Hiện nay không có một mức diện tích tối thiểu tách thửa chung cho cả nước. Theo Luật Đất đai 2024, mức này do UBND cấp tỉnh quy định theo từng loại đất và từng khu vực. Với đất ở (thường gọi là đất thổ cư), nhiều nơi cho tách từ khoảng 30–50 m² ở đô thị, còn nông thôn thường từ 40–100 m² trở lên. Bạn cần tra quyết định của đúng tỉnh, thành phố nơi có thửa đất.
Tóm tắt nhanh
- Diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh, thành phố quy định, nên mỗi nơi một khác.
- Cả thửa mới hình thành và thửa còn lại sau tách đều phải đạt diện tích và kích thước tối thiểu (chiều rộng mặt tiền, chiều sâu).
- TP.HCM áp dụng từ 36 m² đến 100 m² theo 5 khu vực (từ 28/8/2026). Hà Nội: 50 m² ở phường; 80/100/150 m² ở xã đồng bằng/trung du/miền núi.
- Từ 01/01/2026, thửa đất tách chỉ cần có lối đi kết nối đường công cộng hoặc được chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua (Nghị quyết 254/2025/QH15).
- “Đất thổ cư” là cách gọi dân gian; trong luật gọi là đất ở.
Đất thổ cư là gì và ai quy định diện tích tối thiểu tách thửa?
“Thổ cư” là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ đất ở. Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn không dùng khái niệm này. Khi tra cứu, bạn tìm theo cụm “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”.
Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Cụ thể hơn, UBND cấp tỉnh căn cứ luật, các quy định liên quan và phong tục, tập quán địa phương để quy định điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa cho từng loại đất.
Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính, cả nước còn 34 tỉnh, thành phố. Nhiều nơi đã ban hành quyết định mới thay quy định cũ, nên số liệu bạn đọc trên mạng từ năm 2024 trở về trước có thể không còn đúng.
Điều kiện chung để được tách thửa
Ngoài diện tích tối thiểu, thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu chỉ một phần đang tranh chấp mà xác định được phạm vi, ranh giới thì phần còn lại không tranh chấp vẫn có thể tách.
- Có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Với từng thửa sau khi tách, quyết định của địa phương thường yêu cầu thêm chiều rộng cạnh tiếp giáp đường, chiều sâu tối thiểu và đôi khi cả chiều rộng lối đi. Đây là phần nhiều hồ sơ vướng nhất dù diện tích “nhìn qua đã đủ”.
Diện tích tối thiểu tách thửa tại một số địa phương
Bảng dưới đây tổng hợp mức áp dụng cho đất ở tại một số nơi có nhiều người quan tâm. Đây là số liệu tham khảo, bạn cần đối chiếu quyết định còn hiệu lực của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất vì có thể được sửa đổi hoặc chia nhỏ theo từng phường, xã.
| Địa phương | Đất ở đô thị (phường) | Đất ở nông thôn (xã) | Văn bản |
|---|---|---|---|
| TP. Hồ Chí Minh | Chia 5 khu vực, từ 36 m² đến 100 m²; khu vực trung tâm tối thiểu 36 m² | Quyết định 67/2026/QĐ-UBND (từ 28/8/2026) | |
| Hà Nội | 50 m² (chiều dài, chiều rộng từ 4 m trở lên) | 80 m² (đồng bằng); 100 m² (trung du); 150 m² (miền núi) | Quyết định 61/2024/QĐ-UBND |
| Hải Phòng | 40 m² | 60 m² (xã, đặc khu) | Quyết định 158/2025/QĐ-UBND |
| Đà Nẵng | Quy định theo từng phường, xã, từ khoảng 50 m² đến 100 m² | Quyết định 75/2026/QĐ-UBND (từ 10/6/2026) | |
| Bắc Ninh | 32 m² (phường và đất ven quốc lộ ở xã; mặt tiền từ 4 m, chiều sâu từ 5,5 m) | 70 m² (các trường hợp khác) | Quyết định 18/2026/QĐ-UBND |
| Tây Ninh | 36 m² (đường có lộ giới dưới 19 m); 45 m² (lộ giới từ 19 m) | 50–60 m² tùy tuyến đường | Quy định của UBND tỉnh |
| Tuyên Quang | 36 m² (mặt tiếp giáp đường từ 4 m, chiều sâu từ 5 m) | 50 m² (mặt tiếp giáp đường từ 4 m) | Quyết định 92/2026/QĐ-UBND |
TP. Hồ Chí Minh
Theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở áp dụng theo 5 khu vực, từ 36 m² đến 100 m². Quy định này đòi hỏi cả thửa mới hình thành và thửa còn lại sau tách đều đạt diện tích, chiều rộng, chiều sâu tối thiểu tương ứng khu vực. Bạn cần xem phường, xã của mình thuộc khu vực nào trong danh mục của quyết định.
