Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều 101 quy định việc cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ. Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực. Hiện nay hai điều này được kế thừa tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Tóm tắt nhanh
- Điều 100 (Luật 2013): cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất ổn định có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Điều 101 (Luật 2013): cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ, nếu sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
- Hiện nay: Điều 100 tương ứng Điều 137, Điều 101 tương ứng Điều 138 Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 01/8/2024).
- Điểm khác lớn nhất: mốc sử dụng đất không giấy tờ được kéo từ trước 01/7/2004 lên trước 01/7/2014.
- Cơ quan cấp lần đầu: từ 31/01/2026 chủ yếu là Văn phòng đăng ký đất đai (theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định gì?
Điều 100 nằm trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Tên điều luật là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều này gồm nhiều khoản, mỗi khoản xử lý một nhóm tình huống.
Khoản 1 Điều 100: các loại giấy tờ được cấp sổ đỏ, không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ dưới đây thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
| Điểm | Loại giấy tờ |
|---|---|
| a | Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của các chế độ nhà nước trước và sau 1975 |
| b | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính lập trước ngày 15/10/1993 |
| c | Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất |
| d | Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 |
| đ | Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước |
| e | Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp |
| g | Các loại giấy tờ khác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ |
Khoản 2 Điều 100: giấy tờ ghi tên người khác
Nếu bạn có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên, và chưa làm thủ tục chuyển quyền, thì vẫn được cấp sổ đỏ khi đất không có tranh chấp. Đây là trường hợp thường gặp ở đất mua bán, nhượng lại bằng giấy tay từ nhiều năm trước.
Các khoản còn lại của Điều 100
- Người sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án, văn bản công nhận hòa giải thành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm Luật 2013 có hiệu lực mà chưa được cấp sổ đỏ. Nếu chưa làm nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình như đình, đền, miếu, nhà thờ họ… được UBND cấp xã xác nhận là đất dùng chung và không tranh chấp.
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định gì?
Điều 101 điều chỉnh trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ nêu tại Điều 100. Luật chia thành hai nhóm chính.
Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 1)
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trên đất đó, thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định và không tranh chấp thì được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp có thể phải nộp tiền sử dụng đất (khoản 2)
Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch (đối với nơi đã có quy hoạch) thì được cấp sổ đỏ. Nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất, hạn mức và loại đất theo quy định của Chính phủ.
Lưu ý: Cụm “hộ khẩu thường trú” trong Điều 101 là cách gọi cũ. Sổ hộ khẩu đã hết giá trị từ 01/01/2023 theo Luật Cư trú 2020. Hiện nay cơ quan nhà nước xác định nơi cư trú qua dữ liệu đăng ký thường trú. Bạn có thể xem thêm cách đăng ký tạm trú online khi cần cập nhật thông tin cư trú.
Điều 100, 101 hiện nay được thay thế bởi điều nào?
Luật Đất đai 2013 đã được thay thế bởi Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Vì vậy, bạn không còn trích dẫn Điều 100, 101 Luật 2013 làm căn cứ cho hồ sơ mới. Bảng dưới đây giúp bạn đối chiếu nhanh.
| Nội dung | Luật Đất đai 2013 | Luật Đất đai 2024 |
|---|---|---|
| Cấp sổ đỏ cho đất có giấy tờ | Điều 100 | Điều 137 |
| Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ | Điều 101 | Điều 138 |
| Mốc sử dụng đất không giấy tờ | Trước 01/7/2004 (hoặc trước 01/7/2014 với điều kiện đặc thù) | Chia 3 nhóm; mốc cuối là trước 01/7/2014 |
| Cơ quan xác nhận không tranh chấp | UBND cấp xã | UBND cấp xã |
Ngoài hai điều trên, Luật 2024 còn quy định riêng cho đất được giao không đúng thẩm quyền, đất vi phạm trước 01/7/2014 ở các điều tiếp theo (Điều 139, 140). Nếu thửa đất của bạn vướng các trường hợp này, nên đọc thêm các điều đó.
Lưu ý: Luật 2024 có quy định chuyển tiếp cho hồ sơ phát sinh trước ngày luật có hiệu lực. Nếu hồ sơ của bạn đã nộp từ trước 01/8/2024, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai nơi nhận hồ sơ để biết áp dụng quy định nào.
Điều 137 Luật Đất đai 2024: đất có giấy tờ
Điều 137 kế thừa và làm rõ Điều 100. Một số điểm chính:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993 thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhóm giấy tờ gồm giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp, giấy chứng nhận tạm thời hoặc tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, giấy tờ chuyển nhượng được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước 15/10/1993.
- Người có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đúng quy định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/01/2025 mà chưa được cấp sổ cũng được xem xét cấp.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, giấy tờ của chế độ cũ… tiếp tục được công nhận.
- Luật 2024 bổ sung thêm các trường hợp xử lý linh hoạt cho những tình huống đặc thù trên thực tế, ví dụ giấy tờ ghi tên người khác hoặc đất có nguồn gốc nông, lâm trường.
