Khi người có đất qua đời mà không để lại di chúc, đất được chia theo pháp luật cho người thừa kế cùng hàng. Các đồng thừa kế lập và công chứng văn bản phân chia di sản (có niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã). Sau đó, người nhận đất nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày để được cấp sổ đỏ mới.
Tóm tắt nhanh
- Không có di chúc: chia theo ba hàng thừa kế của Bộ luật Dân sự 2015; người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau.
- Từ 01/07/2025, thủ tục “khai nhận di sản” được gọi chung là công chứng văn bản phân chia di sản (Luật Công chứng 2024).
- Văn bản phải được niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã trước khi công chứng.
- Đăng ký biến động đất đai trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong; nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh), bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã.
- Người thừa kế là người thân thích (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…) được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
- Không thỏa thuận được thì khởi kiện chia di sản tại Tòa án nhân dân khu vực.
Khi nào chia thừa kế theo pháp luật và ai được hưởng?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật áp dụng khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp, hoặc những người được chỉ định trong di chúc chết trước, từ chối hay không có quyền hưởng. Di sản được chia theo hàng thừa kế.
Ba hàng thừa kế theo pháp luật
| Hàng | Gồm những ai |
|---|---|
| Hàng thứ nhất | Vợ, chồng; cha đẻ, mẹ đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi; con đẻ, con nuôi của người chết |
| Hàng thứ hai | Ông bà nội, ông bà ngoại; anh, chị, em ruột; cháu ruột mà người chết là ông bà nội/ngoại |
| Hàng thứ ba | Cụ nội, cụ ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì; chắt ruột mà người chết là cụ |
Người ở hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước (đã chết, không có quyền hưởng hoặc từ chối nhận di sản). Nếu con của người chết đã mất trước hoặc cùng thời điểm với cha/mẹ, cháu được hưởng phần của cha/mẹ mình theo quy định về thừa kế thế vị.
Phần nào của mảnh đất là di sản?
Bạn cần xác định đất là tài sản riêng của người chết hay tài sản chung. Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng, một nửa thuộc về người còn sống, chỉ nửa còn lại là di sản. Nếu đất cấp cho hộ gia đình, chỉ phần quyền của người chết trong khối tài sản chung mới đưa vào di sản.
Lưu ý: Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản chết). Hết thời hiệu, quyền yêu cầu chia di sản có thể bị ảnh hưởng, nên bạn cần làm sớm.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ công chứng văn bản phân chia di sản
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng).
- Giấy chứng tử của người để lại di sản.
- Giấy tờ tùy thân của tất cả người thừa kế (thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn).
- Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế: giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận quan hệ nhân thân hoặc thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị từ 01/01/2023 nên không còn là giấy tờ bắt buộc.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) và giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (nếu có).
Nếu cần xác nhận quan hệ nhân thân, bạn có thể tham khảo bài mẫu giấy xác nhận nhân thân. Khi nhập thông tin người thừa kế, hãy đối chiếu số định danh trên thẻ – bạn có thể xem cách tra số căn cước công dân online khi giấy tờ thất lạc.
Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ)
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu hiện hành (Mẫu 11/ĐK).
- Văn bản phân chia di sản đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ nhân thân của người nhận đất.
- Tờ khai thuế, lệ phí (thường làm liên thông ngay tại nơi nộp hồ sơ) và giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn.
Quy trình làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc (5 bước)
- Bước 1 – Xác định di sản và người thừa kế: liệt kê đất, tài sản gắn liền với đất; xác định phần di sản; lập danh sách người thừa kế cùng hàng. Phải đủ người, tránh bỏ sót.
- Bước 2 – Thỏa thuận phân chia: các đồng thừa kế thống nhất ai nhận đất, nhận theo tỷ lệ nào. Muốn một người đứng tên toàn bộ, những người còn lại có thể từ chối nhận di sản bằng văn bản hoặc thỏa thuận chuyển phần của mình cho người đó.
- Bước 3 – Công chứng văn bản phân chia di sản: nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng (Phòng/Văn phòng công chứng) trên địa bàn tỉnh nơi có đất. Tổ chức công chứng niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người chết và nơi có đất. Hết hạn mà không có khiếu nại, các bên ký văn bản trước công chứng viên.