Hà Nội
Quyết định 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ 07/10/2024 nâng mức tối thiểu ở phường lên 50 m². Ở xã, mức phụ thuộc vùng đồng bằng, trung du hay miền núi theo phụ lục phân loại xã kèm quyết định. Nếu dành một phần đất làm lối đi mới, lối đi phải rộng từ 3,5 m (phường) hoặc từ 4 m (xã) trở lên. Do Hà Nội đang triển khai Luật Thủ đô 2026, bạn nên kiểm tra xem có văn bản sửa đổi nào mới hơn trước khi nộp hồ sơ.
Khu vực nội đô và nông thôn nói chung
Qua thống kê của nhiều nguồn, khu vực nội đô các thành phố lớn thường quy định khoảng 30–60 m², còn đất ở nông thôn phổ biến khoảng 40–100 m². Đây chỉ là xu hướng chung, không thay thế quyết định cụ thể của từng tỉnh.
Thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu thì làm thế nào?
Nếu thửa đất dự kiến tách ra nhỏ hơn mức tối thiểu, luật cho phép tách thửa đồng thời với hợp thửa vào thửa đất liền kề, để tạo thành thửa mới đủ chuẩn. Cách này phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và chủ thửa liền kề đồng ý.
Ví dụ: ông An có thửa đất ở 120 m² ở phường nơi mức tối thiểu là 50 m². Ông muốn tách 40 m² để tặng con. Phần 40 m² chưa đủ chuẩn nên không thể tách riêng, trừ khi hợp với thửa đất liền kề. Ngược lại, nếu ông tách 60 m² cho con và giữ lại 60 m² thì cả hai thửa đều đạt mức tối thiểu, miễn là kích thước mặt tiền, chiều sâu và lối đi cũng đạt.
Lưu ý: Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, phần đất tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới. Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định từ 01/01/2026, chuyển mục đích một phần thửa đất không còn bắt buộc phải tách thửa.
Quy định mới về lối đi từ 01/01/2026
Trước đây, thửa đất sau tách thường phải có lối đi nối thẳng ra đường công cộng. Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026) linh hoạt hơn:
- Thửa đất tách hoặc hợp phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường công cộng.
- Nếu bạn dành một phần đất ở (hoặc đất ở và đất khác trong cùng thửa) làm lối đi thì không bắt buộc chuyển mục đích sử dụng đối với phần lối đi đó.
- Chuyển mục đích một phần thửa đất không bắt buộc phải tách thửa.
Địa phương vẫn có thể quy định chi tiết chiều rộng lối đi, vì vậy bạn cần đọc kỹ quyết định của tỉnh, thành phố.
Thủ tục tách thửa đất ở
Quy trình cụ thể có thể khác nhau chút ít giữa các địa phương, nhưng thường gồm các bước sau:
- Bước 1: Đối chiếu thửa đất với điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quyết định của UBND tỉnh, thành phố về diện tích, kích thước tối thiểu.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ: đơn đề nghị tách thửa, Giấy chứng nhận bản gốc, giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất (bạn có thể xem làm căn cước ở đâu nếu cần cấp mới) và các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về tách thửa nếu có.
- Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh hoặc bộ phận tiếp nhận theo hướng dẫn của địa phương. Sau sắp xếp chính quyền hai cấp, nơi tiếp nhận có thể khác trước, nên hãy kiểm tra cổng dịch vụ công của tỉnh.
