Từ 01/07/2026, hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm: đơn đề nghị theo Mẫu số 01, giấy tờ hợp pháp về đất đai và hồ sơ thiết kế (bộ bản vẽ, kèm kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy hoặc báo cáo thẩm tra nếu pháp luật yêu cầu). Bạn nộp trực tuyến cho UBND cấp xã, thời hạn giải quyết tối đa 7 ngày làm việc.
Tóm tắt nhanh
- Văn bản áp dụng: Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP (ký ngày 19/06/2026, hiệu lực từ 01/07/2026).
- Hồ sơ gồm 3 nhóm chính: đơn đề nghị – giấy tờ về đất – hồ sơ thiết kế xây dựng.
- Nơi nộp: UBND cấp xã (nơi có đất), ưu tiên nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.
- Thời hạn: tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ với nhà ở riêng lẻ.
- Được miễn phép: nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không thuộc các khu vực bị hạn chế theo luật.
Khi nào phải xin giấy phép xây dựng nhà ở?
Nguyên tắc chung: xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ trường hợp luật cho phép miễn. Với hộ gia đình, cá nhân, việc có giấy phép là điều kiện bắt buộc để được khởi công công trình.
Giấy phép được cấp khi đáp ứng các điều kiện cơ bản theo Luật Xây dựng 2025:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo pháp luật về đất đai;
- Thiết kế bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận;
- Thực hiện đầy đủ quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy;
- Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật; thiết kế phù hợp quy hoạch.
Lưu ý: Trước 01/07/2026, hồ sơ được lập theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Hiện nay các quy định này đã được thay thế bằng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nếu bạn đã nộp hồ sơ trước mốc này, hãy hỏi cơ quan tiếp nhận về quy định chuyển tiếp áp dụng cho hồ sơ của mình.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở gồm những gì?
Theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm các thành phần sau:
| STT | Thành phần hồ sơ | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng | Theo Mẫu số 01 Phụ lục II kèm Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
| 2 | Giấy tờ hợp pháp về đất đai | Một trong các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, ví dụ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
| 3 | Hồ sơ thiết kế xây dựng | Bộ bản vẽ thiết kế; kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy (nếu có yêu cầu); báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu pháp luật xây dựng yêu cầu) |
| 4 | Văn bản ý kiến của cơ quan văn hóa cấp tỉnh | Chỉ khi pháp luật về di sản văn hóa yêu cầu (nhà trong khu vực bảo vệ di tích…) |
Bộ bản vẽ thiết kế cần có những gì?
Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, bộ bản vẽ thiết kế thường gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất, kèm sơ đồ vị trí công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính;
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng, kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình (cấp nước, thoát nước, cấp điện).
Nhà ở riêng lẻ của tổ chức có hồ sơ riêng: bộ bản vẽ trong thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt, kèm kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy.
Hướng dẫn chuẩn bị từng loại giấy tờ
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
Bạn dùng Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định 217/2026/NĐ-CP, không dùng mẫu cũ của Nghị định 15/2021 hay Nghị định 175/2024. Cần điền đầy đủ:
- Thông tin chủ đầu tư: họ tên, số định danh cá nhân hoặc số căn cước, địa chỉ cư trú, số điện thoại, email (nếu có). Cách ghi cơ quan cấp giấy tờ tùy thân xem thêm tại bài cách ghi nơi cấp căn cước công dân trong hồ sơ;
- Địa điểm xây dựng: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ khu đất;
- Nội dung xin phép: xây mới, sửa chữa – cải tạo hay di dời; diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng, chiều cao;
- Dự kiến thời gian hoàn thành và cam kết chịu trách nhiệm về nội dung kê khai.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất
Phổ biến nhất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các loại giấy tờ khác được chấp nhận được quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nếu mảnh đất của bạn mới nhận chuyển nhượng bằng giấy tay, hãy tìm hiểu trước cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định để biết giấy tờ đó có đủ điều kiện hay chưa, vì đây là chỗ nhiều hồ sơ bị trả lại.
Với bản sao giấy tờ, bạn nên mang bản chính để đối chiếu hoặc chuẩn bị bản sao chứng thực. Từ 01/11/2025, việc chứng thực bản sao không phụ thuộc nơi cư trú của người yêu cầu (Nghị định 280/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 23/2015). Bạn có thể tham khảo thêm thẩm quyền chứng thực hiện nay.