- Bước 4 – Kê khai thuế, lệ phí: kê khai miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu thuộc diện người thân thích. Bước này thường làm cùng lúc với bước 5 tại bộ phận một cửa.
- Bước 5 – Đăng ký biến động và nhận sổ: nộp hồ sơ trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong. Thời hạn giải quyết thường không quá 10 ngày làm việc (vùng sâu, vùng xa có thể đến 20 ngày), tùy quy định cụ thể của địa phương.
Lưu ý – trước đây và hiện nay: Trước 01/07/2025, bạn sẽ gặp hai loại văn bản là “khai nhận di sản” (một người thừa kế) và “thỏa thuận phân chia di sản” (nhiều người). Từ 01/07/2025, Luật Công chứng 2024 gọi chung là “văn bản phân chia di sản”, kể cả khi chỉ có một người thừa kế. Văn bản đã công chứng trước đó vẫn có giá trị để sang tên.
Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, nước ta vận hành chính quyền địa phương 2 cấp (tỉnh – xã), không còn UBND huyện và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Vì vậy, các bài hướng dẫn cũ ghi “nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện” không còn đúng.
Hiện nay, bạn có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn;
- Bộ phận một cửa / Trung tâm phục vụ hành chính công của tỉnh hoặc xã, nếu địa phương đã tổ chức;
- UBND cấp xã nơi có đất, nếu bạn có nhu cầu (UBND xã chuyển hồ sơ lên cơ quan đăng ký đất đai);
- Trực tuyến qua Cổng dịch vụ công bằng tài khoản VNeID, nếu địa phương đã triển khai.
Nơi tiếp nhận cụ thể do UBND tỉnh quy định, nên bạn hãy hỏi lại bộ phận một cửa của xã/phường trước khi đi.
Thuế, lệ phí khi nhận đất thừa kế
| Khoản | Quy định |
|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa những người thân thích được miễn thuế (Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, Nghị định 253/2026/NĐ-CP). Vẫn phải kê khai để được xác nhận miễn. |
| Lệ phí trước bạ | Miễn với nhà, đất nhận thừa kế giữa: vợ – chồng; cha mẹ đẻ – con đẻ; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội/ngoại – cháu; anh chị em ruột. Trường hợp khác (ví dụ bác, chú, cô, cậu, dì) có thể phải nộp 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. |
| Phí công chứng | Tính theo giá trị di sản theo biểu mức thu hiện hành. |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ | Do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định nên mỗi nơi một khác. |
Người nhận đất cần có mã số thuế để kê khai. Từ 01/07/2025, số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế; bạn có thể xem thêm bài mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và hướng dẫn đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng nếu chưa có thông tin thuế.
Các trường hợp thường vướng mắc
Các đồng thừa kế không thỏa thuận được thì sao?
Bạn không thể công chứng nếu thiếu đồng thuận hoặc có tranh chấp. Khi đó, một hoặc nhiều người thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản. Bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án là căn cứ để đăng ký biến động. Thời hạn 30 ngày được tính từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực.
Đất chưa có sổ đỏ có chia thừa kế được không?
Có thể. Luật Đất đai 2024 cho phép người nhận thừa kế thực hiện quyền khi chưa có Giấy chứng nhận, nếu đất đủ điều kiện được cấp. Khi đó, cơ quan đăng ký đất đai thường xử lý đồng thời việc đăng ký đất đai lần đầu và biến động do thừa kế. Hồ sơ phức tạp hơn nên bạn cần giữ đầy đủ giấy tờ nguồn gốc đất (giấy tờ mua bán, nộp thuế, xác nhận sử dụng ổn định…). Nếu đất mua bán bằng giấy tay, bạn nên đọc thêm bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
Có người thừa kế ở nước ngoài hoặc không liên lạc được?
Người ở nước ngoài có thể ủy quyền hoặc ký văn bản tại cơ quan đại diện Việt Nam/công chứng nước sở tại (kèm hợp pháp hóa lãnh sự nếu cần). Trường hợp không xác định được nơi cư trú hoặc có người bị Tòa án tuyên mất tích, thủ tục sẽ phức tạp hơn và cần theo hướng dẫn của công chứng viên.
