Xin chào Luật sư X. Em là sinh viên lên Hà Nội học và có thuê một phòng trọ ký hợp đồng htuee là 01 năm. Tuy nhiên sau khi ở được mấy tháng thì mái nhà có dấu hiệu dột vào ngày mưa. Vậy em muốn hỏi luật sư người thuê có được tự ý sửa chữa khi phòng trọ bị hư hỏng? Em rất mong nhận được phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết Người thuê có được tự ý sửa chữa khi phòng trọ bị hư hỏng?. Mời bạn cùng đón đọc.
Hợp đồng thuê tài sản là gì?
Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Người thuê có được tự ý sửa chữa khi phòng trọ bị hư hỏng?
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở 2014. Về việc bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê như sau:
Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.
Ngoài ra theo quy định tại Điều 87 Luật Nhà ở 2014 về việc Cải tạo nhà ở như sau:
- Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.
- Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật này.
Như vậy, người thuê có thể sửa chữa, bảo trì nhà nhưng phải thông báo bằng văn bản cho chủ trọ trước ít nhất 15 ngày. Nội dung thông báo bằng văn bản gồm mức độ bảo trì, kinh phí thực hiện . Ngoài ra, chỉ được sửa chữa khi được đồng ý của chủ trọ.
Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê
Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê là:
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê
Bên thuê tài sản có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như sau:
1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.
Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.
2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, thì chia làm các trường hợp cụ thể sau:
– Trường hợp 1, nếu nhà thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa nhà. Chủ nhà có nghĩa vụ phải sửa chữa, bảo dưỡng nhà, khắc phục hư hỏng. Trong trường hợp chủ nhà cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng nhà thì bên thuê có thể tự sửa chữa và thông báo cho chủ nhà biết đồng thời yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa. Trong trường hợp này, bên thuê cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do nhà bị hư hỏng gây ra.
– Trường hợp 2, nếu nhà bị hư hỏng do lỗi về phía bên thuê, bên thuê có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại do nhà hư hỏng gây ra. Tuy nhiên bên thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà thuê.
Bên thuê phải bồi thường như thế nào khi làm hư hỏng nhà trọ?
Nếu nhà hỏng do lỗi của bên thuê trong quá trình thuê không bảo quản nhà thuê thì ngoài việc phải sửa chữa, người thuê nhà còn phải bồi thường cho bên cho thuê nhà khi làm mất, hư hỏng theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự.
Đây cũng là nội dung được nêu tại khoản 6 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, người thuê phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Về việc xác định mức bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự nêu rõ:
Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo đó, căn cứ vào thiệt hại cho căn nhà thuê trên thực tế, bên cho thuê có thể thoả thuận với bên cho thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại (tiền, hiện vật…) hoặc phương thức bồi thường (một lần, định kỳ hoặc nhiều lần…).
Trong đó, các thiệt hại gồm:
- Chi phí sửa chữa nhà thuê, đồ vật thuê kèm theo.
- Tài sản bị hư hỏng hoặc huỷ hoại.
- Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo.
Nếu không thoả thuận được, bên cho thuê có thể khởi kiện bên thuê ra Toà để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thủ tục sau đây:
Hồ sơ cần khởi kiện gồm:
- Đơn khởi kiện
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại
Cơ quan giải quyết: Toà án cấp huyện nơi cư trú của người phải bồi thường thiệt hại (căn cứ khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự).
Thời gian giải quyết: Thông thường các vụ án khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại sẽ diễn ra trong khoảng 06 – 08 tháng. Thời gian này sẽ thực hiện các công việc sau đây: Người khởi kiện nộp án phí, Toà án lập hồ sơ, thu thập chứng cứ, hoà giải, đưa vụ án ra xét xử…
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về Người thuê có được tự ý sửa chữa khi phòng trọ bị hư hỏng?. Chúng tôi hi vọng bạn có thể vận dụng kiến thức trên. để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến bảo hiểm cho người lao động; giải thể công ty, giải thể công ty tnhh 1 thành viên, tạm dừng công ty; mẫu đơn xin giải thể công ty, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ điểm c, d khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê vi phạm một trong các trường hợp sau đây:
– Cố ý làm hư hỏng nhà thuê một cách nghiêm trọng.
– Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà thuê mà không được chủ nhà đồng ý bằng văn bản hoặc không có điều khoản thoả thuận trong hợp đồng.
Do đó, khi làm hỏng nhà thuê (do cố ý) bên cho thuê có thể chấm dứt việc cho thuê nhà đơn phương, trước thời hạn với bên thuê.
Căn cứ Điều 65 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, thuê nhà ở xã hội, nhà ở công vụ mà có hành vi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thì có thể bị phạt như sau:
– 80 – 100 triệu đồng đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội:
– 100 – 120 triệu đồng đối với nhà ở công vụ:.
Đặc biệt, khi sửa chữa nhà ở cho thuê nhưng thuộc diện phải xin giấy phép nhưng vì làm chui nên người thuê đã không thông báo cho người cho thuê, sửa chữa khi không có giấy phép với nhà ở riêng lẻ thì có thể bị phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng.
Theo điểm b khoản 2 và khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
– Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
