Xin chào Luật sư X. Hiện nay, tôi có một mảnh vườn có diện tích rộng. Giờ tôi muốn chuyển diện tích đất này thành đất thổ cư để xây nhà ở có được không? Tôi rất mong Luật sư cho tôi biết khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư? Trân trọng cảm ơn Luật sư.
Đất vườn vốn là loại đất phổ biến được các hộ gia đình, cá nhân sử dụng trồng trọt. Tuy nhiên, một số hộ gia đình, cá nhân biến đất vườn thành đất thổ cư để xây nhà ở. Đây là hành vi trái pháp luật. Chính vì vậy bài viết dưới đây của Luật sư X chúng tôi về Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư? sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Cơ sở pháp lý
Nội dung tư vấn
Đất vườn là gì?
Đất vườn trên thực tiễn
Mặc dù pháp luật đất đai hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là đất vườn nhưng căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn.
Trên diện tích đất làm vườn thường trồng cây hàng năm như trồng màu, rau, đậu,… cây lâu năm như các loại cây ăn quả (mít, bưởi, chuối, cam,…), cây cảnh hoặc trồng xen cây hàng năm và cây lâu năm.
Đất vườn theo văn bản pháp luật
Luật Đất đai năm 2013 không giải thích thế nào là đất vườn. Thay vào đó Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại đất đai thành 03 nhóm:
- Đất nông nghiệp
- Đất phi nông nghiệp
- Đất chưa sử dụng.
Mặc dù không giải thích thế nào là đất vườn nhưng tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 có quy định cách xác định phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, gồm có đất ở, đất vườn, ao).
Trước đây có một số văn bản có đề cập loại đất này, cụ thể:
Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:
Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm; hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp); hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
Từ những phân tích theo căn cứ thực tiễn sử dụng; và theo quy định của pháp luật đất đai có thể như sau:
Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định:
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và chỉ được chuyển nếu có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Các trường hợp phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất; các trường hợp có thể thay đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong cùng một loại đất nông nghiệp như chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn.
- Chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp.
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở, đất ở.
- Từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm; đất trồng rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác thành đất nuôi trồng thủy sản biển; đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dạng ao, hồ, đầm;
- Từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thành chuyển đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác;
- Chuyển từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp (thổ cư, thổ cư).
- Nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp được nhà nước giao chưa từng thu tiền sử dụng đất thành nhà nước thu tiền sử dụng đất hoặc đất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê;
- Thay đổi từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở thành đất ở;
Đất vườn có thời hạn bao nhiêu năm?
Đất vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, trừ trường hợp phần diện tích đất ở; hoặc đất phi nông nghiệp khác nhưng được người sử dụng đất sử dụng làm sân vườn.
Vì đất vườn là đất nông nghiệp nên thời hạn sử dụng được xác định theo khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:
– Đất vườn được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu; thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
– Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp (đất vườn) có thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu; thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Như vậy, đất vườn có thời hạn sử dụng là 50 năm nếu là đất được Nhà nước giao; hoặc công nhận quyền sử dụng đất (đất sử dụng từ đời này qua đời khác, đất do khai hoang); khi hết hạn thì được tiếp tục sử dụng; hoặc không quá 50 năm đối với đất được Nhà nước cho thuê.
Có được xây nhà trên đất vườn không?
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích. Nội dung này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013; Nguyên tắc sử dụng đất như sau:
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Điều đó có nghĩa là chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở; hay còn gọi là đất thổ cư. Nếu xây dựng nhà ở trên các loại đất khác sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính; và buộc phải tháo dỡ nhà ở đó. Do đó không được xây nhà trên đất vườn.
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến xác nhận tình trạng độc thân; giải thể công ty, giải thể công ty tnhh 1 thành viên, tạm dừng công ty, mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013; phân cấp quyền hạn như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: thay đổi mục đích sử dụng đất của tổ chức.
– Trong các trường hợp sau đây; Uỷ ban nhân dân cấp huyện có quyền chuyển mục đích sử dụng đất: chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, gia đình.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Khoản 4 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013.
Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất vườn bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo: Thông báo số 30/2014 ngày 02/6/2014/TT-BTNMT. Mẫu số 01 ban hành kèm theo
– Theo Mẫu số 09 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT đã ban hành Đơn đăng ký biến động tài sản gắn liền với đất và đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
