Xin chào luật sư. Năm 2008, nhà, đất của tôi bị quy hoạch làm trường học và được quyết định đền bù đất tái định cư. Chúng tôi định làm sổ đỏ vào thời gian đó nhưng sau đó vì một số vấn đề mà vẫn chưa làm. Đến nay, nhà đất đó vẫn chưa có sổ đỏ nên chúng tôi quyết định làm sổ thì cục thuế yêu cầu đóng tiền sử dụng đất. Luật sư cho tôi hỏi đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không? Việc cục thuế yêu cầu như thế là có đúng với quy định pháp luật không? Rất mong nhận được phản hồi giải đáp thắc mắc từ phía luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Đất tái định cư là gì?
Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống. Xét về pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới.
Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, chủ sở hữu mới có quyền sử dụng hợp pháp như các loại đất ở thông thường khác.
Khi nào người dân phải nộp tiền sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, từ Điều 4 đến Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất cũng nêu rõ các vấn đề về việc thu tiền này. Theo đó, tiền sử dụng đất phải trả trong nhiều trường hợp khác nhau như được Nhà nước giao đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp cụ thể…
Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Căn cứ Điều 86 Luật đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư. Giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Như vậy, sau khi thu hồi đất của người dân, Nhà nước đã đền bù đất tái định cư. Đối với phần đất tái định cư này, Cục thuế yêu cầu đóng tiền sử dụng đất. Và giá đất để tính tiền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, mỗi tỉnh thành khác nhau sẽ có giá đất để tính tiền sử dụng đất khác nhau.
Nộp tiền sử dụng đất tái định cư như thế nào?
Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013 và quy định chi tiết tại Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Trong đó Khoản 2 Điều 30 quy định đối với trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
- Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở; hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
- Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở; hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch. Trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.
Trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo đó, hộ gia đình; cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở; nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất.
Đất tái định cư có được mua bán không?
Có 02 trường hợp bạn cần cân nhắc khi mua đất tái định cư như sau:
Trường hợp mua đất tái định cư đã có Sổ đỏ
- Trường hợp đất tái định cư được cấp Sổ đỏ thì chủ sở hữu hoàn toàn được phép thực hiện giao dịch mua bán đất.
- Trường hợp đất tái định cư chưa có Sổ đỏ nhưng đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có thể sang tên; tách sổ; thế chấp,…
Trường hợp mua đất tái định cư không có Sổ đỏ
Mua đất chưa có Sổ đỏ, nhất là đất tái định cư sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Chẳng hạn như:
Bên mua khó được cấp Sổ đỏ:
Hiện nay, pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Sổ đỏ. Vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của suất tái định cư chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).
Thực tế, suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 01 người, mà cho rất nhiều trung gian. Những người này thường là không quen biết nhau. Do đó, người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc của đất để làm thủ tục sang tên theo quy định.
Khó chuyển nhượng cho người khác:
Nếu bạn lỡ mua một suất tái định cư mà chưa có Sổ đỏ nhưng muốn sang nhượng lại thì việc này khá khó khăn. Bởi lẽ, người mua lại đất ấy cũng khá e dè và cẩn trọng.
Do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay. Điều này không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp, dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu
Bên chuyển nhượng lừa đảo:
Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người mua chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người bán. Bởi lẽ, khi chưa có Sổ đỏ, người bán có thể cùng lúc nhận cọc và giao dịch với rất nhiều người cùng lúc.
Khó được cấp phép xây dựng:
Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Có thể bạn quan tâm
- Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư
- Dịch vụ tra cứu quy hoạch đất nhanh rẻ
- Những điều cần biết về bồi thường khi thu hồi đất để không bị thiệt
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến mẫu trích lục cải chính hộ tịch; hợp thức hóa lãnh sự; giấy phép bay Flycam…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo khoản 3 Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế giá trị gia tăng, luật thuế tiêu thụ đặc biệt và luật quản lý thuế 2016. Số tiền chậm nộp tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền chậm nộp = 0,03% x số tiền chậm nộp x số ngày chậm nộp
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan quản lý thuế. Bạn phải làm đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan quản lý thuế.
Thời điểm tính tiền chậm nộp là kể từ thời điểm hết 90 ngày. Kể từ ngày nhận Thông báo của cơ quan quản lý thuế.
