Khi bạn xây nhà trên đất đứng tên người khác (cha mẹ, anh chị em, người cho mượn hoặc cho thuê đất), cần có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở. Văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực nếu bạn muốn được cấp Giấy chứng nhận đối với căn nhà. Dưới đây là mẫu đầy đủ, cách điền và thủ tục thực hiện.
Tóm tắt nhanh
- Văn bản chấp thuận dùng khi chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất.
- Luật Đất đai 2024 yêu cầu văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở xây trên đất của người khác.
- Không có mẫu bắt buộc do Nhà nước ban hành; các bên tự soạn nhưng phải đủ nội dung chủ yếu như mẫu dưới đây.
- Đất thuộc nhiều người hoặc là tài sản chung vợ chồng thì tất cả những người có quyền đều phải ký.
- Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất là gì, khi nào cần?
Đây là văn bản do người đang có quyền sử dụng đất lập, thể hiện việc họ đồng ý để người khác xây dựng nhà ở trên thửa đất của mình. Văn bản xác định rõ ai được xây, xây ở đâu, quy mô thế nào, trong bao lâu và quyền lợi của hai bên khi phát sinh thay đổi.
Bạn thường cần văn bản này trong các tình huống sau:
- Con xây nhà trên đất đứng tên cha mẹ nhưng chưa được tặng cho hoặc chia thừa kế.
- Anh, chị, em hoặc người thân cho mượn đất để xây nhà ở.
- Thuê đất, nhận góp vốn hoặc hợp tác để xây nhà ở, trong đó có điều khoản đồng ý cho xây dựng.
- Muốn đăng ký quyền sở hữu căn nhà (cấp sổ) khi người sở hữu nhà và người sử dụng đất là hai chủ thể khác nhau.
Lưu ý: Văn bản chấp thuận chỉ cho phép xây dựng, không làm chuyển quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn đứng tên cả đất lẫn nhà, hãy xem phương án tặng cho, chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, tham khảo thêm cách làm giấy tờ mua bán đất theo quy định pháp luật.
Có bắt buộc công chứng, chứng thực không?
Có, trong trường hợp bạn muốn được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở. Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 148), nếu chủ sở hữu nhà ở không có quyền sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, phải có hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở, và các văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực. Với công trình xây dựng không phải nhà ở, quy định tương tự nằm ở Điều 149.
Về việc xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, từ 01/7/2026 áp dụng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nghị định này liệt kê các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai dùng để cấp phép (Điều 55) và quy định thẩm quyền cấp phép nhà ở riêng lẻ chủ yếu thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã. Cơ quan cấp phép sẽ xem giấy tờ bạn nộp có thuộc danh mục hay không, vì vậy bạn nên hỏi trước bộ phận một cửa của xã/phường nơi có đất xem họ cần giấy tờ cụ thể nào đối với trường hợp đất đứng tên người khác.
Lưu ý: Một số nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (phụ thuộc quy mô, số tầng và khu vực quy hoạch). Miễn giấy phép không có nghĩa là miễn các điều kiện về đất đai: bạn vẫn cần có sự đồng ý hợp pháp của người sử dụng đất.
Mẫu văn bản chấp thuận đồng ý cho xây dựng nhà ở
Bạn có thể sao chép mẫu dưới đây và điều chỉnh theo thỏa thuận thực tế. Địa danh, địa chỉ cần ghi theo đơn vị hành chính hiện hành (xã/phường, tỉnh/thành phố; không còn cấp huyện từ 01/7/2025).
MẪU VĂN BẢN CHẤP THUẬN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỒNG Ý CHO XÂY DỰNG NHÀ Ở
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
……, ngày … tháng … năm ……
VĂN BẢN CHẤP THUẬN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỒNG Ý CHO XÂY DỰNG NHÀ Ở
Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2024; Luật Nhà ở năm 2023; Luật Xây dựng năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số …….. do …….. cấp ngày … tháng … năm ……;
Căn cứ nhu cầu và sự tự nguyện của các bên,
Hôm nay, tại …………………………………, chúng tôi gồm:
BÊN CHẤP THUẬN (Bên A – người sử dụng đất):
Ông/Bà: ……………………………………………………..
