Cách khắc phục rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chào Luật sư. Tôi có dự định kinh doanh bất động sản trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo tôi được biết, đây là ngành nghề có nhiều rủi ro. Vậy, các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản là gì? Cách  khắc  phục rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản ra sao? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi. Cảm ơn Luật sư!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật sư X xin phép giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Căn cứ pháp lý

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Nội dung tư vấn

Ngày nay,thị trường bất động sản đang ngày một mở rộng và phát triển, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường của đất nước. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và đem lại sự thay đổi tích cực trong cơ cấu kinh tế, mang lại nguồn thu nhập cho các chủ thể. Hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay có nhiều lợi thế. Tuy nhiên, rủi ro là điều không tránh khỏi.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Xem thêm: Thủ tục thành lập công ty môi giới bất động sản

Các rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Rủi ro hệ thống

Rủi ro lạm phát

Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản với lạm phát được phản ánh qua các chính sách tiền tệ, tình trạng của nền kinh tế và tâm lý kỳ vọng của người dân. Thị trường bất động sản tăng giảm liên quan chặt chẽ tới cung tiền trong nền kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài, tâm lý và tính đầu cơ.

Do vậy, giữa lạm phát và khởi sắc thị trường bất động sản đều liên quan đến chính sách tiền tệ. Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp dẫn đến dòng tiền đầu tư vào bất động sản nhiều hơn, các ngành kinh tế khác cũng tăng trưởng nhanh hơn.

Tuy nhiên, việc bơm tiền nhiều ra nền kinh tế và lạc quan quá mức thường làm cho lạm phát nhanh. Khi đó nhà nước, ngân hàng sẽ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt làm cho thị trường bất động sản sụt giảm.

Do cung cấp của thị trường

Cung và cầu trên thị trường bất động sản luôn luôn biến động do giá cả bất động sản; lãi suất biến đổi không ngừng. Khi tình hình trở nên nghiêm trọng, cung lớn hơn cầu thì lượng nhà tồn tăng lên nhiều; vốn bị sơ cứng; trả nợ khó khăn; rất dễ đến tình trạng phá sản.

Rủi ro chu kỳ

Do nền kinh tế các  nước biến đổi không ngừng; phát triển không giống nhau; sự biến đổi của thị trường bất động sản theo chu kì. Khi đó chỉ có những nhà đầu tư có thực lực hùng hậu mới trụ lại được còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì nợ.

Do khó chuyển nhanh thành tiền

Khi đó do nhà đầu tư không bán được bất động sản, mà lãi suất ngày một tăng nhanh. Bắt buộc nhà đầu tư phải bán với giá thấp. Dẫn đến tình trạng thua lỗ.

Do lãi suất tiền vay: Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ, lãi, đến nợ nần của nhà đầu tư; còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả năng thu lợi và đến an toàn vốn của họ.

Rủi ro khách quan do Nhà nước thay đổi về chính sách – luật pháp

Có thể đó là việc thay đổi chính sách với ngành; địa phương hoặc với hoạt động kinh doanh nào đó mà các bên không thể kiểm soát được.

Chính sách đất đai được xem là chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản. Trong đó, những bất cập trong chính sách; pháp luật đất đai đang được cho là nút thắt lớn nhất; có nhiều tác động xấu đến thị trường.

Chính sách không rõ ràng cũng gây ra nhiều rủi ro. Khi chính sách không rõ ràng sẽ dẫn đến những tranh chấp không đáng có. Bởi vì, bất động sản là những tài sản có giá trị lớn.

Những chính sách về quản lý đất đai còn thiếu minh bạch gây rủi ro cho người bán. Sự thay đổi về loại đất, giá đất, chủ sở hữu… gây ra hậu quả thua lỗ, thậm chí là mất trắng cho các nhà đầu tư.

Rủi ro do không biết rõ thủ tục – giấy pháp lý của BĐS

Rủi do này nằm trong  các trường hợp giao dịch với người không phải chủ sở hữu, nhiều chủ sở hữu, hoặc gặp phải nạn giấy tờ giả, thông tin trên hồ sơ không chính xác….

Rủi ro cá biệt

Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều

Ở đây có thể chia ra cạnh tranh tại khu vực đầu tư và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác.

Rủi ro từ nhà quản lý

Đây là rủi ro khó kiểm soát. Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ. Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu; qua đó tác động đến giá trị bất động sản. Ngoài ra quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có ưu đãi làm giảm giá  thành sản phẩm mới. Khi đó sản phẩm bất động sản đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới.

Chiến lược quảng cáo ăn theo

Hiện nay có nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay; cảng biển,… Nếu mua bất động sản ở những khu vực này nhằm mục đích kinh doanh như khách sạn, xăng dầu thì rất khả thi, nhưng nếu mua nhà để ở thì cần lưu ý. Hay có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Ở đây vấn đề môi trường và tiếng ồn cần quan tâm hơn, hơn nữa đây không phải dịch vụ dùng thường xuyên. Việc nghiên cứu mua một sản phẩm bất động sản, thông thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ; trường học; siêu thị; nhà hàng; khách sạn; khu vui chơi,… việc lưu ý tới giá trị cộng hưởng của bất động sản cần được khách hàng chú ý, nếu không sẽ tạo ra những rủi ro không đáng có.

Tính khả thi của phương án thiết kế, công năng từng phục vụ

Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực,… nhưng khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang. Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để duy trì và bảo đảm hiệu quả hoạt động cho các khu chức năng đó. Cũng không loại trừ khả năng chủ đầu tư biết rõ điều đó nhưng vẫn cố tình vẽ ra để hấp dẫn người mua.

