Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà theo quy định của luật?

Ký hợp đồng thuê nhà là quá trình hoàn thành giao kết hợp đồng thuê nhà. Việc này vô cùng quan trọng; nó đảm bảo rằng sau khi hợp đồng đã ký kết; bạn phải thực hiện mọi quyền và nghĩa vụ mà cả hai bên đã cùng nhau thỏa thuận. Tuy nhiên; có rất nhiều người chưa kịp đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng; mà đã vội ký kết; dẫn tới tình trạng phải hứng chịu hậu quả pháp lý vô cùng nghiêm trọng. Do đó cần phải lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà. Vậy những lưu ý đó là gì? Dưới đây là bài viết của Luật sư X về vấn đề trên!

Căn cứ pháp lý:

Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà?

Người thuê nhà và bên cho thuê khi lập hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa, điều chỉnh giá thuê, yêu cầu bồi thường,…; nhằm tránh phát sinh những rủi ro không đáng có.

Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ về các thành phần trong hợp đồng thuê nhà ở. Do đó; các bên khi thuê; hoặc cho thuê nhà phải lập hợp đồng bằng văn bản và đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định của luật.

Trong hợp đồng cho thuê nhà ở phải có thông tin đầy đủ của bên thuê và cho thuê; mô tả đặc điểm nhà cho thuê: diện tích sử dụng chung, riêng, mục đích sử dụng…; giá thuê; thời hạn thuê; phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà; phương thức bảo trì, sửa chữa nhà.

Hợp đồng phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết và thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi lập hợp đồng; chủ nhà cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở; để từ đó đảm bảo an toàn cho người thuê nhà. Hai bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế; các bên nên và cần thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Trách nhiệm của người thuê nhà khi ký hợp đồng thuê nhà

Người thuê nhà cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng; đề xuất ý kiến của mình với người cho thuê để tỏ rõ quan điểm rõ ràng ngay từ đầu.

Người thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình; phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Trường hợp tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của người thuê; người thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường. Tuy nhiên; người thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột… Nội dung này được quy định trong khoản 1 điều 479 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của người thuê; người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Nếu chủ nhà cố tình không thực hiện; người thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và phải thông báo cho chủ nhà biết. Trường hợp này; người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định; chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nhưng trong một số trường hợp, nếu do lỗi của người thuê; chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Do vậy, người thuê phải lưu ý:

– Nếu không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận hay tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho người khác thuê lại; thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

– Người thuê không được tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu bị lập biên bản đến lần thứ 3 về vi phạm này; chủ nhà có thể thu hồi nhà ở.

– Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý; mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng; người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trách nhiệm bên cho thuê khi ký hợp đồng thuê nhà

Căn cứ điều 477 Bộ luật Dân sự 2015; chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận; phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng.

Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng; chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa; trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục.

Với điều kiện điều chỉnh giá thuê nh;chủ nhà có thể tăng hoặc giảm giá khi được người thuê chấp thuận.

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 129 Luật Nhà ở 2014).

Nếu thỏa thuận cũ hết hiệu lực; chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.

Theo đó; khi lập hợp đồng; bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại; khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu; trừ hao mòn tự nhiên.

Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng; chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận; người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê.

Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện; thực hiện không đúng các cam kết; hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại; mà không quy định trong hợp đồng.

Video Luật sư X đề cập vấn đề Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà ?

Câu hỏi thường gặp

Khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng không?

Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý; mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng; người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Chậm trả tài sản thuê thì sẽ bị xử lý ra sao?

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước bao nhiêu ngày?