Sinh ngày: … /… /……
Căn cước/CCCD số: ……………. do ……………. cấp ngày … /… /……
Nơi cư trú: ……………………………………………………..
(Nếu đất có nhiều người cùng đứng tên hoặc là tài sản chung vợ chồng: ghi đầy đủ thông tin từng người).
BÊN ĐƯỢC CHẤP THUẬN (Bên B – người xây dựng, chủ sở hữu nhà ở):
Ông/Bà: ……………………………………………………..
Sinh ngày: … /… /……
Căn cước/CCCD số: ……………. do ……………. cấp ngày … /… /……
Nơi cư trú: ……………………………………………………..
Quan hệ với Bên A (nếu có): ………………………………..
Hai bên thống nhất lập văn bản này với các nội dung sau:
Điều 1. Thông tin thửa đất
Bên A là người có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất sau:
– Thửa đất số: ……..; tờ bản đồ số: ……..;
– Địa chỉ: ………………………………………………. (xã/phường …….., tỉnh/thành phố ……..);
– Diện tích: …….. m²; mục đích sử dụng: …….. (đất ở/đất ở tại nông thôn/đất ở tại đô thị…); thời hạn sử dụng: ……..;
– Giấy chứng nhận số: ……..; số vào sổ cấp GCN: ……..; do …….. cấp ngày … /… /……
Điều 2. Nội dung chấp thuận
2.1. Bên A đồng ý để Bên B xây dựng nhà ở trên thửa đất nêu tại Điều 1 (hoặc trên phần diện tích …….. m² thuộc thửa đất, có sơ đồ vị trí kèm theo).
2.2. Quy mô dự kiến: nhà ở riêng lẻ …….. tầng; diện tích xây dựng …….. m²; tổng diện tích sàn …….. m²; kết cấu: ……..
2.3. Bên B được toàn quyền thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép), thi công, hoàn công và đăng ký quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà này.
Điều 3. Thời hạn chấp thuận
Bên A đồng ý cho Bên B xây dựng và sử dụng nhà ở trên đất trong thời hạn: …….. (ghi “lâu dài” hoặc ghi số năm/mốc thời gian cụ thể).
Điều 4. Quyền sở hữu nhà ở và việc xử lý khi có thay đổi
4.1. Căn nhà xây dựng theo văn bản này thuộc quyền sở hữu của Bên B. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc Bên A.
4.2. Khi hết thời hạn nêu tại Điều 3, hoặc khi Bên A chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hai bên thỏa thuận như sau: ………………………. (ví dụ: Bên B được tiếp tục sử dụng/được nhận lại giá trị nhà/phải tháo dỡ, bàn giao…).
4.3. Bên A cam kết thông báo cho người nhận chuyển quyền (nếu có) về việc căn nhà thuộc sở hữu của Bên B.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của các bên
5.1. Bên A: cam kết thửa đất không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; trường hợp đất đang thế chấp thì đã được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản; không cản trở việc xây dựng, sử dụng nhà ở hợp pháp của Bên B; thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định (nếu có thỏa thuận khác thì ghi rõ).
5.2. Bên B: xây dựng đúng nội dung được chấp thuận, đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng (nếu có) và quy định về an toàn, phòng cháy chữa cháy, môi trường; không xâm phạm phần đất, công trình của người khác; tự chịu chi phí xây dựng; bồi thường thiệt hại nếu gây ảnh hưởng đến Bên A hoặc người liên quan.
Điều 6. Nghĩa vụ tài chính
Các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh khi xây dựng, đăng ký quyền sở hữu nhà ở do …….. chịu trách nhiệm nộp theo quy định pháp luật.
Điều 7. Cam kết chung
7.1. Hai bên cam đoan các thông tin trong văn bản là đúng sự thật, tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc.
