Theo quy định của pháp luật hiện nay, khi thực hiện việc mua bán đất cần phải lập thành hợp đồng. Hợp đồng mua bán đất phải được công chứng chứng thực, việc công chứng hợp đồng là căn cứ pháp lý để khi trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Vậy ” giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn” hay không đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu ngay nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi và chồng đang thực hiện các thủ tục để mua 1 mảnh đất, tôi thấy có quy định rằng hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, sau khi công chứng thì hợp đồng sẽ có cơ sở pháp lý. Tôi muốn hỏi là nếu như tôi và chồng giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn không ạ?.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Công chứng là gì?
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác.
Theo khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:
+ Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch);
+ Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch).
Mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Quy định về mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các chủ thể là những tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể sẽ có quyền tách thửa, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoạt động mua bán đất của các chủ thể sẽ cần thực hiện phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, bên cạnh đó thì hoạt động mua bán đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các điều kiện cần đáp ứng khi các chủ thể thực hiện mua bán đất là:
– Các chủ thể cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được sử dụng để giao dịch không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện việc mua bán đất thì các chủ thể sẽ cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu như các chủ thể không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho chủ thể là người mua và từ đó cũng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.
Quy định về thủ tục công chứng khi mua nhà đất
Hợp đồng công chứng có giá trị rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất. Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Hồ sơ cần chuẩn bị khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chủ thể là bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
– Bản chính giấy tờ nhà đất.
– Bản chính giấy tờ tùy thân của chủ thể là bên mua và bên bán.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân.
– Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện ủy quyền (nếu có).
– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
– Dự thảo hợp đồng mà các bên đã chuẩn bị (hoặc các bên cũng sẽ có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất cụ thể đó là:
– Các chủ thể sẽ cần phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Các chủ thể được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
– Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp chủ thể là người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được hay nhiều lý do khác.
Trình tự thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Các bên sẽ cần phải mang đầy đủ hồ sơ để nhằm mục đích yêu cầu công chứng hợp đồng của các bên. Thời hạn công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà sẽ không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng hợp đồng mua bán nhà có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc).
Thủ tục được thực hiện theo các bước như sau:
– Bước 1: Công chứng sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Bước 2: Các bên sẽ tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
– Bước 3: Các bên thực hiện việc ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
– Bước 4: Các bên sẽ đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn
hợp đồng công chứng có giá trị thi hành với các bên liên quan. Khi 02 bên đã ký hợp đồng mua bán đất, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng; sang tên Sổ đỏ cho bên mua trừ khi có thỏa thuận khác; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Nghĩa là khi đã công chứng hợp đồng mua bán mà bên bán “lật kèo” thì bên mua có thể dựa vào hợp đồng này để khởi kiện bảo vệ quyền lợi của mình.Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, khi bên mua đã thanh toán hết tiền mua đất lại bị bên bán làm khó, chẳng hạn:
– Không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân: Khi bán đất, bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân, bên mua sẽ đóng lệ phí trước bạ. Muốn đăng ký sang tên, phải có đầy đủ biên lai đóng thuế. Nếu bên bán không đóng thuế thì bên mua không đủ hồ sơ để làm Sổ đỏ. – Không hỗ trợ khi có tranh chấp với hàng xóm khiến không sang tên Sổ đỏ được: Một trong những điều kiện để sang tên Sổ đổ là Đất không có tranh chấp. Vì thế, khi làm Sổ mà phát hiện đất có tranh chấp, bên mua cũng không thể thực hiện được thủ tục này.
– Không hỗ trợ khi diện tích thực tế ít hơn trên Sổ. Như vậy, có nhiều rủi ro khi giao hết tiền mua đất khi công chứng. Bên mua nên giữ lại khoảng 10 – 20 % giá trị hợp đồng để đảm bảo các vấn đề phát sinh về sau.
Tuy nhiên, thông thường rất khó để người bán đồng ý điều kiện này. Vì thế, hai bên có thể thỏa thuận với nhau giữ lại một phần tiền để tránh rủi ro.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến đăng ký bảo hộ nhãn hiệu và logo; Bảo hộ logo độc quyền; thành lập công ty; hợp pháp hóa lãnh sự; đăng ký hộ kinh doanh; xác nhận tình trạng hôn nhân; tra cứu thông tin quy hoạch; đăng ký mã số thuế cá nhân; tạm ngưng công ty; công văn tạm ngừng kinh doanh; xin giấy phép bay Flycam…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102..
Mời bạn xem thêm:
- Hành vi dùng vũ lực trong cướp tài sản
- Vi phạm bản quyền trong xuất bản
- Giá trị pháp lý của công chứng và chứng thực là gì?
- Quy định hồ sơ tuyển dụng viên chức như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Đầu tiên, để trả lời được câu hỏi giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn không, người mua cần phải xác định được khi nào thì hợp đồng mua bán đất có hiệu lực.
Theo khoản 3, điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất công chứng là bước khẳng định người mua đã có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hoàn tất đăng ký vào sổ địa chính.
– Bước 1: Bên mua đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
– Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
– Bước 3: Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Chủ thể là bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán và vào lúc này bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
– Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất .
Khi mua bán nhà, đất các bên mua bán có nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định. Gồm có:
– Thuế thu nhập cá nhân
– Lệ phí trước bạ
– Phí thẩm định hồ sơ
