Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài

Xin chào Luật sư X, tôi là người Hàn Quốc sang Việt Nam làm việc được 02 năm, tôi có một căn hộ ở quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sắp tới tôi phải chuyển sang thành phố khác sinh sống vì yếu tố công việc nên tôi muốn chuyển nhượng lại cho một người bạn cũng là người Hàn Quốc đang sinh sống ở Việt Nam. Vậy người nước ngoài có thể chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài không? Xin được tư vấn.

Chào bạn, để giải đáp thắc mắc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau nhé.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2015
Luật Nhà ở 2014
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

Quyền sở hữu căn hộ của người nước ngoài tại Việt Nam

Quyền sở hữu là một trong những quyền cơ bản nhất, quan trọng nhất của mỗi công dân. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của mình. Nhà ở là tài sản, nên sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam phải được xây dựng trên nền tảng của chế định sở hữu tài sản nói chung.

Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã định nghĩa về quyền sở hữu bằng cách liệt kê những nội dung của quyền sở hữu và chủ thể các quyền này. Theo đó, “quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định các hình thức tạo lập nhà ở hợp pháp ở Việt Nam như đầu tư xây dựng nhà, nhận quyền sở hữu nhà thông qua các giao dịch về nhà ở; tuy nhiên có sự phân hóa rất rõ về cách thức tạo lập và xác lập quyền sở hữu nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Cá nhân nước ngoài chỉ có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Chủ thể này chỉ có thể nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người khác đối với nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở. Về giao dịch cũng chỉ giới hạn trong bốn loại giao dịch mua, thuê mua và thừa kế, tặng cho nhà. Cá nhân nước ngoài hoàn toàn không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cũng không được nhận nhà thông qua tất cả các giao dịch dân sự về nhà ở như cá nhân trong nước, đơn cử như không được nhận góp vốn, nhận đổi nhà.

Mặc dù khác nhau về căn cứ xác lập quyền sở hữu, khác về cách thức tạo lập nhà ở, nhưng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng được pháp luật bảo hộ như công dân Việt Nam. Theo đó nhà ở hợp pháp của cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài được nhà nước bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể nào có quyền xâm phạm đến. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản.

Về bản chất, nội dung quyền sở hữu nhà ở hình thành trên nền của quyền sở hữu tài sản, khác chăng là đối tượng của quyền sở hữu ở đây là bất động sản và là nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, cũng giống như chủ sở hữu các tài sản khác, chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, trong trường hợp của người nước ngoài thì quyền đối với nhà ở của họ bị giới hạn hơn so với công dân Việt Nam hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cụ thể quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài bị hạn chế về thời hạn là 50 năm và bị khống chế số lượng bằng tỷ lệ căn hộ sở hữu trong một tòa nhà chung cư.

Điều kiện người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam

Người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Số lượng căn hộ cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 2.637.000 đồng, tính sơ bộ năm 2016 là 3.049.000 đồng. Chi tiêu bình quân đầu người một tháng tính chung cả nước năm 2014 là 1.888.000 đồng, năm 2016 là 2.157.000 đồng. Như vậy, trung bình một tháng, một người có thể tích lũy được 749.000 đồng vào năm 2014 và 892.000 đồng vào năm 2016. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, nếu tỷ suất lợi nhuận xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là 10-11% thì giá nhà ở thương mại sẽ là khoảng 12 triệu đồng/m2. Cuối năm 2014, Việt Nam có khoảng 15,8 triệu người làm việc tại khu vực đô thị. Trong số các công nhân công nghiệp, khoảng 78% phải đi thuê nhà và nhu cầu nhà ở đối với họ là rất lớn. Khoảng cách giữa mức tích lũy trung bình với giá nhà ở thương mại là rất xa, đồng nghĩa với cơ hội sở hữu nhà ở của bộ phận người lao động này rất thấp. Việc Luật Nhà ở năm 2014 với quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở thuận lợi hơn trước đã làm dấy lên nhiều ý kiến quan ngại chính sách mới của Nhà nước có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng; hoặc có nguy cơ người nước ngoài lũng đoạn thị trường nhà đất Việt Nam, kéo giá nhà vượt xa hơn nữa khỏi tầm tay của người dân lao động, cho nên đưa ra hạn mức sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam là rất cần thiết. Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã có những quy định cụ thể về số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại Việt Nam.

Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài

Cá nhân và tổ chức nước ngoài chỉ được phép sở hữu một số lượng nhà ở nhất định. Số lượng và cách thức xác định số lượng nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/ NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.

Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Đối với một tòa nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà đó. Trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.

Người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam chuyển nhượng cho người nước ngoài khác được không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; mua nhà ở, mua nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.

Theo đó, việc mua nhà ở, mua nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Đồng thời, tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

“Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.”

Như vậy, căn cứ các quy định trên, ta thấy cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và trường hợp người nước ngoài muốn mua nhà của người nước ngoài khác phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 Nghị định này.

Có thể bạn quan tâm

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Người nước ngoài chuyển nhượng căn hộ cho người nước ngoài “. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định lấy giấy chứng nhận độc thân; xác nhận tình trạng hôn nhân online tpHCM;…. không lo về thủ tục hay chi phí dịch vụ ly hôn nhanh mất bao nhiêu tiền của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo nhóm hình thức nào?

Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo 02 nhóm hình thức sau:
– Đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án tại Việt Nam;
– Mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế bất động sản thương mại là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực có chức năng quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ.

Người nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ không?

Người nước ngoài chỉ được mua và đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này cũng như phải đáp ứng các điều kiện theo quy định

Khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở?

Căn cứ Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở quy định như sau:
– Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam;
– Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không được phép cho cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.