7.2. Nếu có tranh chấp, hai bên thương lượng, hòa giải; không thỏa thuận được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Điều 8. Hiệu lực
Văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng/chứng thực. Văn bản được lập thành …….. bản, mỗi bên giữ …….. bản, …….. bản lưu tại cơ quan công chứng/chứng thực.
BÊN A (ký, ghi rõ họ tên) BÊN B (ký, ghi rõ họ tên)
(Phần lời chứng của công chứng viên hoặc người thực hiện chứng thực do cơ quan có thẩm quyền lập.)
Hướng dẫn điền mẫu
Thông tin các bên
Ghi đúng họ tên, số căn cước/CCCD và nơi cư trú như trên giấy tờ tùy thân. Ô “nơi cấp” cần ghi theo loại giấy tờ bạn đang dùng; xem thêm cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ. Nếu bạn quên số, có thể kiểm tra theo hướng dẫn tra số thẻ căn cước công dân online.
Thông tin thửa đất
Chép chính xác số thửa, tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng từ Giấy chứng nhận. Nếu địa chỉ trên sổ ghi theo đơn vị hành chính cũ, bạn có thể ghi địa chỉ cũ kèm địa chỉ hiện nay để cơ quan tiếp nhận dễ đối chiếu.
Quy mô và thời hạn
Ghi càng cụ thể càng tốt: số tầng, diện tích xây dựng, vị trí xây trên thửa đất. Với thời hạn, nếu hai bên muốn ổn định lâu dài hãy ghi rõ “lâu dài”; nếu chỉ cho phép trong một khoảng thời gian, cần ghi rõ cách xử lý căn nhà khi hết hạn để tránh tranh chấp.
Điều khoản xử lý khi đất đổi chủ
Đây là phần quan trọng nhất mà nhiều bản tự soạn bỏ sót. Hãy ghi cụ thể: nếu đất được chuyển nhượng, thừa kế hoặc bị thu hồi thì quyền lợi của chủ nhà được bảo đảm thế nào.
Thủ tục công chứng, chứng thực
Từ 01/7/2025, việc công chứng thực hiện theo Luật Công chứng 2024. Bạn có thể chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm phiếu yêu cầu, dự thảo văn bản (hoặc nhờ cơ quan công chứng soạn theo thỏa thuận), giấy tờ tùy thân của các bên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
- Bước 2: Bổ sung giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu đất là tài sản chung vợ chồng), văn bản đồng ý của các đồng sử dụng đất, hoặc văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (nếu đất đang thế chấp).
- Bước 3: Nộp hồ sơ, để công chứng viên hoặc cán bộ chứng thực kiểm tra tính hợp pháp, hỏi về ý chí tự nguyện của các bên.
- Bước 4: Các bên ký trực tiếp trước công chứng viên hoặc người thực hiện chứng thực, nộp phí, lệ phí và nhận văn bản đã chứng nhận.
Trường hợp bản sao các giấy tờ đi kèm cũng cần chứng thực, bạn xem thêm nơi chứng thực giấy tờ theo quy định hiện hành. Từ 01/11/2025, theo Nghị định 280/2025/NĐ-CP, việc chứng thực bản sao và chữ ký không phụ thuộc nơi cư trú của người yêu cầu.
Các trường hợp đặc biệt cần lưu ý
Đất đứng tên nhiều người
Nếu thửa đất có nhiều người cùng đứng tên hoặc cùng có quyền sử dụng, mọi người đều phải ký chấp thuận. Chỉ một người ký rất dễ dẫn đến văn bản bị coi là không hợp lệ hoặc bị người còn lại phản đối sau này.
Đất là tài sản chung của vợ chồng
Dù sổ chỉ ghi tên một người, nếu đó là tài sản chung thì vợ và chồng cần cùng ký hoặc có văn bản thể hiện sự đồng ý của người còn lại.
Đất đang thế chấp ngân hàng
Bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản bảo đảm, nên việc xây dựng thêm nhà trên đất thế chấp cần được trao đổi và có sự đồng ý của họ để tránh vi phạm hợp đồng thế chấp.
