Để làm sổ hồng lần đầu, bạn cần chuẩn bị đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, giấy tờ tùy thân (căn cước hoặc CCCD) và chứng từ nghĩa vụ tài chính (hoặc giấy tờ miễn, giảm nếu có). Hồ sơ nộp tại UBND cấp xã hoặc nơi tiếp nhận do tỉnh quy định, thời hạn giải quyết không quá 20 ngày làm việc.
Tóm tắt nhanh
- “Sổ hồng”, “sổ đỏ” hiện đều là tên gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hồ sơ cốt lõi: đơn Mẫu 04/ĐK, giấy tờ về đất/nhà, giấy tờ tùy thân, chứng từ nghĩa vụ tài chính. Sổ hộ khẩu giấy không còn là thành phần bắt buộc.
- Từ 01/07/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước (không còn cấp huyện).
- Thời hạn: đăng ký lần đầu không quá 17 ngày làm việc + cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc.
- Chung cư: chủ đầu tư phải nộp hồ sơ thay người mua trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao, trừ khi người mua tự làm.
Sổ hồng là gì? Có khác sổ đỏ không?
Trước đây, “sổ đỏ” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn “sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Hiện nay pháp luật chỉ quy định một loại giấy thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người dân vẫn quen gọi là “sổ hồng” hoặc “sổ đỏ”, nhưng về thủ tục thì hai cách gọi này như nhau.
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của bạn (theo Luật Đất đai 2024). Có sổ, bạn mới thuận lợi khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Làm sổ hồng cần những giấy tờ gì?
Thành phần hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu được quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Với hộ gia đình, cá nhân, hồ sơ thường gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK (nếu nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai theo mẫu dành cho nhiều người).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, ví dụ: quyết định giao đất, cho thuê đất; giấy tờ thừa kế, tặng cho; hợp đồng chuyển nhượng; biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất… Nếu đất không có giấy tờ, bạn nộp đơn kèm các giấy tờ theo quy định và để UBND cấp xã xác nhận hiện trạng, quá trình sử dụng.
- Giấy tờ tùy thân của người đề nghị: thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn. Từ 01/01/2023 sổ hộ khẩu giấy hết giá trị, thông tin cư trú được khai thác từ cơ sở dữ liệu.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nếu có.
- Giấy tờ khác tùy trường hợp: trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có), văn bản xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyết định xử phạt kèm chứng từ nộp phạt (nếu có vi phạm), giấy ủy quyền (nếu nhờ người khác nộp hồ sơ).
Lưu ý: Cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bạn nộp thêm giấy tờ ngoài những giấy tờ mà Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định. Khi nộp, bạn nên mang theo bản gốc để đối chiếu. Cần chứng thực bản sao thì có thể làm theo hướng dẫn tại bài chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
Hồ sơ theo từng trường hợp cụ thể
Giấy tờ cần thêm sẽ khác nhau tùy nguồn gốc đất và loại tài sản của bạn.
| Trường hợp | Giấy tờ chính cần chuẩn bị |
|---|---|
| Đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất | Đơn Mẫu 04/ĐK; giấy tờ về đất (quyết định giao đất, hợp đồng, giấy tờ cũ…); căn cước/CCCD; chứng từ nghĩa vụ tài chính (nếu có). |
| Đất đang sử dụng ổn định nhưng không có giấy tờ | Đơn Mẫu 04/ĐK; chứng từ nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ miễn, giảm; UBND cấp xã xác nhận hiện trạng, thời điểm và quá trình sử dụng đất. |
| Đất nhận thừa kế chưa có Giấy chứng nhận | Đơn Mẫu 04/ĐK; giấy tờ chứng minh việc nhận thừa kế (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia, văn bản khai nhận…); giấy tờ về đất của người để lại. |
| Mua căn hộ chung cư, nhà ở trong dự án | Hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán, giấy tờ tùy thân. Chủ đầu tư thường nộp hồ sơ thay bạn. |
| Đất có nhiều người cùng sử dụng | Đơn kê khai cho nhiều người; văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng; giấy tờ tùy thân của từng người. |
Ví dụ thực tế: Gia đình anh Hùng ở một xã miền núi có thửa đất ở sử dụng từ trước năm 2010, chỉ có biên lai nộp thuế đất cũ. Anh nộp đơn Mẫu 04/ĐK, biên lai thuế, căn cước của vợ chồng; UBND xã xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng và tình trạng tranh chấp, rồi chuyển hồ sơ để xử lý. Trường hợp này khác hẳn người mua đất bằng giấy viết tay, vì còn phải xem giấy tờ mua bán có hợp lệ hay không. Vấn đề này được phân tích ở bài giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
Nộp hồ sơ làm sổ hồng ở đâu?
