Mẫu sổ đỏ hiện hành là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK-GCN, ban hành kèm Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và áp dụng từ 01/8/2024. Đây là mẫu chung cho mọi trường hợp, kể cả đất của hộ gia đình. Từ 01/8/2024, sổ không còn ghi chung chung “Hộ ông/bà…” như trước mà ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Tóm tắt nhanh
- Mẫu sổ đỏ hiện hành: Mẫu số 04/ĐK-GCN, Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, một tờ hai trang, nền trống đồng màu hồng cánh sen, khổ 210 mm x 297 mm.
- Sổ mới có mã QR, mã Giấy chứng nhận 12 ký tự và số phát hành (số seri) gồm 02 chữ cái và 08 chữ số.
- Luật Đất đai 2024 không còn coi hộ gia đình là một loại người sử dụng đất độc lập. Đất của hộ xác định trước 01/8/2024 được cấp một sổ ghi đủ tên các thành viên có chung quyền.
- Sổ đỏ, sổ hồng đã cấp theo mẫu cũ vẫn có giá trị pháp lý, bạn không bắt buộc đổi sang mẫu mới.
- Từ 31/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ lần đầu trong các trường hợp không thuộc cấp tỉnh hoặc cấp xã.
Mẫu sổ đỏ hiện hành là mẫu nào?
Cách gọi “sổ đỏ”, “sổ hồng” chỉ là tên thông dụng. Tên pháp lý của giấy này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Mẫu hiện hành được quy định tại Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), ký ngày 31/7/2024. Nội dung và hình thức cụ thể thực hiện theo Mẫu số 04/ĐK-GCN tại Phụ lục số 01 của Thông tư này.
Theo quy định, giấy gồm một tờ có hai trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm. Trên giấy có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 08 chữ số, và dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”.
Điểm mới nổi bật so với mẫu cũ là mã QR và mã Giấy chứng nhận. Mã này gồm 12 ký tự chữ và số, nằm ở góc trên bên phải trang 1, ngay dưới mã QR. Thông tin hiển thị khi quét QR có giá trị tương đương thông tin in trên giấy và phải thống nhất với cơ sở dữ liệu đất đai.
Lưu ý: Thông tư 10/2024/TT-BTNMT đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT (từ 01/7/2025) để phù hợp mô hình chính quyền hai cấp. Phần ký Giấy chứng nhận nay có thể là Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường, không còn cấp huyện.
Bố cục mẫu sổ đỏ (Mẫu số 04/ĐK-GCN)
Giấy chứng nhận là phôi in sẵn do cơ quan nhà nước cấp, nên người dân không tự soạn hay tự điền. Bạn chỉ cần biết từng mục trên sổ thể hiện gì để kiểm tra khi nhận sổ. Dưới đây là bố cục các mục theo Mẫu số 04/ĐK-GCN, trình bày lại để bạn dễ đối chiếu.
BỐ CỤC GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Mẫu số 04/ĐK-GCN)
TRANG 1
Quốc huy – Quốc hiệu (CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM – Độc lập – Tự do – Hạnh phúc)
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (in màu đỏ)
Mã QR – Mã Giấy chứng nhận (12 ký tự chữ và số)
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: họ tên, năm sinh, giấy tờ nhân thân (số định danh cá nhân), địa chỉ của từng người.
2. Thông tin thửa đất: thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng (riêng/chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng.
3. Thông tin tài sản gắn liền với đất: nhà ở, công trình xây dựng, rừng, cây lâu năm… (nếu có).
Địa danh, ngày tháng năm ký; cơ quan ký Giấy chứng nhận; số phát hành (số seri); dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”.
TRANG 2
4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất
5. Ghi chú
6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, đổi tên…)
Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
Các tiêu đề mục 1 đến 6 và các dòng chữ chính trên đây là cấu trúc do Thông tư quy định. Chi tiết các dòng con trong từng mục có thể được cơ quan đăng ký trình bày khác nhau tùy trường hợp cụ thể (ví dụ sổ chỉ có đất, hoặc có thêm nhà ở).
Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình theo Luật Đất đai 2024
Hộ gia đình còn được cấp sổ đỏ không?
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, từ 01/8/2024 hộ gia đình không còn là một loại người sử dụng đất như trong Luật Đất đai 2013. Vì vậy Nhà nước không giao, cho thuê đất mới cho “hộ” như một chủ thể. Tuy nhiên, người dân vẫn có đất do hộ gia đình sử dụng được xác định trước 01/8/2024.
Với các thửa đất này, Điều 259 Luật Đất đai 2024 cho phép hộ gia đình tham gia quan hệ đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất. Thửa đất đó được cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất, và sổ được trao cho người đại diện.
