các chủ thể tham gia hoạt động này. Ngoài ra, đất đai là tài sản đặc biệt, càng quy định cụ thể về điều kiện thì việc sử dụng đất được đảm bảo hiệu quả càng tốt.

Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Khi tham gia vào hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất; trong từng trường hợp nhất định thì điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau. Tại Điều 118 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

• Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai năm 2013;
• Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất

Giá khởi điểm bao giờ cũng là điều được các chủ thể tham gia đấu giá quan tâm. Để họ biết và xem xét liệu có đủ khả năng tài chính; để tham gia hoạt động đấu giá này hay không?

Việc thẩm định giá đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT- BTC-BTNMT. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền; hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.

Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt

Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP; Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong 02 trường hợp sau: 

• Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh.
• Thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư; hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào những điều cơ bản nhất của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nêu trên; thì các chủ thể có thể biết được quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào hoạt động này.

Điều kiện để đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Phải bảo đảm đủ các điều kiện sau để có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:

• Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá (theo mẫu hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường);
• Có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân;
• Một hộ gia đình chỉ được 01 cá nhân tham gia đấu giá; 01 tổ chức chỉ được 01 đơn vị tham gia đấu giá; có 02 đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được 01 tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được 01 doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất.

Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định; các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
• Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định; các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

• Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
• Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
• Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
• Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
• Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
• Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
• Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
• Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thông tin liên hệ Luật sư X

Trên đây là tư vấn của Luật sư X về Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến xác nhận tình trạng độc thân; giải thể công ty, giải thể công ty tnhh 1 thành viên, tạm dừng công ty, bảo hộ bản quyền tác giả; đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:

• Facebook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp