Mẫu giấy mua bán đất ruộng và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân 2026

Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không phải điều kiện bắt buộc của Luật Đất đai để chuyển nhượng đất. Tuy vậy, bên bán thường phải nộp giấy này (hoặc giấy đăng ký kết hôn) để tổ chức công chứng xác định đất là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng. Giấy do UBND cấp xã nơi thường trú cấp, có giá trị 6 tháng và chỉ dùng đúng mục đích ghi trong giấy. Bài viết kèm mẫu tờ khai và mẫu giấy mua bán đất ruộng.

Mua bán đất có cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 gồm: có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Luật không liệt kê giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là một điều kiện.

Lý do tổ chức công chứng vẫn yêu cầu nằm ở Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác. Việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Nếu một người tự ký bán, người còn lại có thể khởi kiện và hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu.

Bên bán cần giấy gì?

• Bên bán đang có vợ/chồng: thường nộp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, giấy tờ tùy thân của cả hai và để cả hai cùng ký. Trường hợp đất là tài sản riêng thì nộp thêm giấy tờ chứng minh (hợp đồng tặng cho riêng, văn bản khai nhận thừa kế, thỏa thuận hoặc bản án phân chia tài sản).
• Bên bán độc thân: nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ghi rõ mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Bên bán đã ly hôn hoặc góa: nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, kèm bản án hoặc quyết định ly hôn đã có hiệu lực, hoặc giấy chứng tử của vợ/chồng.

Bên mua có cần không?

Thông thường bên mua chỉ cần giấy tờ tùy thân. Nếu hai vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng thì mang theo giấy đăng ký kết hôn. Một số nơi có thể yêu cầu thêm theo thông lệ nghiệp vụ, bạn nên hỏi trước tổ chức công chứng sẽ làm việc. Nếu bạn cần giấy xác nhận để mua đất, nội dung xin giống bên bán, chỉ khác mục đích ghi trong tờ khai.

Thủ tục xin giấy xác nhận độc thân để mua bán đất

Thủ tục cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thực hiện theo Luật Hộ tịch 2014, Nghị định 123/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Nghị định 07/2025/NĐ-CP) và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tư pháp.

1. Bước 1 – Chuẩn bị hồ sơ: tờ khai theo mẫu; giấy tờ tùy thân còn hạn (thẻ căn cước, căn cước công dân, hộ chiếu, căn cước điện tử). Nếu đã ly hôn hoặc vợ/chồng đã chết, nộp thêm bản sao bản án, quyết định ly hôn có hiệu lực hoặc giấy chứng tử. Thông tin cư trú thường được khai thác từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư nên nhiều trường hợp bạn không phải nộp giấy chứng minh nơi cư trú.
2. Bước 2 – Nộp hồ sơ: nộp trực tiếp tại UBND cấp xã nơi thường trú, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia và cổng dịch vụ công của tỉnh, chọn thủ tục thuộc thẩm quyền cấp xã. Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện, nên bạn không nộp ở UBND quận/huyện như trước.
3. Bước 3 – Chờ giải quyết: trong 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu người yêu cầu từng thường trú ở nhiều nơi và cần xác minh, UBND cấp xã gửi văn bản đề nghị xác minh; sau khi nhận được trả lời, thời hạn cấp giấy tiếp tục tính theo quy định.
4. Bước 4 – Nhận giấy và nộp lệ phí: lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, một số đối tượng được miễn hoặc giảm theo pháp luật về phí, lệ phí.

Nếu bạn chưa có thẻ căn cước hoặc cần đổi giấy tờ trước khi làm hồ sơ, xem thêm hướng dẫn làm căn cước ở đâu theo quy định hiện hành. Nếu thông tin cư trú của bạn chưa chính xác, bạn có thể tham khảo cách đăng ký tạm trú online.

Trường hợp đã ly hôn thì làm thế nào?

Bạn nộp kèm bản án hoặc quyết định ly hôn đã có hiệu lực để UBND cấp xã ghi nhận tình trạng “đã ly hôn”. Quy trình xin ly hôn và các giấy tờ liên quan được tóm tắt tại bài thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu. Nếu sổ đỏ vẫn ghi tên hai vợ chồng, bạn nên cập nhật hoặc có văn bản phân chia tài sản để tránh bị từ chối công chứng.

Thời hạn sử dụng giấy xác nhận

Giấy có giá trị 6 tháng kể từ ngày cấp. Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, giấy còn giá trị đến thời điểm tình trạng hôn nhân thay đổi hoặc đủ 6 tháng, tùy mốc nào đến trước. Ví dụ: bạn xin giấy ngày 10/03, đến ngày 05/05 bạn kết hôn thì giấy hết giá trị từ ngày 05/05 dù chưa đủ 6 tháng.

Mẫu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để mua bán đất (tờ khai)

Giấy xác nhận do UBND cấp xã lập và ký, bạn không tự soạn. Người dân chỉ điền tờ khai cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Mẫu dưới đây giữ các mục chính của biểu mẫu hộ tịch để bạn tham khảo. Khi nộp, hãy ưu tiên dùng mẫu tại bộ phận một cửa hoặc trên Cổng Dịch vụ công, vì mẫu có thể được cập nhật.

