Nhiều người thắc mắc không biết Theo quy định hiện hành, Người bán nhà không nộp thuế thu nhập cá nhân có đúng không? Ai có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà? Người bán nhà không nộp thuế thu nhập cá nhân phải làm thế nào? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Thuế thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân (thuế thu nhập cá nhân tiếng anh là Personal income) là một phần tiền được trích từ tiền lương của người có thu nhập hoặc từ các nguồn thu khác nộp vào ngân sách nhà nước. Khoản thuế này là khoản đã tính các khoản được giảm trừ rồi.
Ai có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Theo quy định của pháp luật thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Thực tế hiện nay có những trường hợp người mua là người nộp thuế. Theo đó, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.
Người bán nhà không nộp thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào?
(1) Bán nhà, đất (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
(2) Bán nhà, đất trong trường hợp người bán nhà, đất chỉ có duy nhất một nhà ở, Quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:
Trong đó, cá nhân bán nhà, đất nêu trên phải đáp ứng 03 điều kiện sau:
– Thứ nhất, chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:
+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
– Thứ hai, có quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Thứ ba, chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, Quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Lưu ý: Các trường hợp được miễn thuế nêu trên, cá nhân phải tự khai và tự chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi bán nhà năm 2022
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:
- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A bán 1 căn nhà giá 4 tỷ cho ông Nguyễn Văn B, thuế thu nhập cá nhân bán nhà được tính như sau:
Thuế thu nhập phải nộp = 4 tỷ x 2% = 80 triệu
Theo quy định của pháp luật thì ông A là người có nghĩa vụ nộp thuế vì ông A là người phát sinh thu nhập. Và số thuế thu nhập cá nhân mua bán nhà ông A phải nộp là 80 triệu.
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà năm 2022
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà được quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC, cụ thể các bạn thực hiện như sau:
Hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ bán nhà ở, gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN Thông tư 80/2021/TT-BTC;
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ bán nhà tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế: Là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
Người bán nhà không nộp thuế thu nhập cá nhân phải làm thế nào?
Theo quy định, đối với trường hợp xác định nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải xác định nội dung hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng hay bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không.
Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về vấn đề này thì mặc nhiêm theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Nhưng nếu người bán vẫn không chịu đi nộp thuế thu nhập cá nhân mặc dù đã nhận đủ tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng từ bạn là trái với thỏa thuận trong hợp đồng – đồng nghĩa người bán đã vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đó: Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có quyền gửi đơn khởi kiện người bán ra Tòa án nhân dân nơi người bán đang cư trú để yều cầu Tòa án giải quyết yêu cầu người bán phải thực hiện những nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng. Trường hợp việc kéo dài thời gian khai, nộp thuế thu nhập cá nhân của người bán dẫn đến việc bạn không thể đi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, dẫn đến bạn không thể thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất mà gây thiệt hại cho bạn thì bạn có quyền yêu cầu người bán bồi thương thiệt hại theo thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo đơn khởi kiện.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề “Người bán nhà không nộp thuế thu nhập cá nhân”. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho độc giả. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư X về thủ tục đăng ký logo, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Việt Nam, giải thể công ty, Giấy phép sàn thương mại điện tử… Hãy liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
– Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.
– Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.
Theo quy định trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy khi bạn bán đất cho em ruột của bạn thì bạn sẽ được miễn đóng thuế thu nhập cá nhân.
