Mua nhầm đất tranh chấp phải xử lý như thế nào?

Mua bán đất luôn dẫn đầu thị trường bởi thu hút được sự quan tâm của nhiều người, cùng với đó là sự phát triển của nhiều loại hình dịch vụ mang đến nguồn thu nhập cao, nhiều người đổ xô đi mua đất ở các khu vực trung tâm thành phố, các khu đô thị, khu du lịch vì cho rằng những vị trí này dễ kiếm tiền thu nhập, mặc dù đất ở đây giá rất đắt đã giúp cho những người bán, người môi giới đất thu về lợi nhuận rất cao. Đây cũng là một trong những lý do khiến người mua đất mua nhầm đất tranh chấp. Trong trường hợp mua nhầm đất tranh chấp thì phải làm thế nào? Đất tranh chấp mua về có bán lại được không?

Căn cứ pháp lý

Mua nhầm đất tranh chấp

Hiện nay pháp luật chưa đặt ra quy định về đất tranh chấp là gì mà chỉ giải thích về tranh chấp đất đai tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, dựa trên thực tế hiện nay, có thể hiểu đất đang tranh chấp là phần đất đang bị tranh chấp về: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ranh giới giữa các mảnh đất, mục đích sử dụng đất hoặc tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng giữa cá nhân, tổ chức sử dụng đất hợp pháp hoặc chưa hợp pháp với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung phần đất đó.

Mua nhầm đất đang tranh chấp là một điều khó tránh khỏi khi người mua đất chưa am hiểu, hay chưa hiểu rõ các quy định của pháp luật về đất đai; chưa tìm hiểu kỹ về mảnh đất mà mình định mua hoặc do chiêu trò lừa đảo của những người bán đất.

Theo Điều 500 BLDS năm 2015 hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

– Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Việc công chứng hợp đồng mua đất theo Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản

Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

– Người mua nhầm đất tranh chấp, nếu không đòi lại được số tiền mình đã bỏ ra để mua đất, có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để được giải quyết. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

Nộp trực tiếp tại Tòa án;
Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:

Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS Đơn khởi kiện Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP)
Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (ví dụ: hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua đất, hợp đồng đặt cọc tiền mua đất,…);
Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân;
Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác.
Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

* Lưu ý: Các tài liệu nêu trên bằng tiếng nước ngoài thì phải dịch sang tiếng Việt nam theo quy định trước khi nộp và nộp kèm

Mua nhầm đất tranh chấp có bán lại được không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người bán đất muốn bán đất cho người mua cần đáp ứng điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với điều kiện của người mua đất

Người muốn sử dụng đất sẽ không được mua đất trong trường hợp sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, đất tranh chấp sẽ không được bán, trường hợp người sử dụng đất cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Theo đó, khi mua nhầm đất tranh chấp thì sẽ khó có thể bán lại được. Người mua đất cần lưu ý các quy định trên để tránh bị lừa mua nhầm đất có tranh chấp gây thiệt hại lớn về tài sản.

Đất tranh chấp có được làm sổ đỏ không?

Sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Căn cứ theo Điều 99 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được cấp sổ đỏ khi đáp ứng các điều kiện sau:
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Các trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ

Các trường hợp bị từ chối cấp sổ đỏ được quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

– Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

– Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, gửi văn bản kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã để trả lại cho người nộp

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, đất tranh chấp sẽ không được cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ sẽ được cơ quan có thẩm quyền thực hiện khi đất không còn tranh chấp giữa các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật hiện hành.

Liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Mua nhầm đất tranh chấp”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp, xác nhận tình trạng hôn nhân Hồ Chí Minh, các thủ tục thành lập công ty, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.

Mời bạn xem

Câu hỏi thường gặp

Lừa người khác mua đất tranh chấp có bị đi tù không?

Căn cứ theo Điều 174 BLHS năm 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017
– Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
+ Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
+ Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
+ Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
– Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:Có tổ chức; có tính chất chuyên nghiệp; chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức hoặc dùng thủ đoạn xảo quyệt;
– Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
– Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên; thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
– Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Làm thế nào để biết được đất có tranh chấp hay không?

Để biết được đất có tranh chấp hay không thì cần thực hiện như sau:
– Thu thập thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ và chính xác nhất, người tìm hiểu nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tại một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra: Ủy ban nhân dân cấp xã; Phòng Tài nguyên và môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai; Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
– Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng. Người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.