Có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước?

Chào Luật sư, Gia đình tôi gồm có 4 người; ba, mẹ, tôi và đứa em gái. Ba mẹ tôi trước khi mất có một mảnh đất ruộng rộng khoảng 3 ha toạ lạc tại Huyện Tam Nông tỉnh Đồng Tháp; đất thuộc hộ gia đình. Do phải đi xuất khẩu lao động bên Nhật suốt 15 năm; nên tôi đã không biết việc em của tôi đã lén tôi bán đi miếng đất trên cho một người khác từ 10 năm về trước với giá 300 triệu.

Nay tôi đã hết quá trình xuất khẩu làm động; và về nước muốn lên thổ cư một phần đất trên để xây dựng nhà ở thì phát hiện sự việc trên. Thưa luật sư có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước? hay không. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư vì đã giải đáp thắc mắc giúp tôi.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vì những lý do cá nhân, lợi dụng việc lơ là trong việc quản lý đất của người khác; mà không ít các đối tượng thực hiện hành vi bán đất của người khác. Như trong tình huống trên; do không có mặt ở Việt Nam; em của anh đã tự ý bán đi miếng đất thuộc dạng đất ruộng cho người khác; mà không hỏi ý kiến anh trai của mình; mặc dù đó là đất thuộc sở hữu hộ gia đình. Sau này khi phát hiện và muốn lấy lại đất của mình đã bị chiếm trong thời gian dài. Là một câu hỏi hóc búa; khó khăn đối với nhiều người.

Để trả lời cho câu hỏi về có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước? của bạn. LuatsuX chúng tôi mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.

Cơ sở pháp lý

Bộ luật Dân sự năm 2015

Luật đất đai 2013

Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

Nghị định 126/2020/NĐ-CP

Đất ruộng là gì?

Đất ruộng là loại đất mà người dân Việt Nam thường gọi loại đất trồng cây lúa. Theo quy định của pháp luật đất đai đây là loại đất rồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp

Đất ruộng thuộc nhóm đất được Nhà nước cấp cho các cá nhân; hộ gia đình dưới hình thức giao đất không thu tiền theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật Đất đai 2013:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

Hạn mức được Nhà nước giao sử dụng đất ruộng:

– Hạn mức được Nhà nước giao sử dụng đất ruộng được quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013:

• Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

• Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Đất ruộng hay còn gọi là đất trồng lúa; là loại đất quan trọng đối với nền kinh tế cũng như là cơ sở cung cấp lương thực quốc gia; cho nên Luật Đất đai Việt Nam đã dành ra một điều khoản riêng biệt dành cho loại đất này tại quy định “Đất trồng lúa” tại Điều 134 rằng:

• Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa; hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác; thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

• Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

• Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm; trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp; nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất; hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Bán đất ruộng là gì?

– Bán đất ruộng là việc chuyển nhượng đất ruộng cho người khác.

– Tuy nhiên do đất ruộng là loại đất đặc biệt cho nên không phải muốn bán cho ai điều được.

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai quy định:

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ; trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụn;, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

– Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao; cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

– Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

– Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này; kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai; thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

– Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai; đăng ký nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.

Trình tự thủ tục bán đất ruộng

Thứ nhất: Thoả các điều kiện về chuyển nhượng đất ruộng theo quy định tại Điều 188.

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

• Trong thời hạn sử dụng đất.

– Không rơi vào trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất ruộng;

Thứ hai: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua đất ruộng

Theo quy định tại Điều 502 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này; pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

• Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự; thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

 Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi mua bán đất đai giữa hộ gia đình; cá nhân với nhau phải công chứng; hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Và cuối cùng là theo quy đinh tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai; việc mua bán đất đai phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đa;i và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán đất đai phải được xác lập bằng văn bản; phải công chứng; chứng thức; sau đó tiến hành đăng ký chuyển nhượng đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai; thì kể từ thời điểm đăng ký đất đất đai vào sổ địa chính; thì hợp đồng mua bán đất đai; hay ở đây là mua bán đất ruộng mới chính thức có hiệu lực pháp luật.

Thứ ba: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

– Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân; kể cả trường hợp được miễn.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:

“…

b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.”

– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

• Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:

+ Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay; thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay; thì trong vòng 30 ngày; kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

– Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).

Thứ 4: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

– Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

• Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Lưu ý: Hồ sơ trên đây áp dụng đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay; nếu không nộp thuế thay thì không cần nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

– Nộp hồ sơ

• Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

• Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

+ Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.

+ Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa; thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương); hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; nếu địa phương đó không có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

– Tiếp nhận, giải quyết: Điều mà người dân cần phải thực hiện ở bước này là nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế; trừ trường hợp được miễn.

– Trả kết quả: Cơ quan giải quyết phải trả kết quả trong thời gian 03 ngày làm việc, kể từ ngày giải quyết xong.

– Thời gian giải quyết:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

Có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước?

Vì một lý do nào đó mà đất thuộc sở hữu của mình bị bán mất cách đây 10 năm; câu hỏi đặt ra rằng “có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước?” câu trả lời là có thể.

• Nếu đất ruộng kia của bạn bị bán mà bạn là người sở hữu không hay biết về sự việc giao dịch trên thì bạn có quyền đòi lại tài sản của mình.

• Còn ngược lại nếu lúc bán đất ruộng; bạn biết và thể hiện ý chí đồng ý và ký tên trong giao dịch mua bán thì bạn sẽ không có quyền đòi lại miếng đất ruộng mà mình đã bán.

Đối với các tranh chấp đất đai không có áp dụng thời hiệu; nên bạn có thể nộp đơn khởi kiện bất kỳ lúc nào.

Bên cạnh đó, nếu hành vi bán đất ruộng kia của bạn có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản; thì bạn cũng có thể tố cáo hành vi trên đến phía cơ quan có thẩm quyền để xử lý đúng người đúng tội.

Tuy nhiên bạn cần lưu ý rằng:

• Trong trường hợp việc mua bán đất ruộng trên bị vô hiệu; nhưng miếng đất ruộng đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; sau đó lại được bán cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì việc mua bán đất ruộng sao này sẽ không bị vô hiệu.
• Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình; nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định nhưng có quyền khởi kiện; yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý; và bồi thường thiệt hại.

• Trường hợp bán đất ruộng với bên thứ ba nhưng các bên chưa tiến hành đăng ký đất đai cập nhật; sang tên sổ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thì việc mua bán đất với người thứ ba bị vô hiệu; trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền; hoặc giao dịch với người mà theo bản án; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản; nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

Mời bạn xem thêm

• Lừa đảo vay tiền đóng phí bảo hiểm sẽ bị xử phạt như thế nào?
• Điều trị nội trú có được thông tuyến bảo hiểm ?
• Có giấy chuyển viện được hưởng bao nhiêu bảo hiểm?
• Mức đóng bảo hiểm thất nghiệp mới năm 2022

Thông tin liên hệ Luật sư X

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Có đòi lại được ruộng đã bị bán 10 năm trước?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; Đăng ký hộ kinh doanh; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp