Tôi và ông B có kí hợp đồng cho thuê nhà, thời hạn thuê nhà từ tháng 3/2019 đến tháng hết 3/2022. Tính từ tháng 7/2020-10/2020 tôi không liên hệ được với B. Theo quy định trong hợp đồng, B phải thanh toán tiền cho tôi vào đầu quý, tức là đầu tháng 7 nhưng do dịch Covid nên tôi không liên hệ được với ông B. Xin hỏi hiện nay tôi muốn cho người khác thuê được không? Nếu bên B chưa bàn giao phòng, tôi vào thu dọn đồ đạc của B có vi phạm không? Bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cơ sở pháp lý
Nội dung tư vấn
Hợp đồng thuê nhà ở là gì?
Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng. Theo đó, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận; và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận; hoặc theo quy định của pháp luật.
Cụ thể, bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê; giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở; thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. Nếu cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung; thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở; mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý; thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận. Trường hợp không thỏa thuận được; thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở; và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nào?
Điểm b khoản 2 và khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“ Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
…
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
…
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
…
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, bạn và ông B đã thỏa thuận trong hợp đồng là đầu tháng 7 phải thanh toán tiền thuê nhà nhưng đến tháng 10/2020 là 03 tháng rồi mà ông B chưa thực hiện đúng nghĩa vụ giao kết thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trước khi bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn phải thông báo cho ông B biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận cụ thể về thời gian trong hợp đồng.
Khi nào bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bên thuê nhà khi đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian giãn cách xã hội có thể không trả tiền thuê nhà?
Việc thuê nhà nhưng phải ngừng kinh doanh được xem xét thuộc vào trường hợp “sự kiện bất khả kháng”; hoặc “thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản” theo Điều 420 Bộ luật Dân sự. Bởi khi ký hợp đồng; các bên đều không lường trước được diễn biến của Covid-19 cùng các biện pháp phòng chống dịch bệnh của chính quyền.
Tuy vậy; người thuê nhà vẫn có nghĩa vụ trả tiền bởi “kinh doanh thua lỗ không có nghĩa bắt chủ nhà thua lỗ theo”; đặc biệt với trường hợp bên cho thuê cũng gặp khó khăn như phải đi vay để đầu tư mặt bằng hoặc thuê nhà để cho thuê lại.
Người thuê nhà phải chứng minh được nếu giữ nguyên hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn cho mình bởi “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” do Covid-19. Họ có thể dẫn các quyết định cách ly; phong tỏa; cấm kinh doanh do cơ quan hành chính áp dụng làm bằng chứng cho việc doanh thu sụp giảm hoặc “bằng 0” để yêu cầu thoả thuận “sửa đổi hợp đồng” theo hướng giảm giá.
Thông thường; nếu muốn chấm dứt hợp đồng trước hạn; người thuê nhà có thể chịu phạt theo thỏa thuận khi ký kết. Tuy nhiên; trường hợp dịch bệnh “ảnh hưởng nghiêm trọng” còn được coi là sự kiện bất khả kháng; ví dụ thuê mặt bằng tại khu du lịch nhưng Covid-19 khiến không có khách du lịch. Lúc này, người thuê có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu phạt.
Có thể bạn quan tâm
- Mẫu hợp đồng lao động thử việc mới nhất năm 2022
- Mẫu hợp đồng thuê đất cá nhân
- Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mới nhất
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi nào?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến ủy quyền xác nhận tình trạng hôn nhân; tạm ngừng kinh doanh; giấy phép bay Flycam…. của Luật Sư X, hãy liên hệ: 0833.102.102.
Hoặc qua các kênh sau:
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
+ Trường hợp khác do luật quy định.
