Hợp đồng mua bán đường đi: quy định và mẫu thỏa thuận 2026

Pháp luật Việt Nam không có loại “hợp đồng mua bán đường đi” riêng. Trên thực tế, bạn có hai cách hợp pháp: thỏa thuận xác lập quyền về lối đi qua đất liền kề (trả tiền đền bù, không chuyển quyền sử dụng đất), hoặc mua một phần thửa đất làm lối đi bằng hợp đồng chuyển nhượng sau khi tách thửa, có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký.

Hợp đồng mua bán đường đi là gì?

Cụm từ “mua bán đường đi” là cách nói quen thuộc của người dân. Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 không dùng cụm từ này. Tùy tình huống, giao dịch mà bạn đang nghĩ tới thực chất thuộc một trong các dạng sau:

Xác định đúng loại giao dịch quyết định hồ sơ, thuế phí và rủi ro của bạn. Vì vậy hãy làm rõ bạn cần “đi qua” hay cần “sở hữu” phần đất làm đường.

Khi nào bạn có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất người khác?

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ khác, mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Như vậy, bạn cần đủ hai điều kiện:

• Thửa đất của bạn bị bao quanh bởi đất của người khác.
• Bạn không có lối ra đường công cộng, hoặc lối hiện có quá hẹp, quá ngắn, không đủ dùng.

Lối đi phải mở ở vị trí thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của thửa đất bị vây bọc và gây thiệt hại ít nhất cho thửa đất có lối đi. Chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà.

Từ góc độ đất đai, Điều 29 Luật Đất đai 2024 (kế thừa Điều 171 Luật Đất đai 2013) ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề, gồm quyền về lối đi, cấp nước, thoát nước, tưới tiêu, cấp khí ga, đường dây điện và thông tin liên lạc. Việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền này thực hiện theo pháp luật dân sự và phải đăng ký theo Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Hai cách “mua bán” đường đi hợp pháp

Cách 1: Thỏa thuận về quyền đi qua (lối đi qua đất liền kề)

Hai bên lập văn bản thỏa thuận: chủ đất cho phép bạn đi qua một phần đất xác định, bạn trả khoản đền bù. Quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ cũ. Bạn chỉ có quyền đi lại, theo vị trí, kích thước đã ghi.

• Ưu điểm: chi phí thấp, không phải tách thửa, không phụ thuộc diện tích tối thiểu.
• Hạn chế: bạn không đứng tên phần đất làm đường, không tự ý xây dựng kiên cố hay thế chấp phần đó. Cần ghi rõ lối đi vẫn tồn tại khi thửa đất được chuyển nhượng, thừa kế cho người khác, nếu không dễ phát sinh tranh chấp về sau.

Cách 2: Mua một phần thửa đất làm lối đi

Bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ thửa để sở hữu hẳn dải đất làm đường. Khi chỉ chuyển nhượng một phần thửa, thông thường phải tách thửa trước để phần chuyển nhượng có giấy chứng nhận riêng.

• Thửa đất phải có giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án (Điều 220 và Điều 45 Luật Đất đai 2024).
• Thửa đất sau tách phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước.
• Nếu chủ đất dành một phần đất ở để làm lối đi thì phần đó không phải chuyển mục đích sử dụng đất khi tách thửa hoặc hợp thửa.
• Nếu phần đất làm đường nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, bạn nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai về phương án hợp thửa hoặc đồng quyền sử dụng.

Với giao dịch bằng giấy tay không công chứng, bạn xem thêm rủi ro tại bài cách làm giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.

Đền bù lối đi tính thế nào?

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, người có bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Luật không ấn định mức giá, cũng không quy định bắt buộc trả một lần hay trả định kỳ, bằng tiền hay bằng cách khác. Vì vậy hai bên nên tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng.

Một số căn cứ thường dùng để thương lượng:

• Diện tích dải đất làm lối đi.
• Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực (có thể nhờ tổ chức thẩm định giá).
• Thiệt hại thực tế của chủ đất: mất diện tích, phải dời cổng, tường rào, cây trồng, giảm giá trị thửa đất còn lại.
• Chi phí đo đạc, cắm mốc, làm đường.

Nếu hai bên không thỏa thuận được, một bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Tòa án xác định vị trí, giới hạn lối đi và mức đền bù.

Thủ tục công chứng, đăng ký lối đi

1. Bước 1 – Đo đạc, xác định vị trí: Nhờ đơn vị đo đạc hoặc Văn phòng đăng ký đất đai xác định ranh giới, kích thước, tọa độ lối đi, đính kèm sơ đồ.
2. Bước 2 – Thương lượng và soạn hợp đồng: Thống nhất vị trí, bề rộng, đền bù, thời hạn, trách nhiệm bảo trì. Nếu mua phần đất thì làm thêm thủ tục tách thửa trước.
3. Bước 3 – Công chứng hoặc chứng thực: Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại UBND cấp xã theo thẩm quyền hiện hành. Hồ sơ gồm giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân của các bên (xem thêm hướng dẫn làm thẻ căn cước online nếu giấy tờ hết hạn), giấy tờ về tình trạng hôn nhân, sơ đồ lối đi.
4. Bước 4 – Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Với chuyển nhượng đất, bên liên quan khai thuế, lệ phí theo quy định hiện hành tại cơ quan thuế. Mã số thuế cá nhân hiện nay là số định danh cá nhân, xem mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
5. Bước 5 – Đăng ký: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh để đăng ký biến động: tách thửa, sang tên phần đất hoặc đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề.

