Hiện nay, nhu cầu mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Ngoài việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, người sử dụng đất còn có thể chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất. Vậy, thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất được thực hiện như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu thêm về vấn đề này nhé!
Căn cứ pháp lý
Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Nội dung tư vấn
Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có 02 trường hợp ngoại lệ gồm:
Một là, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài; hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Hai là, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; sẽ được chuyển nhượng mà không cần đáp ứng các điều kiện khác.
Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất. Khi chuyển nhượng phải xác lập bằng hợp đồng và có công chứng hoặc chứng thực. Việc chuyển nhượng một phần diện tích đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất
Điều kiện tách thửa
Khi thực hiện chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác. Khi tách thửa phải có đủ các điều kiện tách thửa sau:
Thứ nhất, diện tích tối thiểu (tùy theo từng địa phương quy định).
Thứ hia, kích thước cạnh của thửa đất (tùy theo từng địa phương quy định), thông thường như sau:
- Kích thước cạnh mặt tiền: lớn hơn hoặc bằng 4 mét.
- Kích thước cạnh tiếp giáp với cạnh mặt tiền (theo hướng vuông góc): lớn hơn hoặc bằng 5 mét.
Thủ tục tách thửa
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Hồ sơ đề nghị tách thửa gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản vẽ thửa đất (nếu có).
- Bản sao có chứng thực CMND, sổ hộ khẩu của các bên.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ; UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4: Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất.
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp. Hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bên chuyển nhượng gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
- Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).
Bên nhận chuyển nhượng gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất. Hoặc công chứng tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước).
Bước 2: Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% và một số khoản lệ phí khác theo quy định pháp luật.
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên
Hồ sơ gồm: Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.
Địa điểm nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết yêu cầu và trao giấy chứng nhận.
Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Chi phí phải nộp khi sang tên:
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí địa chính (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).
Hy vọng bài viết sẽ có ích cho bạn đọc!
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư X hãy liên hệ 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho, mua bán gồm 03 bước chính như sau: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, mua bán; khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Nếu thửa đất đạt diện tích tối thiểu được tách thửa mà Ủy ban nhân dấn tỉnh quy định thì sẽ được tách thửa.
Thứ nhất, cần làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại phòng công chứng.
Thứ hai, người thừa kế đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế.
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài; hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