Hồ sơ thiết kế
Thiết kế nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Bạn nên thuê đơn vị hoặc cá nhân có năng lực lập bản vẽ để bản vẽ đúng quy chuẩn, đúng chỉ giới xây dựng, tránh phải sửa nhiều lần. Kết quả thủ tục phòng cháy chữa cháy chỉ cần khi pháp luật có yêu cầu đối với quy mô, tính chất công trình của bạn.
Lưu ý: Bản vẽ phải khớp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và mục đích sử dụng đất của thửa đất. Đất không phải đất ở thì chưa thể xin phép xây nhà ở; bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước.
Nộp hồ sơ ở đâu và quy trình thực hiện
Sau khi bỏ cấp huyện, UBND cấp xã là cơ quan cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý. Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuộc thẩm quyền khác nên bạn cần hỏi cơ quan quản lý khu vực đó.
Nghị định 217/2026 quy định thủ tục cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép được thực hiện trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Một số địa phương vẫn bố trí hỗ trợ nộp tại bộ phận một cửa của xã, phường.
- Bước 1: Kiểm tra thửa đất: mục đích sử dụng, quy hoạch, chỉ giới xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc tại địa phương; xác định nhà bạn có thuộc diện miễn phép không.
- Bước 2: Lập hoặc thuê lập bộ bản vẽ thiết kế phù hợp với quy mô và quy hoạch.
- Bước 3: Chuẩn bị đơn Mẫu số 01 và giấy tờ về đất; đăng nhập tài khoản định danh điện tử để nộp trực tuyến. Nếu cần tài khoản hoặc thẻ căn cước, xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online.
- Bước 4: Nộp hồ sơ cho UBND cấp xã nơi có đất và theo dõi trạng thái xử lý trên hệ thống.
- Bước 5: Bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ nếu cơ quan có thông báo; nộp lệ phí và nhận giấy phép.
- Bước 6: Khởi công đúng giấy phép; giữ giấy phép và bản vẽ được đóng dấu tại công trình để cơ quan quản lý kiểm tra.
Thời hạn giải quyết và lệ phí
Cấp giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?
Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn tối đa kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ như sau:
| Thủ tục | Thời hạn |
|---|---|
| Cấp mới, điều chỉnh, sửa chữa – cải tạo, di dời, cấp giấy phép có thời hạn (nhà ở riêng lẻ) | 07 ngày làm việc |
| Gia hạn hoặc cấp lại giấy phép | 05 ngày làm việc |
| Công trình cấp III, cấp IV | 10 ngày làm việc |
Trước đây, thời hạn đối với nhà ở riêng lẻ là 15 ngày làm việc (sau đó được rút xuống 10 ngày theo lộ trình cải cách thủ tục). Thời hạn mới tính từ khi nhận hồ sơ điện tử hợp lệ.
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng là bao nhiêu?
Lệ phí cấp giấy phép xây dựng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên mức thu mỗi tỉnh, thành khác nhau. Với nhà ở riêng lẻ, mức phổ biến hiện nay khoảng 50.000–75.000 đồng/giấy phép; gia hạn, điều chỉnh, cấp lại khoảng 10.000–15.000 đồng/lần tại nhiều địa phương. Sau sắp xếp 34 tỉnh, thành, một số nơi vẫn đang áp dụng tạm thời nghị quyết của đơn vị cũ, vì vậy bạn nên xem mức thu do cơ quan tiếp nhận công bố.
Lệ phí này chưa gồm chi phí thiết kế bản vẽ, đo đạc hiện trạng hay thẩm tra thiết kế (nếu có).
Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2025 (Điều 43) liệt kê 8 nhóm công trình được miễn giấy phép. Với nhà ở, bạn cần chú ý nhóm sau: công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m², nếu không thuộc các khu vực như:
- Khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố;
- Khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt;
- Các khu vực khác có quy chế quản lý kiến trúc, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia… theo quy định của luật.
Cảnh báo: Miễn giấy phép không có nghĩa là được xây tự do. Bạn vẫn phải xây đúng quy hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho công trình lân cận và thực hiện các nghĩa vụ như thông báo khởi công khi quy định yêu cầu. Trước khi quyết định không xin phép, hãy hỏi UBND cấp xã xem thửa đất của bạn có nằm trong khu vực phải xin phép không.
Một số địa phương còn triển khai thí điểm miễn giấy phép hoặc chuyển sang hậu kiểm. Vì vậy cùng một loại nhà, quy định áp dụng thực tế có thể khác nhau giữa các nơi. Bạn nên kiểm tra thông báo mới nhất của địa phương.
