Chào Luật sư, tôi có dự định mua đất để kinh doanh nhưng phân vân không biết nên mua loại đất nào. Luật sư cho tôi hỏi Có nên mua đất có thời hạn sử dụng?i Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều vì đã trả lời câu hỏi của tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về Có nên mua đất có thời hạn sử dụng? Luật sư X mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.
Căn cứ pháp lý
Loại đất nào có thời hạn sử dụng?
(1) Nhóm đất có thời hạn sử dụng là 50 năm
Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong những trường hợp dưới đây là 50 năm:
– Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất rừng sản xuất.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Giao nhiều loại đất bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối. Ngoài ra, còn được giao thêm đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất.
– Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(2) Nhóm đất có hạn sử dụng không quá 50 năm
Khoản 2, 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định những loại đất có thời hạn sử dụng không quá 50 năm gồm:
– Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thì thời hạn thuê sẽ không quá 50 năm.
– Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao, thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với các trường hợp sau:
+ Nhà nước giao đất cho tổ chức hoặc cho tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Nhà nước giao hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
+ Nhà nước giao hoặc cho tổ chức thuê để thực hiện các dự án đầu tư.
+ Giao hoặc cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Riêng dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Lưu ý: Thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
Có nên mua đất có thời hạn sử dụng không?
Trước hết, pháp luật không quy định, người sử dụng đất có nên mua hay không nên mua loại đất có thời hạn sử dụng, mà pháp luật quy định về điều kiện chung để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Thửa đất tham gia giao dịch đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…(gọi chung là Giấy chứng nhận);
– Thửa đất tham giao dịch không thuộc trường hợp có tranh chấp (thường được hiểu là thửa đất đang có khiếu nại, khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp…và đã được cá nhân, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết);
– Quyền sử dụng thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành theo bản án đã có hiệu lực của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền;
– Trong thời hạn sử dụng đất (thời hạn sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất).
=> Như vậy, để thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng, người sử dụng đất là bên bán phải đảm bảo thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có dự tính mua thửa đất trồng cây lâu năm (một trong những loại đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013) là loại đất có thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai mà thửa đất này đáp ứng toàn bộ các điều kiện tại Điều 188 nêu trên thì pháp luật cho phép các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường.
Dựa trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi cung cấp cho bạn một số thông tin về loại đất có thời hạn sử dụng để bạn tham khảo, cân nhắc trước khi tiến hành mua bán/chuyển nhượng loại đất này như sau:
Một là, người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn
Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức) thì người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được tiếp tục sử dụng đất như bình thường mà không cần phải tiến hành thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Điều này có nghĩa là, sau khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được sử dụng đất như trong thời hạn sử dụng đất, vẫn được có các quyền đầy đủ như trường hợp trong thời hạn sử dụng đất.
Hai là, việc gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không phải là thủ tục bắt buộc
Điều này có nghĩa là dù đã hết thời hạn sử dụng nhưng người sử dụng đất là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không bắt buộc phải tiến hành thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất mà vẫn được pháp luật ghi nhận là trường hợp sử dụng đất hợp pháp.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Như vậy, có thể nhận thấy, khi mua đất có thời hạn sử dụng, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình (quyền thế chấp, chuyển mục đích, chuyển nhượng, tặng cho…) như đối với loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài khi còn thời hạn sử dụng đất. Từ những phân tích và căn cứ pháp lý nêu trên, bạn cân nhắc và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp với yêu cầu của mình.
Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu?
Đất thương mại, dịch vụ là một trong số những loại đất phi nông nghiệp (Điều 10 Luật Đất đai 2013) và được dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ (khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013).
Một số ví dụ về loại đất này mà có thể dễ dàng nhận biết như đất xây dựng các khách sạn, khu nghỉ dưỡng, các cơ sở kinh doanh, buôn bán các sản phẩm hàng hóa,…
Thời hạn sử dụng của đất thương mại dịch vụ được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Thời hạn sử dụng đất là 50 năm: Áp dụng đối với đối tượng là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thương mại, dịch vụ;
– Thời hạn sử dụng đất là 70 năm: Áp dụng đối với trường hợp dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm hoặc dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn so với các dự án còn lại;
– Hết thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ, người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cân nhắc, xem xét và quyết định cho phép gia hạn thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 153 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Hoặc thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác;
+ Hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 (là các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở) còn có thể được sử dụng đất thông qua nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức:
+ Nhà nước cho thuê đất;
+ Hoặc thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Hoặc thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ có thể là 50 năm hoặc 70 năm. Người sử dụng đất tùy thuộc đối tượng mà có thể có các hình thức sử dụng đất khác nhau. Dựa trên những phân tích, căn cứ mà chúng tôi đã giải đáp nêu trên, bạn lựa chọn cách thức giải quyết, xử lý phù hợp với mình.
Mời bạn xem thêm:
- Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Thủ tục sang tên xe máy khi chủ xe đã chết năm 2022
- Đòi nợ thuê được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là toàn bộ những kiến thức mà Luật sư X chia sẻ với các bạn về “Có nên mua đất có thời hạn sử dụng?“. Mong rằng mang lại thông tin hữu ích cho bạn đọc. Nếu quý khách hàng có thắc mắc về vấn đề trích lục hộ tịch trực tuyến hãy liên hệ 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay, trong các Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành không có văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng”, nhưng theo cách hiểu thông thường, và dựa trên quy định về đất sử dụng có thời hạn theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu:
“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 20 năm, 30 năm, 50 năm… theo nội dung quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.
Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
– Có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất không có tranh chấp
– Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
Như vậy, chỉ cần còn thời hạn sử dụng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp.
Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất thì khi hết thời hạn sử dụng vẫn được tiếp tục sử dụng theo thời hạn là 50 năm mà không phải làm thủ tục gia hạn.