Với đất mua bán bằng giấy viết tay, bạn nên tìm hiểu thêm cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay để biết giá trị pháp lý của loại giấy này khi làm hồ sơ cấp sổ.
Điều 138 Luật Đất đai 2024: đất không có giấy tờ
Điều 138 thay cho Điều 101 và mở rộng đáng kể cơ hội được cấp sổ. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước 01/7/2014 sẽ được xem xét. Điều luật chia theo ba mốc thời gian sử dụng đất:
- Nhóm 1: sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
- Nhóm 2: sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
- Nhóm 3: sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
Với thửa đất có nhà ở, nếu toàn bộ diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức đất ở thì được công nhận bằng hạn mức; nếu diện tích đã xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức thì công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng. Phần đất nông nghiệp ở nhóm đất sử dụng trước 18/12/1980 được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài chính cụ thể thay đổi theo từng nhóm, nên bạn cần đối chiếu với nghị định hướng dẫn hiện hành.
Điều 138 cũng có quy định riêng cho hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước 01/7/2014 tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, có đăng ký thường trú tại địa phương và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
Cảnh báo: Đất lấn, chiếm, đất sử dụng sai mục đích hoặc đất đang tranh chấp không đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 138. Khai báo sai nguồn gốc hoặc thời điểm sử dụng đất có thể bị xử lý theo quy định về đất đai.
Ai cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay, nộp hồ sơ ở đâu?
Từ 01/7/2025 nước ta vận hành chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã), không còn cấp huyện. Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu đã thay đổi hai lần:
- Từ 01/7/2025: theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền.
- Từ 31/01/2026: theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã. Chủ tịch UBND cấp xã cấp hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đối với những trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích…
Về nơi nộp, hộ gia đình, cá nhân thường nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực nơi có đất. Bạn nên hỏi trước tại UBND cấp xã vì cách tổ chức một cửa có thể khác nhau giữa các tỉnh.
Khi nộp hồ sơ, bạn cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân. Nếu chưa có thẻ căn cước, xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online. Nếu cần kiểm tra thông tin thẻ, bạn có thể tham khảo cách tra cứu số thẻ căn cước online.
Tình huống thực tế
Tình huống 1. Ông A ở một xã miền núi, cha ông để lại thửa đất ở từ năm 1990. Ông chỉ có giấy tờ nhượng đất viết tay, có xác nhận của UBND xã là đã sử dụng từ trước 15/10/1993. Trước đây, hồ sơ này được xét theo khoản 1 Điều 100 Luật 2013. Nay ông nộp hồ sơ theo Điều 137 Luật 2024.
Tình huống 2. Chị B mua mảnh đất năm 2008 bằng giấy tay, không có bất kỳ giấy tờ nào của cơ quan nhà nước, đất không tranh chấp. Theo Điều 101 Luật 2013, mốc là trước 01/7/2004 nên chị khó đủ điều kiện. Theo Điều 138 Luật 2024, mốc được nâng lên trước 01/7/2014 nên chị có thể được xem xét nếu đất sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Chị vẫn có thể phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Câu hỏi thường gặp
Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực không?
Không. Luật Đất đai 2013 đã được thay bằng Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/8/2024. Nội dung Điều 100 hiện nằm ở Điều 137 Luật Đất đai 2024. Bạn chỉ nên dùng Điều 100 để tra cứu các hồ sơ, bản án cũ.
Điều 100 Luật Đất đai 2013 được thay thế bởi điều mấy của Luật Đất đai 2024?
Điều 100 được thay thế bởi Điều 137 Luật Đất đai 2024. Điều 101 được thay thế bởi Điều 138. Hai điều mới này kế thừa nội dung cũ và bổ sung thêm một số trường hợp được cấp sổ đỏ.
Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?
Có thể. Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, bạn cần sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Mốc thời gian sử dụng đất tối đa là trước 01/7/2014.
Có giấy tờ theo Điều 100 thì có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Với các giấy tờ thuộc khoản 1 Điều 100 (nay là khoản 1 Điều 137), người sử dụng đất ổn định được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các trường hợp khác, như giao đất, cho thuê đất, có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.
Hiện nay nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu ở đâu?
Hộ gia đình, cá nhân thường nộp tại Bộ phận một cửa cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực. Từ 31/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan cấp sổ đỏ lần đầu đối với các trường hợp không thuộc thẩm quyền trực tiếp của cấp tỉnh hoặc cấp xã.
Tóm lại, Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai 2013 là hai điều nền tảng về cấp sổ đỏ cho đất có và không có giấy tờ, nay được thay bằng Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024. Khi đọc tài liệu cũ, bạn nên đối chiếu mốc thời gian, cơ quan xác nhận và cơ quan cấp sổ theo quy định hiện hành trước khi chuẩn bị hồ sơ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 (Điều 100, Điều 101) – đã hết hiệu lực.
- Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 (Điều 137, Điều 138 và các điều liên quan), hiệu lực từ 01/8/2024.
- Luật Cư trú 2020.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026) quy định chi tiết Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài viết mang tính phổ biến pháp luật, không thay thế ý kiến của cơ quan có thẩm quyền trong từng hồ sơ cụ thể.