- Bước 4: Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đo đạc (nếu cần), cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới.
- Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có), rồi nhận kết quả.
Theo hướng dẫn thi hành, nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ và thông báo rõ lý do. Nếu Giấy chứng nhận cũ không có sơ đồ thửa đất hoặc thiếu kích thước các cạnh, cơ quan sẽ hướng dẫn đo đạc bổ sung.
Nếu việc tách thửa gắn với chuyển nhượng hoặc tặng cho, bạn sẽ cần mã số thuế cá nhân khi kê khai nghĩa vụ thuế. Có thể tham khảo bài mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành và hướng dẫn tự đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Lưu ý để tránh bị trả hồ sơ
- Kiểm tra đúng văn bản: tra theo tỉnh, thành phố hiện hành sau sắp xếp 34 tỉnh, vì quyết định cũ có thể đã hết hiệu lực.
- Đo đạc thực tế trước khi chia: nhiều hồ sơ bị trả vì diện tích thực tế hoặc chiều rộng mặt tiền thấp hơn trên sổ.
- Không tách thửa khi đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc đã hết thời hạn sử dụng.
- Hợp đồng viết tay không thay thế thủ tục tách thửa và đăng ký. Bạn nên đọc bài về giấy mua bán đất viết tay để hiểu rủi ro pháp lý.
- Nếu thửa đất nằm trong dự án hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết, quyết định địa phương có thể có điều kiện riêng.
Cảnh báo: Việc “tách thửa” bằng cách chia lô, bán nền khi chưa có Giấy chứng nhận cho từng thửa hoặc không đủ điều kiện có thể gây rủi ro mất tiền cọc và bị xử lý theo quy định về đất đai. Chỉ giao dịch khi thửa đất đã đủ điều kiện và đã hoàn tất thủ tục.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 220 về tách thửa, hợp thửa).
- Nghị quyết 254/2025/QH15 (khoản 3 Điều 11; hiệu lực từ 01/01/2026).
- Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TP. Hồ Chí Minh.
- Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội.
- Quyết định 158/2025/QĐ-UBND của UBND TP. Hải Phòng; Quyết định 75/2026/QĐ-UBND của UBND TP. Đà Nẵng; Quyết định 18/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh; Quyết định 92/2026/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Đất thổ cư bao nhiêu m² thì được tách sổ đỏ?
Không có con số chung. Mức tối thiểu do UBND tỉnh, thành phố quy định, phổ biến từ khoảng 30–60 m² ở đô thị và 40–100 m² ở nông thôn. Cả thửa mới và thửa còn lại đều phải đạt mức này.
Diện tích tối thiểu tách thửa ở TP.HCM là bao nhiêu?
Theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND (từ 28/8/2026), mức này từ 36 m² đến 100 m² theo 5 khu vực. Bạn cần xác định phường, xã của thửa đất thuộc khu vực nào.
Tách thửa ở Hà Nội cần tối thiểu bao nhiêu m²?
Theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, ở phường là 50 m². Ở xã là 80 m² (đồng bằng), 100 m² (trung du), 150 m² (miền núi), kèm yêu cầu về chiều rộng, chiều sâu.
Đất không có đường đi riêng có tách thửa được không?
Từ 01/01/2026, được nếu thửa đất có lối đi kết nối đường công cộng hoặc chủ đất liền kề đồng ý cho đi qua. Chiều rộng lối đi vẫn có thể bị địa phương quy định cụ thể.
Đất đang thế chấp ngân hàng có tách thửa được không?
Luật Đất đai không cấm riêng trường hợp này, nhưng thực tế cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và điều chỉnh hợp đồng thế chấp. Bạn nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai về hồ sơ cụ thể.
Tóm lại, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở do từng tỉnh, thành phố quy định, nên cách an toàn nhất là tra quyết định hiện hành của địa phương, đo đạc thực tế và bảo đảm cả diện tích, kích thước lẫn lối đi trước khi nộp hồ sơ. Từ 01/01/2026, điều kiện về lối đi đã linh hoạt hơn, nhưng mức tối thiểu vẫn là điều kiện bắt buộc.
