Cho mượn đất xây nhà cần chú ý những điều gì?

Xin chào Luật sư. Tôi tên là Thương. Do hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên tôi lên đây mong được luật sư giải đáp thắc mắc. Cụ thể đó là những lưu ý khi cho mượn đất xây nhà? Cho mượn đất xây nhà cần có giấy tờ gì? Hướng giải quyết việc người mượn đất xây nhà không xin phép? Hy vọng sơm nhận được phản hồi từ phía luật sư.

Cảm ơn quý khách hàng đã tin tưởng đặt câu hỏi, dưới đây là phần giải đáp thắc mắc của Luật sư X :

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013

Bộ luật Dân sự năm 2015

Những lưu ý khi cho mượn đất xây nhà?

Người sử dụng đất muốn thực hiện quyền của mình (trong đó có quyền cho mượn đất) sẽ cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 3 điều 16 Luật đất đai 2013 thì: ” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì việc cho mượn đất sẽ không bắt buộc mảnh đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ là căn cứ hợp pháp để pháp luật công nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất của bạn nếu như bạn cho mượn đất của bạn cho người khác trong một thời gian dài trong khi đất của bạn chưa có sổ đỏ thì việc đòi lại đất của bạn sau này sẽ có thể sẽ gặp khó khăn. Vì nếu như mảnh đất của bạn mà sử dụng hợp pháp trong khoảng thời gian dài thì bên đi mượn đất sẽ có thể căn cứ vào yếu tố này để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ (vì họ là người trực tiếp sử dụng đất do bạn đã cho người đó mượn đất).

Để có thể chắc chắn hơn thì lúc cho mượn đất bạn nên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng (cho mượn quyền sử dụng đất) và ký tên đầy đủ để có thể được.

Cho mượn đất xây nhà cần có giấy tờ gì

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

*Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).

*Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .

– Đất không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất theo:

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Hướng giải quyết việc người mượn đất xây nhà không xin phép

Nếu như đôi bên có giấy tờ chứng minh việc cho mượn đất thì cụ thể trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 2 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên mượn đất đã tự ý xây nhà trên phần đất mượn mà không xin phép bên cho mượn, vì vậy bên mượn đã không sử dụng đúng mục đích đã giao kết trên hợp đồng mượn đất và bên cho mượn có thể thực hiện quyền đòi lại đất của mình một cách hợp pháp.

Trên tinh thần của pháp luật, bên cho mượn có thể dựa vào hợp đồng cho mượn đất để thực hiện hòa giải với bên mượn nhằm đòi lại đất. Đồng thời có thể thực hiện các biện pháp nhằm tự bảo vệ, ngăn chặn bên mượn đất đang thực hiện xây nhà trái phép, thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng bằng các biện pháp không trái quy định pháp luật.

Nếu như đôi bên không xác lập hợp đồng cho mượn đất, không thể thực hiện tự hòa giải có thể dựa vào đơn xác minh nguồn gốc đất để nộp đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã, bên mượn đất có thể bị phạt hành chính đồng thời phải thực hiện khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất đó là phá dỡ nhà.

Sau khi thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành, bên cho mượn đất có thể thực hiện thủ tục khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bên mượn đất phải trả lại đất theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, thẩm phán được phân công xem xét đơn khởi kiện và tiến hành thủ tục thụ lý nếu hồ sơ khởi kiện đầy đủ và hợp lệ. Người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo giấy báo của Tòa án. Vụ án được thụ lý kể từ thời điểm Tòa án nhận được biên lai nộp tiền tạm ứng án phí từ người khởi kiện. Thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án, kể từ ngày thụ lý là từ 04 đến 06 tháng.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Những lưu ý khi cho mượn đất xây nhà?“. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến dịch vụ đăng ký xác nhận tình trạng hôn nhân; tạm ngừng kinh doanh chi nhánh; mẫu đơn xin giải thể công ty, cấp bản sao trích lục khai tử, của Luật sư , hãy liên hệ: 0833102102

Các câu hỏi thường gặp

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp cho mượn đất xây nhà?

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai trong thời hạn là 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải. Kết quả xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành phải được lập thành văn bản và có chữ ký xác nhận của các bên.
Hồ sơ đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã gồm:
Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (theo mẫu);
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy xác minh nguồn gốc sử dụng đất hoặc các giấy tờ chứng minh khác như hợp đồng cho mượn đất (nếu có).
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 39 thì bên khởi kiện có thể thực hiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm:
Đơn khởi kiện (theo mẫu);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người khởi kiện hoặc giấy xác minh nguồn gốc sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền;
Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
Tài liệu, chứng cứ kèm theo như hợp đồng cho mượn đất,…

Đòi lại nhà đất cho mượn nhờ bằng cách nào?

Khi chủ nhà không có thỏa thuận hay hợp đồng với người mượn, ở nhờ nhà thì lấy lại bằng một trong các cách sau:
Cách 1. Thông báo về việc đòi nhà cho bên ở nhờ biết.
Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên cho mượn tài sản như sau:
Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thoả thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thoả thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra.
Như vậy, để đòi lại nhà cho mượn, chủ nhà phải thông báo trước một khoảng thời gian hợp lý cho bên mượn biết về việc có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng nhà ở đó. Chủ nhà có thể tùy chọn cách thức thông báo như lời nói, văn bản, tin nhắn, email,…
Thậm chí, chủ nhà được đòi lại nhà ngay tức khắc mà không cần bên mượn đồng ý nếu người đó sử dụng nhà không đúng mục đích như thỏa thuận ban đầu: cho người khác ở nhờ mà không được chủ nhà đồng ý, mượn nhà nhưng không phải để ở,…
Nếu cách này không hiệu quả, người ở nhờ vẫn cương quyết từ chối trả lại nhà thì chủ nhà có thể khởi kiện tại Tòa án để đòi lại nhà.
Cách 2. Khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ tại Tòa án.

Có nên hợp pháp hóa giao dịch “cho mượn” quyền sử dụng đất ?

Trong pháp luật dân sự có quy định về đối tượng của hợp đồng mượn tài sản, cụ thể như sau: “ Tất cả những tài sản không tiêu hao đều có thể là đối tượng của hợp đồng mượn tài sản. Dựa vào quy định này, thì đối tượng của hợp đồng mượn có thể là bất kì tài sản nào không tiêu hao, quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện này. Cho nên, quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể là đối tượng của hợp đồng mượn. Do đó, giao dịch cho mượn quyền sử dụng đất là hợp lí và hoàn toàn không trái pháp luật.
Việc “mượn đất” có thể nói khá phổ biết trong quá khứ và vẫn còn tiếp diễn trong hiện tại. Để đáp ứng nhu cầu của thực tế, sẽ là một việc tích cực nếu chúng ta ghi nhận thêm giao dịch “mượn quyền sử dụng đất” trong Luật đất đai. Như vậy, hợp đồng cho mượn đất có thể được hợp pháp hóa và được công chứng, không mang đến những rủi ro cho người cho mượn đất.