Đất đai là một trong những tài nguyên hữu hạn; dân số ngày càng gia tăng nhu cầu về đất đai ngày càng gia tăng đáng kể. Các giao dịch về đất đai ngày một nhiều lên, đi kèm với đó là những rủi ro tiềm ẩn mà không phải ai cũng có thể biết trước được. Có thể kể đến như đất không sổ đỏ, đất thuộc diện quy hoạch… Tuy nhiên, không nhiều người để ý đến những rủi ro pháp lý tiềm ẩn; khi mua đất không chính chủ. Vậy, đó là những rủi ro nào? Hãy cùng Luật Sư X tìm hiểu vấn đề này thông qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất không chính chủ là gì ?
Hiện nay, pháp luật chưa có định nghĩa thế nào là đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.
Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013; người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện và theo thủ tục của Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ điều kiện; để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc mua bán đất không chính chủ; không phải là không có sổ đỏ, mà là đất có sổ đỏ. Tuy nhiên đứng tên người khác mà không phải người bán. Mặc dù mảnh đất có thể thuộc quyền sử dụng ( “Sở hữu “) của người bán; do thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; nhưng chưa làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất hoặc do sở hữu chung.
Có thể bạn quan tâm:
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình; cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
-Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất; nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng; mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất; được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.
Những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi Mua đất không chính chủ
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính chủ; thì người mua có thể mua được đất với với giá rẻ hơn. Tuy nhiên trong trường hợp này chứa nhiều rủi ro như:
Không thể sang tên quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng; trừ trường hợp một bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất dộng sản.
Mà thủ tục công chứng phải có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (đứng tên người bán). Trong trường hợp Sổ đỏ đứng tên người khác thì sẽ bị từ chối công chứng.
Theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì sẽ không được phép sang tên.
Khi bị thu hồi thì không được bồi thường
Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình; cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đủ các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
- Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ mà chưa được cấp.
Như vậy, nếu mua đất không chính chủ trong trường hợp Sổ đứng tên người khác; thì người được đền bù là người đứng tên trong Sổ đỏ chứ không phải người mua.
Không bán lại được cho người khác
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình; cá nhân được chuyển nhượng nếu có đủ 04 điều kiện trên. Nếu Sổ đỏ không đứng tên mình thì không có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Mua đất không chính chủ Dễ xảy ra tranh chấp
Mua bán đất không chính chủ dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất; nhất là giá nhà đất ngày càng tăng cao. Cụ thể: Người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người bán nhưng; Sổ đỏ không sang tên mình được (Dưới góc độ pháp lý thì thửa đất đó vẫn là tài sản của người khác – Người đứng tên trên Sổ đỏ).
Xử lý rủi ro khi Mua đất không chính chủ
Việc mua bán đất không chính chủ sẽ tồn tại rất nhiều rủi do mà người mua không thể lường trước được. Bởi vậy trong trường hợp có ý định mua đất, hoặc gặp tình trạng đất không chính chủ thì cần có những giải pháp an toàn.
Thứ nhất: Trong trường hợp muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Thứ hai: Khi mua bán đất Để tránh những rủi ro khi mua đất thì nên tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất định mua bằng cách xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất thông qua việc tìm hiểu các thông tin sau:
- Số hiệu thửa đất, diện tích, địa chỉ
- Họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của chủ sử dụng đất
- Tình trạng pháp lý: có tranh không, có đang bị kê biên đảm bảo thi hành án không
- Lịch sử biến động: Đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, chuyển nhượng cho những ai
- Tra cứu quy hoạch sử dụng đất để xem có thuộc diện quy hoạch không ?
Liên hệ Luật Sư X
Hi vọng, qua bài viết”Mua đất không chính chủ, những rủi ro pháp lý tiềm ẩn ? “giải đáp được những thắc mắc cho các bạn về các vấn đề có liên quan.
Mọi thắc mắc liên quan xin vui lòng liên hệ Luật sư X, để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của luật sư.
Hotline : 0833.102.102.
Câu hỏi liên quan
Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
– Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Trường hợp không đăng ký thì người đang sử dụng đất sẽ gặp rất nhiều rủi ro pháp lý không đáng có.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.