Hướng dẫn điền tờ khai

• (1) Ghi đúng tên UBND cấp xã có thẩm quyền, thường là nơi bạn đăng ký thường trú.
• (2) Ghi nơi cư trú theo dữ liệu cư trú hiện hành (nơi thường trú hoặc tạm trú).
• (3) Ghi loại giấy tờ, số, ngày cấp, cơ quan cấp (ví dụ: thẻ căn cước số …).
• (4) Ghi rõ: chưa đăng ký kết hôn lần nào; hoặc đã ly hôn theo bản án/quyết định số …; hoặc vợ/chồng đã chết theo giấy chứng tử số …. Nếu chung sống như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 và chưa ly hôn, bạn phải khai đúng thực tế là đang có vợ/chồng.
• (5) Ghi cụ thể mục đích mua bán đất. Giấy cấp ra sẽ ghi đúng mục đích này, nên ghi chung chung như “để làm thủ tục” dễ bị từ chối.

Trường hợp bạn cần giấy xác nhận để chứng minh nhân thân ở thủ tục khác, xem thêm mẫu giấy xác nhận nhân thân, đây là loại giấy khác với giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Mẫu giấy mua bán đất ruộng (hợp đồng chuyển nhượng)

Từ 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực; ngoại lệ chủ yếu khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Vì vậy mẫu dưới đây dùng để soạn dự thảo, sau đó mang đến công chứng viên hoặc UBND cấp xã để hoàn thiện, đối chiếu và ký trước mặt người có thẩm quyền.

Nếu bạn đang cân nhắc lập giấy viết tay, hãy đọc thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật để biết giá trị pháp lý và rủi ro.

Điều kiện và lưu ý khi mua bán đất ruộng

Bên bán phải đủ điều kiện

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp luật cho phép), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án và còn thời hạn sử dụng. Nếu đất cấp cho hộ gia đình hoặc nhiều đồng sở hữu thì tất cả người có quyền phải đồng ý.

Người không làm nông nghiệp có được mua đất ruộng?

Luật Đất đai 2024 không còn quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị cấm nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, nếu nhận chuyển nhượng đất trồng lúa vượt hạn mức theo luật thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạn mức nhận chuyển quyền đất nông nghiệp được quy định tại Điều 177 Luật Đất đai 2024 và có thể được UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, nên bạn cần kiểm tra quy định địa phương trước khi đặt cọc.

Mua đất ruộng không phải mua để ở

Đất ruộng là đất nông nghiệp, không tự động được xây nhà. Muốn chuyển sang đất ở phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phù hợp quy hoạch. Hãy kiểm tra quy hoạch, ranh giới và lối đi trước khi trả tiền.

Giấy viết tay có giá trị không?

Từ 01/08/2024, hợp đồng chuyển nhượng không công chứng, chứng thực thường không đủ hình thức để có hiệu lực. Một số trường hợp nhận chuyển quyền trước mốc thời gian luật quy định, đáp ứng điều kiện về giấy tờ, vẫn có thể được xem xét khi xin cấp Giấy chứng nhận. Khi có tranh chấp, quyết định cuối cùng thuộc Tòa án, nên không nên chỉ dựa vào giấy tay.

Sau khi ký: công chứng và đăng ký sang tên

1. Bước 1 – Công chứng hoặc chứng thực: hai bên (và vợ/chồng bên bán nếu có) mang bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn đến tổ chức hành nghề công chứng; hoặc đến UBND cấp xã nơi có đất để chứng thực theo thẩm quyền. Việc chứng thực bản sao, chữ ký theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP đã được sửa đổi, không còn phụ thuộc nơi cư trú. Xem thêm nơi chứng thực giấy tờ ở đâu theo quy định hiện hành.
2. Bước 2 – Nghĩa vụ tài chính: kê khai và nộp thuế, phí theo quy định hiện hành (bên bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản). Mức cụ thể bạn nên hỏi cơ quan thuế hoặc bộ phận một cửa vì văn bản thuế đã có thay đổi từ 01/07/2026.
3. Bước 3 – Đăng ký biến động: nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc nơi tiếp nhận hồ sơ theo hướng dẫn của địa phương (sau sắp xếp 34 tỉnh/thành, một số nơi tiếp nhận ở cấp xã) để cập nhật tên người sử dụng đất.
4. Bước 4 – Nhận Giấy chứng nhận: sau khi hoàn tất, bên mua nhận Giấy chứng nhận mới hoặc trang bổ sung đã cập nhật.

Có được bỏ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi mua bán đất không?

Hiện nhiều nơi vẫn yêu cầu bên bán nộp giấy chứng minh quan hệ hôn nhân khi công chứng. Từ khi Nghị định 07/2025/NĐ-CP có hiệu lực, cơ quan đăng ký hộ tịch được tra cứu tình trạng hôn nhân trong cơ sở dữ liệu, giúp giảm giấy tờ ở một số thủ tục hộ tịch. Cuối năm 2025, Bộ Công an cũng đã công bố dự thảo nghị quyết nhằm bỏ công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân với các giao dịch đã có dữ liệu số hóa, xác thực. Đây là dự thảo; tại thời điểm cập nhật bài viết, bạn nên căn cứ quy định đang áp dụng tại tổ chức công chứng hoặc cơ quan nơi bạn nộp hồ sơ.

Khi dữ liệu hộ tịch của bạn chưa đầy đủ hoặc chưa được cập nhật, cơ quan tiếp nhận có thể vẫn yêu cầu bổ sung giấy tờ. Việc kiểm tra thông tin căn cước, VNeID và dữ liệu cư trú trước sẽ giúp hồ sơ nhanh hơn. Bạn có thể tham khảo cách tra cứu số thẻ căn cước công dân online.

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, khi mua bán đất ruộng, bạn cần hai nhóm giấy tờ: giấy chứng minh quyền định đoạt của bên bán (trong đó có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn) và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Hãy kiểm tra thẩm quyền, thời hạn giấy và điều kiện chuyển nhượng trước khi ký để hạn chế tranh chấp về sau.