Xin chào Luật Sư X. Tôi tên là Lục Bảo, hiện nay tôi đang cần mua một căn nhà ở Quận Thanh Xuân, Hà Nội. Tuy nhiên do chưa đủ số tiền nên tôi dự định sẽ vay một khoản vốn từ ngân hàng dùng để đặt cọc mua căn nhà đó. Đây là lần đầu tiên tôi thực hiện các thủ tục như vậy nên còn nhiều bỡ ngỡ, không rõ cần phải thực hiện trình tự ra sao theo đúng quy định pháp luật. Vậy luật sư có thể giải đáp giúp tôi Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào không? Mong luật sư giúp đỡ. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015
Có được mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng không?
Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
+ Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
+ Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
+ Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
+ Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
+ Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
+ Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
+ Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật
Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?
Thủ tục để thực hiện cách đặt cọc mua nhà khi đang thế chấp ngân hàng cụ thể như sau:
Bước 1:
Ký cam kết giữa 3 bên (bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 2:
Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3:
Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
Đơn đề nghị đăng ký biến động
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có những ưu nhược điểm gì?
Ưu điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
+ Có mức giá rẻ hơn trên thị trường lại nằm ở vị trí tốt.
+ Việc mua bán này giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng, trong khi người mua phần nào nắm được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp vì ngân hàng đã kiểm định kỹ ngôi nhà trước khi nhận thế chấp.
Nhược điểm khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
+ Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
+ Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Khoản tiền mua nhà đất cần bằng hoặc lớn hơn khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng.
+ Người mua nhà đang cầm cố ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
Lưu ý: Khi mua nhà thế chấp ngân hàng là người mua nên yêu cầu bên bán nhà cung cấp các giấy tờ pháp lý, giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng.
Khuyến nghị
Đội ngũ công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe, giải đáp, cung cấp dịch vụ liên quan đến chia thừa kế nhà đất. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7 giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ tra cứu thông tin quy hoạch,… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm
- Thời gian đặt cọc mua đất là bao lâu?
- Thủ tục đặt cọc mua bán nhà đất
- Mẫu giấy đặt cọc mua bán nhà đất mới năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Về hình thức hợp đồng đặt cọc, có thể viết tay hoặc đánh máy, có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Người mua nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc. Nội dung hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu, sẽ giao số tiền còn lại sau khi hợp đồng được công chứng, đồng thời nêu thời gian cụ thể hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 117 và Khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội
Việc đặt cọc một khoản tiền để mua nhà và trả tiền mua nhà trước hoàn toàn khác nhau. Việc xác định khoản tiền mà bên mua nhà giao cho bên bán nhà là tiền đặt cọc hay tiền trả trước có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý vụ việc khi một bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Trả tiền mua nhà trước thực chất là việc bên mua trả trước một khoản tiền phải thanh toán theo hợp đồng. Do đó, khi một bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và yêu cầu hủy hợp đồng thì sẽ xử lý theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
– Bên mua và bên bán phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ các chi phí hợp lý trong việc thực hiện hợp đồng, bảo quản, phát triển tài sản;
– Trường hợp việc các bên hủy bỏ hợp đồng không dựa theo căn cứ quy định tại Điều 423, 424, 425 và 426 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được coi là bên vi phạm nghĩa vụ. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Tuy nhiên, đối với trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nếu một trong các bên từ chối không thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
