Một trong những cách có lợi nhất để kinh doanh bất động sản là chia mảnh đất của bạn thành nhiều mảnh đất nhỏ hơn. Tuy nhiên, người đầu tư bất động sản cần nắm rõ những loại đất không được phân lô để tránh rủi ro khi đầu tư. Hiện nay, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đang trở nên phổ biến và là vấn đề đáng lo ngại. Nhiều người muốn tách đất đấu giá những không biết là có tách được không. Mời bạn đọc tham khảo bài viết “Đất đấu giá có được tách thửa không theo quy định?” sau đây của Luật sư X để tìm hiểu quy định về tách thửa nhé!
Thế nào được coi là đất đấu giá?
Đất đấu giá là những thửa đất được Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách công khai để chọn người mua trả giá cao nhất.
Hoạt động đấu giá đất hiện nay được quy định trong Luật thương mại 2005 như sau: “đấu giá hàng hóa là hoạt động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá cao nhất”. Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng có các quy định riêng biệt về hoạt động đấu giá đất.
Tách thửa đất đấu giá là gì?
Tách thửa đất đấu giá có thể hiểu đơn giản là thủ tục chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn. Còn theo quy định pháp luật, tách thửa đất đấu giá là thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…
Sau thủ tục tách thửa đất đấu giá, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban đầu sẽ xuất hiện thêm hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác.
Đất đấu giá có được tách thửa không theo quy định?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng đất hợp pháp và được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, để có thể tách thửa đất và nhập vào diện tích mỗi bên đang sử dụng, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tách thửa, sang tên quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó Luật đất đai 2013 cũng chỉ rõ, đất đấu giá có thể được tách thửa nếu đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa mà chúng tôi nêu ở mục dưới và không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa như sau:
Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể khẳng định đất đấu giá nếu đủ điều kiện tách thửa và dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì thuộc trường hợp được tách thửa.
Điều kiện tách thửa với đất đấu giá
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất đấu giá hoàn toàn có quyền được tách thửa nếu đáp ứng được đủ các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 và Điều 29 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật đất đai 2013 như sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Thực tế khi thực hiện thủ tục tách thửa bạn rất cần có loại giấy tờ này vì nó là minh chứng chứng minh quyền sở hữu mảnh đất đó của bạn. Tuy vậy, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thực hiện thủ tục tách thửa không cần phải có giấy chứng nhận.
Đất không có tranh chấp
Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa phải đang không có tranh chấp. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo giao dịch dân sự có hiệu lực, tránh những rủi ro không đáng có sau này
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Theo đó thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đấu giá không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Nếu thửa đất đó đang bị kê biên có nghĩa là đang được sử dụng để đảm bảo một nghĩa vụ nào đó. Nếu cố tình thực hiện tách thửa thì có thể sẽ gây nên những hậu quả khôn lường trong hoạt động thi hành án về sau
Trong thời hạn sử dụng đất.
Có điều kiện này bởi lẽ, pháp luật quy định thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong thời hạn đó
Điều kiện diện tích tách thửa tối thiểu
Theo đó, thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất đấu giá phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Tuy vậy, ngoài các điều kiện kể trên khi thực hiện tách thửa đất đấu giá, bạn cũng cần phải tìm hiểu xem dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chưa. Nếu chưa được phê duyệt thì không thuộc trường hợp được phép tách thửa và ngược lại theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Hồ sơ, thủ tục tách thửa đối với đất đấu giá
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất đấu giá như sau
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Bước 3: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất đấu giá như sau:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.
Các loại phí và lệ phí tách thửa đối với đất đấu giá?
- Lệ phí địa chính
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
- Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính
- Lệ phí trước bạ nhà đất
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Nộp hồ sơ tách thửa đất ở đâu?
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bạn có thể chọn nộp hồ sơ ở một trong số các cơ quan sau:
- Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
Mời bạn xem thêm:
- Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
- Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất năm 2023
- Thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Đất đấu giá có được tách thửa không theo quy định?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ, thông tin như tư vấn pháp lý về phí tách thửa đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp:
Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu
Căn cứ Điều 43d Luật Đất đai 2013 sửa đổi 2018 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:
UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.
Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất
Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Hết thời hạn sử dụng đất
Đất đang có tranh chấp
Theo quy định hiện hành, để được đấu giá quyền sử dụng đất, khu đất cần đáp ứng được những điều kiện sau đây:Thứ nhất, khu đất đấu giá phải là đất sạch, không cho thuê, không bị lấn chiếm, không có tranh chấp, khiếu kiện.Thứ hai, khu đất đấu giá được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, khớp nối với quy hoạch chung.Thứ ba, khu đất đấu giá được Sở Tài chính duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá đất.Thứ tư, khu đất đấu giá có đầy đủ hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, đường giao thông…Việc đấu giá đất sẽ được tổ chức bởi cơ quan có thẩm quyền. Trong quá trình đấu giá, người trả mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. Chủ tịch UBND sẽ ra quyết định trúng đấu giá đất. Sau khi có người trúng đấu giá đất sẽ kéo theo sự thay đổi về người sử dụng khu đất đó và người sử dụng đất này cần phải đăng ký biến động đất đai, hay còn gọi là sang tên sổ đỏ.