Nộp hồ sơ quá 30 ngày có bị phạt không?
Có thể. Người sử dụng đất không đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Bạn nên nộp sớm, nhất là khi hồ sơ có nhiều người thừa kế.
Cảnh báo: Cố ý giấu người thừa kế, khai sai quan hệ hoặc dùng giấy tờ giả để được đứng tên đất là vi phạm pháp luật. Văn bản phân chia di sản có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, người vi phạm còn có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy mức độ. Cách an toàn là kê khai trung thực, đủ người thừa kế.
Ví dụ chia đất thừa kế
Ông A chết năm 2026, không để lại di chúc. Thửa đất có sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng, ông A có vợ (bà B) và hai con (C, D); cha mẹ ông A đã mất.
- Đất là tài sản chung nên chia đôi: bà B được 1/2, phần 1/2 của ông A là di sản.
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm bà B, C, D, mỗi người hưởng 1/3 của phần di sản, tương đương 1/6 thửa đất.
- Kết quả: bà B có 2/3 thửa đất (1/2 + 1/6), C và D mỗi người 1/6.
- Nếu C và D thống nhất, hai người có thể từ chối nhận di sản bằng văn bản để bà B đứng tên toàn bộ. Cả ba người đều thuộc diện được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về thừa kế theo pháp luật, hàng thừa kế, thừa kế thế vị, thời hiệu, từ chối nhận di sản).
- Luật Đất đai 2024 (đăng ký biến động, thời hạn 30 ngày).
- Luật Công chứng 2024 (công chứng văn bản phân chia di sản) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP (niêm yết).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Nghị định 151/2025/NĐ-CP (phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai).
- Nghị định 123/2024/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP (lệ phí trước bạ).
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Quy định có thể được điều chỉnh, bạn nên đối chiếu với văn bản hiện hành hoặc hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Cha mẹ mất không có di chúc, con cái có tự làm sổ đỏ được không?
Được, nếu tất cả người thừa kế thống nhất cách chia và công chứng văn bản phân chia di sản. Nếu chỉ có một người thừa kế, bạn vẫn lập văn bản này (có niêm yết 15 ngày) rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Làm sổ đỏ thừa kế mất bao lâu?
Thông thường gồm khoảng 15 ngày niêm yết, vài ngày công chứng và tối đa khoảng 10 ngày làm việc để đăng ký biến động. Tổng cộng thường từ 4 đến 6 tuần nếu hồ sơ đủ và không có tranh chấp.
Một người thừa kế có thể đứng tên toàn bộ thửa đất không?
Có, khi những người thừa kế còn lại đồng ý từ chối nhận di sản hoặc thỏa thuận để một người nhận toàn bộ trong văn bản phân chia di sản. Các thỏa thuận này phải làm bằng văn bản và công chứng theo quy định.
Có phải nộp thuế khi nhận đất thừa kế không?
Nếu người nhận là vợ, chồng, cha mẹ, con, ông bà, cháu, anh chị em ruột của người chết thì được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ. Người thừa kế ngoài các nhóm này cần kiểm tra mức nộp theo quy định hiện hành.
Người chết là chủ đất đã lâu năm nhưng chưa làm thủ tục thì sao?
Bạn vẫn có thể làm thủ tục nếu còn trong thời hiệu 30 năm kể từ ngày mở thừa kế. Nếu đất đã trải qua nhiều đời thừa kế, hồ sơ cần chứng minh đầy đủ quan hệ qua từng đời và đủ người thừa kế.
Hết thời hiệu 30 năm thì mất quyền với đất?
Không đương nhiên mất. Nếu có người đang quản lý di sản, pháp luật dân sự có quy định riêng về quyền của người đó. Với những vụ việc này, hồ sơ thường phải do Tòa án giải quyết.
Làm sổ đỏ cho đất thừa kế không di chúc không phức tạp nếu bạn chuẩn bị đúng thứ tự: xác định đủ người thừa kế, công chứng văn bản phân chia di sản, kê khai miễn thuế, rồi đăng ký biến động trong 30 ngày. Bạn nên kiểm tra nơi nộp hồ sơ tại địa phương sau khi sắp xếp chính quyền 2 cấp để tránh đi lại nhiều lần.
