Chào luật sư, bố mẹ tôi có nhiều đất và đang muốn chia cho tôi một mảnh để xây nhà. Tuy nhiên, gia đình tôi không biết loại đất nào được phép xây dựng nhà ở. Luật sư có thể giải đáp giúp tôi được không ạ.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của bạn qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất được phép xây dựng nhà ở
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 là đất sử dụng phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, để được phép xây dựng trên một mảnh đất, cần phải đảm bảo việc xây dựng là đúng với mục đích sử dụng của đất, trường hợp chưa đúng mục đích sử dụng, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Vậy, loại đất nào được phép xây dựng nhà ở? Câu trả lời là đất ở (thường gọi là đất thổ cư). Theo quy định của pháp luật, đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa, ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.
Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị. Cả 2 nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.
- Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị.
- Đất ở nông thôn là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, có các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Gồm các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, Đất rừng sản xuất, Đất rừng phòng hộ, Đất rừng đặc dụng, Đất nuôi trồng thủy sản, Đất làm muối, Đất nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Như vậy có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vậy trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt, sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.
Căn cứ để xác định loại đất
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu thửa đất cần phải phối hợp với các cơ quan chức năng tiến hành đầy đủ theo quy trình dưới đây.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Để quy trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể diễn ra nhanh chóng và dễ dàng nhất, người nộp hồ sơ cần phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ bao gồm:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng nhà đất.
- Đối với những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phục vụ cho việc xây nhà ở để bán hoặc cho thuê kết hợp bán thì phải cung cấp cho cơ quan chức năng văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người dân đến trực tiếp Sở Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn để nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận hồ sơ và ghi giấy biên nhận cho chủ hồ sơ.
Đối với những trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định của pháp luật thì nhân viên chức năng có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ điều chỉnh, bổ sung hồ sơ đầy đủ trong vòng 3 ngày làm việc.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
- Sau khi đã tiếp nhận hồ sơ hoàn chỉnh của công dân, cơ quan chức năng có thẩm quyền có trách nhiệm thẩm tra, xác minh hồ sơ cũng như thẩm định thực địa khu đất. Từ đó, xác định mục đích sử dụng đất thực tế. Sau khi thẩm định, nhân viên chức năng phải trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp cụ thể để ra quyết định có cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
- Nếu hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được phê duyệt, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cập nhật, điều chỉnh cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính. Cùng với đó là hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đóng lệ phí theo đúng quy định của pháp luật.
Bước 4: Nhận kết quả xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thời gian trả kết quả cho hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ khác nhau.
Sau khi đã hoàn tất thủ tục đóng lệ phí, người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được nhận kết quả trong thời gian như sau:
- Đối với những xã thuộc miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian trả kết quả cấp phép hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 25 ngày.
- Đối với những trường hợp còn lại, thời gian ra quyết định cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 15 ngày.
Thời gian trả kết quả trên đây được tính từ ngày người nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, thời gian làm việc không tính những ngày nghỉ, ngày tết theo quy định của pháp luật. Cùng với đó là không kể thời gian xem xét xử lý những trường hợp đất vi phạm pháp luật, trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Đất nông nghiệp bỏ hoang có được chuyển thành đất thổ cư ?
- Xây nhà trên đất bố mẹ cho, ly hôn có chia tài sản
- Xây nhà trên đất vườn bị phạt như thế nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở năm 2022“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu xin cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; dịch vụ xác nhận tình trạng hôn nhân ; giải thể công ty; tạm ngừng kinh doanh; Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Đăng ký hộ kinh doanh; Bảo hộ quyền tác giả;… của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì không có quy định xử phạt trường hợp sử dụng đất ở để kinh doanh. Bạn chỉ cần nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai là có thể kinh doanh bình thường.
Trong những trường hợp bạn muốn xây dựng nhà ở trên phần đất chưa lên thổ cư thì cần phải thực hiện những thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi tiến hành xây dựng. Khi thực hoàn chuyển đổi mục đích sử dụng xong thì bạn mới có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó.
Với những mảnh đất quy định mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên phần đất này.
Để được xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
