Theo quy định thì trong một số trường hợp pháp luật không cho phép xây dựng công trình, nhà ở. Nếu như không được phép xây dựng mà chủ đầu tu công trình, nhà ở vẫn tiếp tục xây dựng thì sẽ bị xử phạt theo quy định, thậm chí là bắt tháo dỡ công trình. Chính vì vậy, để không bị xử phạt cũng như phải phá dỡ công trình gây hao tổn kinh phí và nguồn lực thì chủ đầu tư công trình, nhà ở cần nắm được trường hợp nào không được phép xây dựng theo quy định hiện hành? Để nắm rõ hơn về Các trường hợp không được phép xây dựng, hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư X nhé.
Căn cứ pháp lý
Giấy phép xây dựng là gì?
Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý quan trọng đối với công trình phải có giấy phép trước khi khởi công, và là cơ sở để xác định hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng, xử lý vi phạm hành chính, thậm chí trong một số trường hợp nó sẽ quyết định số phận của công trình (bị tháo dỡ).
Giấy phép xây dựng được quy định cụ thể tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 như sau:
“Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”.
Theo khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định giấy phép xây dựng gồm những loại sau:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn (là giấy phép cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong một thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng).
Các trường hợp không được phép xây dựng
Không có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép
Theo Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định như sau:
“1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”.
Như vậy, không được phép xây dựng công trình nếu không có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép.
Thuộc trường hợp nghiêm cấm xây dựng trên đất
Tại Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm như sau:
– Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;
– Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật
– Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp nêu trên sẽ bị nghiêm cấm xây dựng.
Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Căn cứ Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
…”.
Theo đó, một trong những nguyên tắc phải tuân thủ đó là sử dụng đất đúng mục đích. Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ được xây nhà ở trên đất ở, và không được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác, trong đó có đất nông nghiệp.
Như vậy, những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ không được phép xây dựng nhà ở, cụ thể:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác.
Lưu ý: Đất nông nghiệp khác được phép xây dựng một số loại công trình được sử dụng vào mục đích nông nghiệp như:
– Các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
– Nhà kính phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
– Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
Tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, trường hợp đất thuộc quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình.
Lưu ý: Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).
Không được xây dựng thêm nếu thuộc trường hợp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Căn cứ Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”.
Theo đó, nếu thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì không được phép xây dựng thêm.
Các loại đất không được phép xây dựng
Trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
Căn cứ theo Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định về hành vi bị nghiêm cấm khi xây dựng, gồm có:
– Công trình trong khu vực cấm xây dựng;
– Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật;
– Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Như vậy, nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên.
Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
– Đất rừng phòng hộ;
– Đất rừng đặc dụng;
– Đất nuôi trồng thủy sản;
– Đất làm muối;
– Đất nông nghiệp khác, trừ các trường hợp sau:
+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Như đã đề cập ở bên trên, việc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng của loại đất đó.
Do đó, hành vi xây nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất ở là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.
Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:
– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;
– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, loại đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.
Không được xây dựng trên đất đang tranh chấp
Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”
Như vậy, trong trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Do đó, trong trường hợp đất đang xảy ra tranh chấp thì sẽ không được xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Các trường hợp không được phép xây dựng mới năm 2023?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới thành lập công ty Bắc Giang. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết
- Mẫu đơn xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở chi tiết năm 2023
- Trường hợp nào nhà chung cư phải dỡ để xây dựng lại năm 2023
- Năm 2023, Lệ phí xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định thì công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép sẽ bị phá dỡ. Tại khoản 4 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Căn cứ vào Điều 90 Luật Xây dựng 2014 quy định nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
(1) Tên công trình thuộc dự án.
(2) Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
(3) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
(4) Loại, cấp công trình xây dựng.
(5) Cốt xây dựng công trình.
(6) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
(7) Mật độ xây dựng (nếu có).
(8) Hệ số sử dụng đất (nếu có).
(9) Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
(10) Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép xây dựng.