Ai là “thành viên có chung quyền sử dụng đất”?
Không phải ai ở chung nhà cũng đương nhiên có tên trên sổ. Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024, cần là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc có người nhận chuyển quyền trước 01/8/2024. Việc xác định các thành viên này do chính họ thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.
Ví dụ: Gia đình ông A có vợ chồng và hai con đã trưởng thành, cùng sống trên thửa đất được giao ổn định từ năm 1995. Người con gái đã đi lấy chồng, hộ khẩu chuyển đi từ năm 2010. Khi làm sổ, cả nhà họp thỏa thuận danh sách những người có chung quyền tại thời điểm được giao đất, rồi cùng ký vào đơn đăng ký và chịu trách nhiệm về việc kê khai.
Lưu ý: Hiện có dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được thảo luận, trong đó đề xuất hộ gia đình phải ghi tên đầy đủ những người có chung quyền trên sổ. Đây mới là dự thảo, chưa có hiệu lực. Bạn nên theo dõi văn bản chính thức trước khi áp dụng.
Cách ghi tên hộ gia đình trên sổ đỏ
Khi cấp sổ cho đất của hộ gia đình, mục 1 của Giấy chứng nhận ghi từng người, mỗi người một khối thông tin. Ví dụ minh họa:
VÍ DỤ GHI MỤC 1 CHO ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH (minh họa)
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:
– Ông: Nguyễn Văn A, năm sinh: ……, số định danh cá nhân: …………, địa chỉ: …………
– Bà: Trần Thị B, năm sinh: ……, số định danh cá nhân: …………, địa chỉ: …………
– Ông: Nguyễn Văn C, năm sinh: ……, số định danh cá nhân: …………, địa chỉ: …………
Cách ghi cụ thể có thể khác tùy từng địa phương và từng hồ sơ. Nếu các thành viên có nhu cầu, pháp luật hiện hành còn cho phép cấp một Giấy chứng nhận ghi tên người đại diện hộ gia đình, theo thỏa thuận chung. Đối với nhóm người cùng sử dụng đất, nếu cử người đại diện thì phải có văn bản thỏa thuận rõ ràng.
Giấy tờ nhân thân trên sổ nay chủ yếu là số định danh cá nhân trên thẻ căn cước. Nếu cần kiểm tra số trên thẻ, bạn có thể xem hướng dẫn tra số căn cước công dân online. Phần nơi cấp giấy tờ tùy thân trong hồ sơ được trình bày ở bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân.
Sổ đỏ, sổ hồng mẫu cũ có phải đổi không?
Không bắt buộc. Giấy chứng nhận đã cấp theo các mẫu trước đây vẫn có giá trị pháp lý và được sử dụng bình thường. Bạn chỉ làm thủ tục cấp đổi khi thuộc các trường hợp pháp luật quy định, hoặc khi thực hiện giao dịch dẫn đến phải cấp sổ mới.
Các loại giấy bạn có thể gặp trong thực tế:
- Bìa đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): cấp theo mẫu ban hành kèm Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, thường gọi là “sổ đỏ” theo nghĩa gốc.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: thường gọi là “sổ hồng” giai đoạn 2009 – 2014.
- Giấy chứng nhận theo mẫu thống nhất 2014: màu hồng, cấp theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, dùng chung cho đất và tài sản gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận mẫu mới từ 01/8/2024: có mã QR, theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
Với sổ cũ ghi “Hộ ông/bà…” hoặc chỉ ghi chủ hộ, giá trị pháp lý của sổ vẫn được giữ. Khi cần chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế, hồ sơ sẽ phải xác định lại những người có chung quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang định mua bán bằng giấy tay, cần đọc kỹ quy định về giấy tờ mua bán đất viết tay để tránh rủi ro.
Cảnh báo: Không mua bán, thế chấp hay nhận tặng cho đất của hộ gia đình khi sổ còn nhiều tên mà chưa có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người có chung quyền. Giao dịch thiếu một người có thể bị tuyên vô hiệu.
Ai cấp sổ đỏ hiện nay?