Từ ngày 01/07/2025, chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã) hoạt động và không còn cấp huyện. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư. Các thẩm quyền này trước đây thuộc UBND cấp huyện.
Về nơi nộp, bạn có thể chọn một trong các nơi tiếp nhận trên địa bàn tỉnh, thành phố, thay vì chỉ nộp tại nơi có đất như trước. Thông thường đó là bộ phận một cửa của UBND xã, phường, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại cấp xã hoặc khu vực liên xã, hoặc nơi tiếp nhận do UBND tỉnh quyết định. Nhiều địa phương còn cho nộp qua Cổng dịch vụ công.
Lưu ý: Đầu mối cụ thể (tên bộ phận, địa chỉ, giờ nhận hồ sơ) do mỗi tỉnh, thành phố công bố. Bạn nên kiểm tra thông tin tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc trên cổng dịch vụ công của tỉnh trước khi đi.
Bạn cũng cần giấy tờ tùy thân còn hiệu lực khi nộp hồ sơ. Nếu chưa làm căn cước, hãy xem hướng dẫn làm căn cước công dân ở đâu hoặc đăng ký làm thẻ căn cước online.
Các bước làm sổ hồng lần đầu
- Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ: Điền đơn Mẫu 04/ĐK, gom giấy tờ về đất, giấy tờ tùy thân, chứng từ tài chính. Đối chiếu tên, số giấy tờ, địa chỉ giữa các giấy tờ cho thống nhất.
- Bước 2 – Nộp hồ sơ: Nộp tại nơi tiếp nhận (trực tiếp hoặc trực tuyến). Cơ quan kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, cấp giấy tiếp nhận và hẹn ngày trả kết quả. Nếu thiếu, bạn được hướng dẫn bổ sung.
- Bước 3 – Xác minh, thẩm tra: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Có thể phải đo đạc lại thửa đất.
- Bước 4 – Nộp nghĩa vụ tài chính: Nhận thông báo của cơ quan thuế và nộp tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận… Giữ lại chứng từ để xuất trình khi nhận sổ.
- Bước 5 – Nhận Giấy chứng nhận: Mang phiếu hẹn và giấy tờ tùy thân đến nhận kết quả. Bạn chỉ nhận được sổ khi đã nộp xong các khoản phải nộp, trừ trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất.
Thời gian và chi phí làm sổ hồng
Làm sổ hồng mất bao lâu?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày làm việc. Cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc. Tổng cộng tối đa khoảng 20 ngày làm việc.
Thời gian này tính từ khi nhận hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Nó không bao gồm thời gian bạn nộp nghĩa vụ tài chính, bổ sung hồ sơ, xử lý vi phạm (nếu có), đo đạc hay giám định. Ở xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian được cộng thêm 10 ngày làm việc.
Chi phí làm sổ hồng gồm những khoản nào?
- Tiền sử dụng đất (nếu có): phát sinh khi được giao đất có thu tiền, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích. Đây thường là khoản lớn nhất.
- Lệ phí trước bạ: nhà, đất thông thường tính 0,5% trên giá trị theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Một số trường hợp được miễn hoặc giảm theo quy định.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức thấp, do HĐND cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương.
- Phí thẩm định hồ sơ (nếu địa phương có thu) và chi phí đo đạc (nếu cần đo lại thửa đất).
Lưu ý: Mức thu cụ thể khác nhau theo từng tỉnh, loại đất và diện tích. Số tiền chính xác sẽ ghi trong thông báo nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế. Không có khoản nào ngoài quy định mà bạn phải trả cho cán bộ tiếp nhận.
Làm sổ hồng căn hộ chung cư
Với căn hộ trong dự án nhà ở thương mại, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở (hoặc kể từ khi bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền). Ngoại lệ là trường hợp người mua tự nguyện đi làm thủ tục. Giấy chứng nhận được cấp cho người mua, không cấp cho chủ đầu tư.
Nếu tự làm, bạn nên chuẩn bị hợp đồng mua bán (hoặc hợp đồng chuyển nhượng), biên bản bàn giao căn hộ, chứng từ thanh toán và giấy tờ tùy thân. Cơ quan sẽ căn cứ hồ sơ pháp lý của dự án mà chủ đầu tư cung cấp. Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo số căn hộ và thời gian chậm.