Rủi ro tín dụng

Tín dụng bất động sản là khách quan và cần thiết; bởi lẽ giá trị bất động sản thường lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư. Nhưng nhờ nó có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn nên để tạo ra  bất động sản mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của bất động sản mới và giá trị thế chấp của bất động sản cũ để vay vốn  tín dụng; vay từ khách hàng tiềm năng; hoặc phát hành trái phiếu công trình trung và dài hạn. Điều này dẫn đến rủi ro là nếu thị trường bất động sản bị đóng băng thì họ sẽ không thu được đồng nào và họ sẽ không có tiền để trả cho ngân hàng; công ty tài chính.

Mặt khác, chính sách cho vay của các ngân hàng lại thường không ổn định dẫn tới nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở; khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ rủi ro. Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay của các ngân hàng gia tăng, trong khi đó thị trường bất động sản chìm lắng; giá nhà đất trong xu hướng đi xuống, khiến cung – cầu không thể gặp nhau. Việc này dẫn đến giá nhà đất và dư nợ tín dụng bất động sản không thể tăng.

Rủi ro về thông tin

Thiếu thông tin là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phát triển không bền vững. Hiện nay thông tin về thị trường bất động sản mỗi nơi công bố một kiểu, khiến những người tham gia vào thị trường thiếu thông tin

Nhà đầu tư sẽ không biết được giá trị thực của bất động sản, phải bỏ ra môt số tiền rất lớn để đầu tư và khi bong bóng bất động sản bị vỡ ra; nhu cầu ảo không còn; nhà đầu tư bị vỡ lẽ vì mất một số tiền lớn vào nó.

Rủi ro đạo đức

Những năm gần đây, đã có rất nhiều trường hợp tranh chấp kiện tụng kéo dài và có nhiều công ty ứng xử trong mua bán; thực hiện hợp đồng kinh doanh không tốt mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ đạo đức trong kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư không giữ lời hứa: Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng bán cho khách hàng, nhưng sau một thời gian khi giá thị trường tăng vọt, chủ đầu tư đã chấp nhận chịu phạt để thanh lý ngay hợp đồng, không bàn giao căn hộ và đất.

Nhiều người đứng tên trên một sổ đỏ

Đây là 1 rủi ro nhiều người gặp phải và dẫn đến tranh chấp về sau; đặc biệt ở loại hình đất nền riêng lẻ hoặc đất nông nghiệp chuyển sang đất thổ cư. Nếu mua BĐS từ một sản phẩm có sổ đỏ do nhiều người đứng tên chung thì phải có sự đồng thuận của tất cả những người có tên trên sổ.

Không ít trường hợp, người bán đưa giấy ủy quyền giả cho người mua. Người mua đinh ninh là đã sở hữu được toàn bộ mảnh đất mua nhưng thực tế chỉ sở hữu một phần vì một số người đứng tên trên sổ không đồng ý bán. Từ đó dẫn đến tranh chấp lâu dài về sau.

Nguyên nhân

Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản; từ công tác đầu tư xây dựng; giao dịch bất động sản đến quản lý bất động sản chậm được hoàn thiện; còn chồng chéo.

Thứ hai, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch; không có kế hoạch; không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện

Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thực sự phù hợp; vai trò của nhà nước trong kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.

Thứ ba, chính sách phát triển thị trường bất động sản chưa thực sự phù hợp, vai trò của nhà nước trong kiểm soat và điều tiết thị trường bất động sản thông qua thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả.

Thứ năm, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.

Thứ sáu, hệ thống thông tin; dự báo về thị trường bất động sản không thống nhất; thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước; cũng như đảm bảo tính công khai; minh bạch của thị trường bất động sản

Cách khắc phục

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh;

Hai là, về công tác quy hoạch, đề xuất đổi mới công tác lập quy hoạch; kế hoạch phát triển kinh tế; xã hội; quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị; nông thôn; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch; có kế hoạch; khắc phục tình trạng phát triển đô thị; bất động sản một cách tự phát;

Ba là, tái cơ cấu thị trường bất động sản; phát triển đa dạng các loại hàng hoá bất động sản;

Bốn là, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản; điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản;

Năm là, hoàn thiện cơ cấu; tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp;

Sáu là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy.Bảy là, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản;

Cuối cùng, giao dịch bất động sản là giao dịch dân sự; phụ thuộc vào các bên. Do đó,mỗi cá nhân cần có sự trung thực; tỉnh táo; cẩn trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản để tránh những rủi ro không đáng có;

Giải quyết vấn đề

Thị trường bất động sản là thị trường tiềm năng. Song, nó vẫn có những rủi ro tiềm ẩn. Trong xu thế thị trường biến động không ngừng, chính sách pháp lý còn chưa hoàn thiện. Do đó phải luôn cảnh giác; tự trang bị cho mình những kiến thức, thông tin để đối phó với thị trường nhằm tránh những đáng tiếc nghiêm trọng cho mình và cho thị trường.

Mời bạn xem thêm

• Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
• Những loại thuế phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản
• Môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề bị xử lý thế nào?

Trên đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về vấn đề Cách khắc phục rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản Mọi thắc mắc, câu hỏi mới của bạn có thể tìm tới Luật sư X để được giải đáp cụ thể, chi tiết hơn. Vui lòng liên hệ theo số hotline: 0833.102.102 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời.

Câu hỏi thường gặp