Từ 01/7/2025, cấp huyện không còn, nên mọi thủ tục trước đây ở UBND cấp huyện, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đã chuyển sang cấp xã hoặc cấp tỉnh. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu hiện được xác định như sau (Nghị định 49/2026/NĐ-CP, từ 31/01/2026):
| Trường hợp | Cơ quan cấp sổ |
|---|---|
| Thuộc thẩm quyền quyết định của cấp tỉnh (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền…) | Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Nông nghiệp và Môi trường) |
| Thuộc thẩm quyền quyết định của cấp xã | Chủ tịch UBND cấp xã |
| Các trường hợp còn lại, gồm đăng ký đất đai lần đầu | Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) |
Trước đó, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025), việc cấp sổ lần đầu cho cá nhân chủ yếu do Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện. Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã điều chỉnh lại. Bạn cần nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận do UBND tỉnh quy định, thường là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa ở cấp xã. Nơi nộp có thể khác nhau giữa các tỉnh, nên hãy kiểm tra cổng dịch vụ công của địa phương.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Bước 1: Chuẩn bị đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu tại Phụ lục Nghị định 101/2024/NĐ-CP (đơn dành cho cá nhân; tổ chức dùng Mẫu số 05/ĐK). Đơn kê khai đủ các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
- Bước 2: Chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), thẻ căn cước hoặc giấy tờ nhân thân của từng người được ghi tên. Bản sao có thể chứng thực theo quy định hiện hành.
- Bước 3: Nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận. Cơ quan sẽ kiểm tra, xác minh hiện trạng, thực hiện các bước công khai, xác định nghĩa vụ tài chính nếu có rồi cấp sổ.
- Bước 4: Nhận sổ sau khi nộp xong nghĩa vụ tài chính (nếu có). Kiểm tra kỹ họ tên, số định danh, diện tích, mã QR trước khi ký nhận.
Khi các thành viên có chung quyền sử dụng đất ly hôn hoặc chia tài sản, việc ghi tên trên sổ cũng cần được xác định lại theo quyết định, bản án có hiệu lực. Bạn có thể tham khảo thêm thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu để nắm hồ sơ liên quan.
Cách nhận biết sổ đỏ đúng mẫu
- Phôi giấy: nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, khổ 210 mm x 297 mm, một tờ hai trang.
- Số phát hành (số seri): 02 chữ cái và 08 chữ số.
- Mã QR và mã Giấy chứng nhận: quét mã QR phải ra thông tin khớp với nội dung in trên giấy.
- Cơ quan ký: đúng thẩm quyền, có chữ ký và con dấu của người có thẩm quyền.
- Thông tin hai trang: nội dung trang 1 (người sử dụng đất, thửa đất, tài sản) và trang 2 (sơ đồ, ghi chú, thay đổi) phải thống nhất.
Nếu nghi ngờ sổ giả hoặc sổ bị sửa chữa, bạn nên đối chiếu thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất và không giao dịch cho đến khi xác minh xong.
Cảnh báo: Làm giả, sửa chữa, sử dụng Giấy chứng nhận giả là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ. Bạn chỉ nên làm và nhận sổ qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), trong đó có khoản 25 Điều 3, Điều 4, Điều 135, Điều 259.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2025/TT-BNNMT sửa đổi, bổ sung Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 (thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận từ 31/01/2026).
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Mẫu sổ đỏ mới nhất hiện nay là mẫu nào?
Là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK-GCN của Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, áp dụng từ 01/8/2024. Mẫu có mã QR và số seri gồm 02 chữ cái, 08 chữ số.
Sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình có phải đổi sang mẫu mới không?
Không bắt buộc. Sổ đã cấp theo mẫu trước vẫn có giá trị pháp lý. Bạn chỉ phải làm thủ tục cấp đổi hoặc cấp mới khi thuộc trường hợp pháp luật quy định, như đăng ký biến động, mất sổ hoặc sổ hư hỏng.
Từ 01/8/2024 còn cấp sổ đỏ ghi “Hộ ông/bà…” không?
Luật Đất đai 2024 không còn coi hộ gia đình là người sử dụng đất độc lập. Với đất của hộ xác định trước 01/8/2024, sổ ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền. Các thành viên cũng có thể đề nghị ghi người đại diện theo thỏa thuận, theo quy định hiện hành.
Thành viên nào được ghi tên trên sổ đỏ hộ gia đình?
Là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận quyền hoặc có chuyển quyền trước 01/8/2024. Danh sách do các thành viên tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hiện nay ai có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu?
Từ 31/01/2026, tùy trường hợp: cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp còn lại. Không còn cơ quan cấp huyện.
Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào?
Đây là cách gọi dân gian theo màu bìa của các đời giấy khác nhau. Từ mẫu thống nhất 2014 đến nay, cả hai đã được hợp nhất thành một loại Giấy chứng nhận màu hồng. Về giá trị pháp lý, các loại giấy đã cấp hợp pháp đều có giá trị như nhau.
Tóm lại, mẫu sổ đỏ cấp cho hộ gia đình hiện nay vẫn là mẫu Giấy chứng nhận chung theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Khác biệt chính nằm ở cách ghi tên người sử dụng đất, nơi có đủ thành viên có chung quyền, và ở thẩm quyền cấp sau khi bỏ cấp huyện. Sổ cũ vẫn dùng được, nên bạn chỉ cần rà lại thông tin trên sổ trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào.