Khi nhận sổ, bạn nên kiểm tra kỹ ghi chú về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ và thời hạn sở hữu để tránh sai sót khi giao dịch về sau.
Lưu ý để hồ sơ không bị trả lại
- Thông tin cá nhân phải khớp nhau: họ tên, số định danh, địa chỉ. Nếu chuyển từ CMND sang căn cước, hãy nêu rõ trong hồ sơ để cán bộ đối chiếu. Bạn có thể tra cứu số thẻ căn cước online khi cần.
- Kiểm tra kỹ nguồn gốc đất và tình trạng pháp lý: đất đang tranh chấp, có kê biên hoặc nằm trong diện thu hồi sẽ chưa được cấp.
- Giữ đủ chứng từ thuế và lệ phí. Thông tin định danh cá nhân hiện được dùng làm mã số thuế, bạn có thể xem bài mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành khi kê khai nghĩa vụ tài chính.
- Nếu ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ, giấy ủy quyền phải đúng hình thức theo quy định.
- Bạn phải xuất trình giấy tờ gốc khi nộp, vì cơ quan tiếp nhận có quyền đối chiếu.
Cảnh báo: Không sử dụng giấy tờ giả, không kê khai gian dối về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất để “làm sổ”. Hành vi này có thể bị xử phạt hành chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp và tùy mức độ còn có thể bị xử lý hình sự (như tội làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả). Hãy dùng đường chính thống và hồ sơ đúng sự thật.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024.
- Luật Nhà ở 2023; Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Luật Cư trú 2020 (sổ hộ khẩu hết giá trị từ 01/01/2023); Luật Căn cước 2023.
- Quy định về lệ phí trước bạ hiện hành (Nghị định 175/2025/NĐ-CP) và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Mức thu cụ thể và đầu mối tiếp nhận có thể khác nhau theo từng tỉnh, thành phố.
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng và sổ đỏ khác nhau thế nào?
Về pháp lý hiện nay không khác. Pháp luật chỉ quy định một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. “Sổ hồng”, “sổ đỏ” chỉ là cách gọi thông dụng của người dân theo mẫu giấy được cấp ở các thời kỳ trước.
Làm sổ hồng còn cần sổ hộ khẩu không?
Không. Sổ hộ khẩu giấy hết giá trị từ 01/01/2023. Bạn dùng thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn, thông tin cư trú được cơ quan khai thác từ cơ sở dữ liệu. Nếu cán bộ cần xác minh thêm, bạn có thể xin xác nhận thông tin cư trú theo thủ tục hiện hành.
Làm sổ hồng lần đầu hết bao lâu?
Tối đa khoảng 20 ngày làm việc, gồm không quá 17 ngày đăng ký đất đai lần đầu và không quá 03 ngày cấp Giấy chứng nhận. Thời gian nộp tiền, bổ sung hồ sơ hoặc đo đạc không tính vào thời hạn này, vùng khó khăn được cộng thêm 10 ngày làm việc.
Ai ký cấp sổ hồng lần đầu cho cá nhân hiện nay?
Từ 01/07/2025, Chủ tịch UBND cấp xã ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Không còn thẩm quyền của UBND cấp huyện.
Mua chung cư rồi, tôi có tự làm sổ hồng được không?
Được. Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao, nhưng người mua có thể tự nguyện tự làm thủ tục. Khi đó bạn cần hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán và giấy tờ tùy thân.
Đất chưa có giấy tờ gì thì có làm sổ hồng được không?
Có thể, nếu đất đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 (ví dụ sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy định pháp luật). Bạn nộp đơn Mẫu 04/ĐK, chứng từ nghĩa vụ tài chính và để UBND cấp xã xác nhận hiện trạng, quá trình sử dụng đất. Việc có được cấp hay không tùy từng trường hợp cụ thể.
Làm sổ hồng không phức tạp nếu bạn xác định đúng trường hợp của mình, chuẩn bị đủ đơn Mẫu 04/ĐK, giấy tờ về đất, giấy tờ tùy thân và chứng từ tài chính, rồi nộp tại nơi tiếp nhận do địa phương quy định. Hãy kiểm tra lại nguồn gốc đất và thông tin cá nhân trước khi nộp để rút ngắn thời gian giải quyết.
