Xin chào Luật sư X. Tôi có thuê một căn nhà tại quận Bình Thạnh, nay tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Tôi có thắc mắc rằng chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không? Hay tôi có cần phải báo trước hoặc bồi thường khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?
Trong trường hợp khi thuê nhà, mặc dù trong hợp đồng đều ghi rõ các bên không được chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, tuy nhiên trên thực tế vẫn có một số trường hợp ngoại lệ buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn cụ thể như sau:
– Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 3 lần mà không khắc phục…
Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể như sau:
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, dù là vì lý do gì đi nữa thì các bên trong hợp đồng thuê nhà vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước.
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không?
Thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không thì hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định.
Tại một vài trường hợp sẽ không được trả lại tiền cọc cụ thể như sau:
– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan
Bồi thường thế nào khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Tại khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định rằng nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Trong trường hợp nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
– Thiệt hại về tài sản
– Thiệt hại về sức khoẻ
Mời bạn xem thêm bài viết
- NHỮNG ĐỐI TƯỢNG GẶP KHÓ KHĂN DO DỊCH COVID-19 SẼ ĐƯỢC HỖ TRỢ NHƯ THẾ NÀO?
- Trường hợp thuộc diện cách ly y tế do covid-19 có được hỗ trợ không?
- Hỗ trợ thế nào đối với người lao động tham gia bảo hiểm thất nghiệp khi bị ảnh hưởng bởi COVID-19?
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có được trả cọc không?“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, giấy phép bay flycam, đăng ký nhãn hiệu, hợp pháp hóa lãnh sự, đăng ký mã số thuế cá nhân, cách tra cứu quy hoạch xây dựng, thủ tục tạm dừng công ty hay sử dụng dịch vụ Xác nhận tình trạng hôn nhân Bình Dương…. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102.
Câu hỏi thường gặp:
Đối với tranh chấp hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện được xác định theo Điều 429 Bộ luật dân sự 2015 là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Về thẩm quyền theo cấp: Theo Điều 35, 36 và 37 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự. Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp: Các tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài; Hoặc trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp tỉnh thấy cần thiết giải quyết tại tòa án nhân dân cấp tỉnh; Hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Về thẩm quyền theo lãnh thổ: Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định đối với những tranh chấp dân sự, trong đó có tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thì nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi thực hiện hợp đồng để giải quyết;
Nếu không có lựa chọn của nguyên đơn thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc nơi bị đơn có trụ sở có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm
Trường hợp các đương sự có thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của nguyên đơn và trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
Căn cứ khoản 1, 5 điều 428 bộ luật dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:
– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
– Trường hợp ngược lại bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải bồi thường.