Thủ tục này do cơ quan cấp tỉnh hoặc cấp xã thực hiện sau khi bỏ cấp huyện từ 01/07/2025. Cách tiếp nhận cụ thể (bộ phận một cửa, nộp trực tuyến) có thể khác nhau giữa các tỉnh, nên bạn cần hỏi trước nơi tiếp nhận hồ sơ.

Hợp đồng lối đi cần có những nội dung gì?

Dù thỏa thuận hay chuyển nhượng, hợp đồng nên có các điều khoản sau để hạn chế tranh chấp:

• Thông tin các bên: họ tên, số định danh cá nhân hoặc giấy tờ tùy thân, địa chỉ, tình trạng hôn nhân (nếu là tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng ký).
• Thửa đất chịu hưởng quyền và thửa đất hưởng quyền: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, số giấy chứng nhận.
• Mô tả lối đi: chiều dài, chiều rộng, diện tích, vị trí, kèm sơ đồ.
• Mục đích sử dụng: đi bộ, xe máy, ô tô, xe tải; có được đặt đường ống, dây điện, thoát nước dưới lối đi hay không.
• Đền bù: số tiền, thời điểm, phương thức thanh toán.
• Thời hạn: vĩnh viễn hay có thời hạn; hiệu lực khi một bên chuyển nhượng, thừa kế thửa đất.
• Quyền, nghĩa vụ: bảo trì, sửa chữa, đóng góp chi phí, không cản trở, không chặn lối.
• Chấm dứt và giải quyết tranh chấp: trường hợp thửa đất hưởng quyền có đường khác, thương lượng, hòa giải, Tòa án.

Nếu hợp đồng có nhiều trang, bạn nên ký nháy hoặc đóng dấu giáp lai để tránh thay trang. Xem cách đóng dấu giáp lai để thực hiện đúng.

Mẫu thỏa thuận về lối đi qua

Dưới đây là mẫu tham khảo cho trường hợp thỏa thuận quyền về lối đi qua đất liền kề. Bạn điều chỉnh theo thực tế và nên mang đi công chứng hoặc chứng thực.

Hướng dẫn điền mẫu

• Ghi đúng thông tin thửa đất theo giấy chứng nhận; bản vẽ lối đi phải thể hiện kích thước và ranh giới.
• Nếu mua hẳn phần đất làm đường, bạn không dùng mẫu này mà dùng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã tách thửa. Nội dung chính gồm: bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, thửa đất mới tách, giá, phương thức thanh toán, cam kết về tình trạng đất.
• Nên ghi rõ “lối đi vẫn tồn tại khi thửa đất đổi chủ” để bảo vệ quyền của bạn lâu dài.

Rủi ro thường gặp và cách xử lý tranh chấp

Tình huống: Anh Hùng mua mảnh đất phía sau, đất nằm lọt giữa các nhà khác. Anh trả tiền cho nhà phía trước để đi qua bằng giấy viết tay, không công chứng. Hai năm sau chủ nhà bán đất, người mua dựng cổng bít lối đi. Vì không có hợp đồng công chứng, không đăng ký, anh Hùng khó chứng minh quyền của mình, phải kiện ra Tòa.

Để tránh rơi vào tình trạng này, bạn cần lưu ý:

• Không có đăng ký, không chắc bảo vệ được: Quyền đối với thửa đất liền kề phải đăng ký theo Luật Đất đai 2024. Hãy đăng ký để người nhận chuyển nhượng sau biết và tôn trọng lối đi.
• Kiểm tra quy hoạch và pháp lý: Dải đất làm đường nằm trong quy hoạch giao thông, đất đang tranh chấp, đang thế chấp thì giao dịch dễ bị vô hiệu hoặc không đăng ký được.
• Không mua bán đường công cộng: Đường do Nhà nước quản lý, đường thuộc hạ tầng dự án chưa bàn giao không thuộc quyền định đoạt của cá nhân.
• Cả vợ và chồng cùng ký nếu đất là tài sản chung.
• Tranh chấp: Hai bên nên hòa giải ở cơ sở (UBND cấp xã) trước. Nếu không thành, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất (từ 01/07/2025) để yêu cầu xác định lối đi và đền bù.

Câu hỏi thường gặp

Tóm lại, “hợp đồng mua bán đường đi” thực chất là thỏa thuận quyền về lối đi qua hoặc chuyển nhượng một phần đất làm lối đi. Bạn nên làm rõ vị trí, kích thước, tiền đền bù bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký đúng quy định để bảo vệ quyền đi lại lâu dài.