Chào Luật sư, tôi có được bạn giới thiệu mua đất dự án BĐS do công ty anh của bạn tôi quản lý. Tôi chưa có nhiều kinh nghiệm ở lĩnh vực này nên không biết khi mua đất dự án thì cần chú ý điều gì? Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì theo quy định hiện nay? Mua đất dự án có điểm gì khác biệt so với những loại đất khác? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Hiện nay, khi tìm hiểu một bất động sản, dù là nhà chung cư, nhà phố, biệt thự hay đất nền, mọi người cũng cần phải tìm hiểu kỹ các loại giấy tờ pháp lý. Tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý này sẽ giúp mọi người tránh được các rủi ro ở mức cao nhất. Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì theo quy định hiện nay? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Căn cứ pháp lý
Đất dự án là gì?
Hiện nay pháp luật đất đai không quy định hay giải thích thế nào là đất dự án. Tuy nhiên, khi căn cứ Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án (đất nền dự án) là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư.
Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất chưa tiến hành xây dựng nhà ở (vẫn còn trong trạng thái ban đầu – chỉ có mặt bằng).
Đất dự án gồm những loại sau:
– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).
– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì theo quy định hiện nay?
Hiện nay, các loại giấy tờ pháp lý liên quan đến một dự án bất động sản có khá nhiều. Trong đó, những loại giấy tờ này có sự khác nhau giữa đất nền và các căn hộ chung cư. Cụ thể:
Hồ sơ pháp lý đất nền
Một bộ giấy tờ pháp lý đất nền đầy đủ sẽ gồm có các loại giấy tờ như:
Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Bản quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Nó sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Người mua cần xem bản quy hoạch này để biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng, định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng,…
Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
Loại giấy tờ pháp lý này cần khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan,…
Giấy phép kinh doanh
Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng mà người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Loại giấy này sẽ là căn cứ pháp lý cho thấy đơn vị chủ đầu tư có uy tín không, có được hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng không. Nếu đơn vị nào không cung cấp được loại giấy tờ này, bạn nên cẩn thận.
Sổ đỏ của quỹ đất
Khi mua bán đất nền, chắc chắn mọi người không thể bỏ qua sổ đỏ quỹ đất. Trong đó, sổ đỏ này phải đứng tên chủ đầu tư thì khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư mới có thể tiến hành sang tên cho người mua thông qua hợp đồng mua bán. Loại giấy tờ này quan trọng nhất. Do đó mọi người cần phải tìm hiểu kỹ trước khi mua đất nền.
Hồ sơ pháp lý nhà chung cư
Với nhà chung cư, những loại giấy tờ pháp lý cũng tương tự như đất nền. Tuy nhiên, nội dung của một số loại giấy tờ sẽ khác và có thêm một số loại giấy tờ khác. Cụ thể:
Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Ở bản quy hoạch 1/500 cần thể hiện chi tiết mọi thứ. Điển hình như tổng diện tích công trình, mật độ xây dựng cũng như dự kiến bố trí diện tích như thế nào.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ pháp lý mà chủ đầu tư bắt buộc phải có mới được phép xây dựng nhà chung cư và bán. Loại giấy này được cấp bởi Sở Xây dựng cấp phép và có dấu đỏ. Nội dung của giấy phép xây dựng gồm:
- Tên chủ đầu tư xây dựng
- Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Trong đó cụ thể là các thông tin về vị trí dự án, phần cốt nền, mật độ xây dựng, hệ số đất sử dụng, chiều sâu và chiều cao của công trình, số tầng và tầng hầm,…
Người mua phải xem kỹ giấy phép xây dựng. Bởi lẽ, nếu mua phải căn hộ của một công trình xây dựng trái phép thì rủi ro pháp lý sẽ rất cao. Tiến trình thi công cũng như ngày bàn giao công trình sẽ bị chậm lại.
Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Đặc biệt, một loại giấy tờ rất quan trọng, không thể thiếu khi mua bán căn hộ chung cư chính là giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng. Khi có ngân hàng bảo lãnh, quyền lợi của người mua sẽ được đảm bảo. Nó sẽ giảm rủi ro cho người mua khi các bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng thì đã có ngân hàng chịu trách nhiệm.
Các loại giấy tờ khác
Bên cạnh đó là một số loại giấy tờ có liên quan khác. Những loại giấy tờ này cũng rất quan trọng mà mọi người cần để ý khi tìm hiểu 1 dự án bất động sản. Cụ thể:
- Giấy phép phòng cháy chữa cháy của căn hộ. Loại giấy này sẽ đảm bảo quyền lợi và sự an toàn của mọi người khi không may có hỏa hoạn xảy ra.
- Giấy phép bảo vệ môi trường. Đây cũng là loại giấy tờ rất quan trọng mà người mua nhà cần tìm hiểu.
- Thỏa thuận cấp nước, điện của đơn vị cung cấp. Điều này sẽ đảm bảo cư dân được sinh sống với cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn thiện.
Những lưu ý về thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
Phải yêu cầu chủ đầu tư sang tên Sổ đỏ
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho toàn bộ diện tích dự án. Khi đủ điều kiện phân lô, bán nền và ký hợp đồng chuyển nhượng thì chủ đầu tư có nghĩa vụ tách thửa để đăng ký biến động (sang tên) cho người nhận chuyển nhượng.
Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Dù là đất nền dự án hay thửa đất riêng của hộ gia đình; cá nhân thì hợp đồng chuyển nhượng vẫn phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định; trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Nội dung này được nêu rõ tại điểm a; b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng; tặng cho; thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê; cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc
Người dân cần nắm rõ bản chất của đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng và mức phạt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; cụ thể:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Không mua bằng hợp đồng ủy quyền
Để tăng doanh số thì nhiều nhà đầu tư hoặc bên môi giới thường đưa ra các khuyến mại hoặc quà tặng như tặng vàng hoặc chiết khấu %, đồng thời với đó là lời đề nghị người mua ký hợp đồng ủy quyền.
Tuy nhiên, khi nhận chuyển nhượng đất phân lô, bán nền hoặc bất kỳ loại đất nào người dân không nên mua bằng hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp chấp nhận rủi ro vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên Giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đơn xin xác nhận nhà ở để bất điện
- Mẫu tờ khai đăng ký kết hôn mới năm 2022
- Hướng dẫn thủ tục bổ sung tên cha vào giấy khai sinh năm 2022
- So sánh đất dự án và đất dân
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì theo quy định hiện nay?″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, thủ tục tạm ngừng doanh nghiệp, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội, tra cứu thông tin quy hoạch; dịch vụ luật sư thành lập công ty trọn gói giá rẻ… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:
Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
Giao dịch đất nền dự án phải trải qua trình tự từng bước như sau:
Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất (Sở Tài nguyên – Môi trường tham mưu) hoặc sổ đỏ tổng thể, chủ đầu tư được phép ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất cho khách hàng.
Nếu đất nền dự án sẽ được xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi được Sở Xây dựng chấp thuận bằng văn bản.
Một bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án hoàn chỉnh phải có những loại giấy tờ sau đây:
Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư.