Đất nông nghiệp
Đất không được phép xây nhà ở theo mục đích sử dụng đất thì văn bản chấp thuận không thay thế được việc chuyển mục đích. Bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất đủ điều kiện trước khi xây dựng nhà ở.
Cha mẹ cho con xây nhà
Nếu cha mẹ muốn con sở hữu cả đất lẫn nhà, nên cân nhắc tặng cho quyền sử dụng đất (phải công chứng hoặc chứng thực) thay vì chỉ lập văn bản chấp thuận. Văn bản chấp thuận không làm con trở thành người sử dụng đất.
Rủi ro khi xây nhà trên đất của người khác
Cảnh báo: Chủ nhà không có quyền sử dụng đất thường gặp khó khi muốn thế chấp, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường. Nếu đất bị thu hồi, quyền lợi được xem xét theo quy định về bồi thường tài sản gắn liền với đất, nhưng khoản bồi thường về đất thuộc về người sử dụng đất.
- Tranh chấp với người thừa kế: khi người sử dụng đất qua đời, những người thừa kế khác có thể không công nhận thỏa thuận nếu văn bản mơ hồ hoặc không được công chứng.
- Nhà không đủ điều kiện cấp sổ: thiếu văn bản chấp thuận hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai không thể đăng ký quyền sở hữu căn nhà.
- Hết thời hạn mà chưa thỏa thuận: có thể phát sinh yêu cầu tháo dỡ hoặc đòi lại đất.
Bạn cũng nên lưu giữ chứng từ xây dựng (hợp đồng thi công, hóa đơn vật liệu) để chứng minh khoản đầu tư khi cần giải quyết tranh chấp.
Căn cứ pháp lý
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015.
- Luật Đất đai 2024 (Điều 148, Điều 149 về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất; quy định về công chứng, chứng thực văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Luật Nhà ở 2023.
- Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026) về quản lý hoạt động xây dựng, giấy phép xây dựng.
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025).
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực, sửa đổi bởi Nghị định 280/2025/NĐ-CP.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định có thể được hướng dẫn thêm ở từng địa phương, bạn nên đối chiếu với cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại xã/phường nơi có đất.
Câu hỏi thường gặp
Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất có bắt buộc công chứng không?
Khi dùng để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở xây trên đất của người khác, Luật Đất đai 2024 yêu cầu văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngay cả khi chưa làm thủ tục cấp sổ, bạn nên công chứng để văn bản có giá trị chứng cứ cao.
Có mẫu chung do Nhà nước ban hành không?
Không. Pháp luật chỉ quy định loại văn bản và yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, các bên tự thỏa thuận nội dung. Mẫu trong bài là mẫu tham khảo, bạn điều chỉnh theo trường hợp thực tế.
Công chứng hay chứng thực ở đâu?
Công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Từ 01/7/2025 không còn cấp huyện nên bạn không nộp ở Ủy ban nhân dân huyện/quận như trước đây.
Có được dùng văn bản này thay cho sổ đỏ khi xin phép xây dựng không?
Điều này tùy loại giấy tờ mà cơ quan cấp phép chấp nhận theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Bạn nên hỏi bộ phận tiếp nhận ở xã/phường trước khi nộp. Thông thường, người xây dựng phải chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp của mình hoặc của người đồng ý cho xây dựng.
Cha mẹ đồng ý bằng miệng cho con xây nhà có giá trị không?
Thỏa thuận miệng khó chứng minh và không đủ để làm thủ tục cấp sổ cho căn nhà. Bạn nên lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực, nhất là khi gia đình có nhiều anh chị em.
Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất là giấy tờ nền để căn nhà xây trên đất của người khác có chỗ đứng pháp lý. Hãy ghi đầy đủ thông tin thửa đất, quy mô, thời hạn và cách xử lý khi đất đổi chủ, mời tất cả người có quyền sử dụng đất cùng ký, rồi công chứng hoặc chứng thực trước khi khởi công.