Xây nhà không có giấy phép bị xử lý thế nào?
Xây dựng thuộc diện phải xin phép mà không có giấy phép, hoặc xây sai nội dung giấy phép, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bị lập biên bản đình chỉ thi công và buộc khắc phục hậu quả, kể cả tháo dỡ phần xây sai. Mức phạt cụ thể phụ thuộc loại công trình, khu vực và quy mô vi phạm; bạn nên đối chiếu nghị định xử phạt hiện hành trước khi thi công.
Nhà xây trái phép cũng thường gặp vướng mắc khi hoàn công, cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, thế chấp hoặc mua bán sau này. Giấy phép bị thu hồi nếu được cấp không đúng quy định, hoặc chủ đầu tư không khắc phục việc xây sai giấy phép trong thời hạn cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.
Tình huống thường gặp: gia đình anh Minh có thửa đất ở 80 m² tại một phường đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, dự định xây nhà 4 tầng, tổng sàn khoảng 300 m². Dù nhà dưới 7 tầng và dưới 500 m², thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch chi tiết nên gia đình vẫn phải xin giấy phép. Anh cần chuẩn bị đơn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bộ bản vẽ rồi nộp tại UBND phường. Ví dụ này chỉ mang tính minh họa; trường hợp thực tế phải căn cứ quy hoạch cụ thể tại địa phương.
Căn cứ pháp lý
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026);
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP ngày 19/06/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/07/2026), thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP;
- Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 (áp dụng đến hết 30/06/2026);
- Luật Đất đai 2024;
- Luật Phí và lệ phí 2015; Thông tư 85/2019/TT-BTC và nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh về lệ phí cấp giấy phép xây dựng;
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh (34 tỉnh, thành).
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Xin giấy phép xây dựng nhà ở nộp ở đâu hiện nay?
Bạn nộp tại UBND cấp xã nơi có thửa đất, ưu tiên nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia. Cấp huyện không còn là nơi tiếp nhận do mô hình chính quyền địa phương hai cấp từ 01/07/2025. Công trình trong khu công nghiệp, khu kinh tế… thuộc cơ quan có thẩm quyền khác.
Hồ sơ xin phép xây nhà có cần bản vẽ do đơn vị thiết kế có chứng chỉ lập không?
Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, thiết kế thực hiện theo nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Một số quy mô hoặc trường hợp có thể cần thẩm tra thiết kế. Bạn nên hỏi cơ quan tiếp nhận về yêu cầu cụ thể đối với công trình của mình.
Đất chưa có sổ đỏ có xin được giấy phép xây dựng không?
Có thể nếu bạn có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai được Nghị định 217/2026/NĐ-CP chấp nhận và đất phù hợp mục đích sử dụng, quy hoạch. Nếu chỉ có giấy tay chưa được công nhận thì thường chưa đủ điều kiện, bạn cần hoàn thiện pháp lý đất trước.
Nhà dưới 500 m² sàn có chắc chắn được miễn giấy phép không?
Không. Điều kiện miễn là nhà dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² và không nằm trong các khu vực luật quy định (khu đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch chi tiết, khu có quy chế quản lý kiến trúc…). Bạn cần xác nhận với cơ quan quản lý tại địa phương trước khi khởi công.
Giấy phép xây dựng có thời hạn bao lâu và có gia hạn được không?
Giấy phép xây dựng có thời hạn cấp cho công trình trong khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất. Thời hạn tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định, mỗi giấy phép chỉ được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng. Chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ khi hết thời hạn hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.
Hồ sơ nộp trực tuyến có cần nộp thêm bản giấy không?
Quy định hiện nay hướng tới thực hiện trực tuyến toàn trình. Tuy nhiên, cách tiếp nhận cụ thể có thể khác nhau tùy địa phương, một số nơi vẫn hỗ trợ tại bộ phận một cửa. Bạn nên xem hướng dẫn niêm yết của UBND cấp xã trước khi nộp.
Tóm lại, để xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, bạn cần ba nhóm giấy tờ cốt lõi là đơn Mẫu số 01, giấy tờ hợp pháp về đất và bộ bản vẽ thiết kế. Hãy xác định trước nhà mình có thuộc diện miễn phép hay không, sau đó nộp cho UBND cấp xã; thời hạn giải quyết tối đa 7 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ. Nếu cần thủ tục hoặc giấy tờ tùy thân đi kèm, bạn có thể xem thêm hướng dẫn làm căn cước ở đâu theo quy định.
