Khi thu hồi đất của người dân, Nhà nước sẽ tiến hành bồi thường dựa theo mức giá đất được ban hành tại các chính sách bồi thường. Căn cứ xác định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất dựa trên loại đất, diện tích đất bị thu hồi và khung giá, bảng giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Người dân cần nắm rõ mức giá đất bồi thường hiện nay để bảo đảm quyền lợi cho bản thân. Vậy theo quy định, Giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được xác định như thế nào? Mức giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do ai quyết định? Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc gì? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất dựa trên nguyên tắc nào?
Về nguyên tắc bồi thường thu hồi đất được quy định trong Điều 74 Luật đất đai quy định. Người có đất bị thu hồi nếu có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường về đất có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Cách tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trong đó:
– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
– Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó giá đất 01m2 được bồi thường là 26 triệu đồng.
Mức giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do ai quyết định?
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
“đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Đồng thời Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ về giá đất cụ thể, trong đó có một số quy định về giá đất cụ thể mà người dân cần nắm rõ như sau:
– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.
– Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể (tùy từng trường hợp mà Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp để xác định giá đất cụ thể).
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
– Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
– Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 10 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,10. Khi đó giá đất 01 m2 là 11 triệu đồng/m2.
Khung giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Khung giá đền bù đất đai được ra làm nhiều loại khác nhau, dưới đây là khung giá đền bù theo 3 hình thức: giải phóng mặt bằng, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm.
Khung giá bồi thường giải phóng mặt bằng
Đền bù đất đai giải phóng mặt bằng là hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, sử dụng dụng cho các công trình công cộng,…
Quy định đền bù giải phóng mặt bằng được pháp luật áp dụng đối với mọi chủ thể đang sử dụng đất, bao gồm cả các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức trong nước, lẫn người Việt Nam đã và đang định cư ở nước ngoài bị Nhà nước thu hồi đất.
Để được Nhà nước đền bù thiệt hại thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị thu hồi phải đáp ứng đủ những điều kiện mà pháp luật quy định. Về khung giá đền bù đất đai sẽ được tính như sau:
Giá đất bồi thường = Mức giá đất * Diện tích đất bị thu hồi
Khung giá bồi thường đất nông nghiệp
Đối với trường hợp đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở, khi Nhà nước tiến hành thu hồi, trong cùng thửa đất đó có nhà ở riêng lẻ hoặc có nhà ở dọc kênh mương, dọc tuyến giao thông thì cá nhân, hộ gia đình sẽ nhận được những khoản bồi thường như sau:
- Bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện hành tại địa phương
- Hỗ trợ thêm 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó
Bên cạnh đó, trong trường hợp chênh lệch về giá trị đất mới và giá đất cũ thì cần phải được phải thanh toán bằng tiền đối với khoản chênh lệch đó.
Lưu ý: Diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu vực hành chính, khu dân cư nông thôn…
Cụ thể khung giá đất bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi là:
Giá đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất bị thu hồi (mét vuông) * Giá đền bù (VNĐ/m2).
Trong đó: Giá đền bù = Giá đất quy định trong bảng giá đất * Hệ số tăng/giảm đất nông nghiệp theo từng năm * Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Khung giá bồi thường đất thổ cư
Trường hợp người dân bị thu hồi đất thổ cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được cấp hợp pháp) thì đã đủ điều kiện để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, không phụ thuộc vào việc đất có nằm trong quy hoạch. Về giá tính bồi thường đất thổ cư là giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.
Ngoài ra, trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Sổ đỏ khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất, bạn đọc xem chi tiết tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Khung giá bồi thường đất làm đường cao tốc
Theo quy định của nhà nước, khi thu hồi đất ở của người dân mà có đủ điều kiện được đền bù (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ thực hiện đền bù đất thổ cư làm đường theo chính sách và đơn giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79, Luật Đất đai 2013.
Vị dụ: Tại tỉnh Đồng Nai, dự án cao tốc Bắc – Nam phía Đông đoạn qua huyện Xuân Lộc, đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, giá đất được tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất có mức giá thấp nhất là 120 ngàn đồng/m2 và cao nhất là hơn 4,8 triệu đồng/m2 tùy vị trí đất.
Khung giá bồi thường đất trồng cây lâu năm
Theo quy định của Luật đất đai về việc phân loại đất theo mục đích sử dụng thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm thường trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và phát triển dài như cao su, cacao, cà phê, nhãn, vải, bưởi, cam,…
Khung giá đền bù đất đai trồng cây lâu năm thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương ở thời điểm thu hồi mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Cây cao su được xác định là cây trồng chính và là cây lâu năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện tại của vườn cây theo giá ở địa phương ở thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu muốn biết được chính xác mức giá được đền bù thì người mua hoặc người bán đất cần phải tìm hiểu trước định giá chính xác mảnh đất mà mình quan tâm.
Cụ thể khung giá đất bồi thường đất trồng cây lâu năm khi Nhà nước thu hồi là:
Giá đền bù đất = Diện tích đất bị thu hồi (mét vuông) * Giá đền bù (VNĐ/m2)
Trong đó: Giá đất trồng cây lâu năm = Giá đất quy định trong bảng giá * Hệ số tăng/giảm theo từng năm * Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Mức bồi thường về nhà ở, cây trồng khi nhà nước thu hồi đất
Bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt
Lưu ý: Mức bồi thường dưới đây áp dụng đối nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế”.
Như vậy, chính sách bồi thường như sau:
- Bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:
- Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt khác gắn liền với đất phải tháo dỡ toàn bộ.
- Tháo dỡ một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật.
- Bồi thường theo thiệt hại thực tế (thiệt hại bao nhiêu bồi thường bấy nhiêu) khi: Tháo dỡ một phần mà phần còn lại phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật.
Bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi
Mỗi tỉnh, thành có đơn giá bồi thường khi thu hồi đất khác nhau nên bạn đọc cần xem kỹ trong từng văn bản của từng địa phương.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới đổi tên mẹ trong giấy khai sinh. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
5 khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất gồm:
Căn cứ khoản 83 Luật Đất đai 2013, ngoài việc được bồi thường về đất, nhà ở thì người bị thu hồi còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ:
– Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
– Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
– Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
– Hỗ trợ khác.
Vấn đề này được nêu rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
(1) Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
(2) Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Một là, khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: Khoản hỗ trợ này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện chi trả cho người sử dụng đất có đất nông nghiệp bị thu hồi. Khoản hỗ trợ này được phân thành khoản hỗ trợ ổn định đời sống (hỗ trợ được chi trả cho người sử dụng đất khi bị thu hồi từ 30 % diện tích đất nông nghiệp trở lên), khoản hỗ trợ ổn định sản xuất (hỗ trợ tiền mua con giống, cây giống, các dịch vụ khuyến nông…).
Hai là, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm: Người sử dụng đất được hỗ trợ bằng các hình thức như tìm kiếm việc làm, đào tạo nghề, vay vốn tín dụng để ổn định sản xuất kinh doanh,…
Ba là, khoản hỗ trợ khác theo quy định của từng địa phương đối với từng loại dự án.
