Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm nhà ở trên đất khai hoang?

Khi đủ điều kiện được quy định trong Luật đất đai 2013 thì mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm nhà ở trên đất khai hoang? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư X để biết thêm thông tin nhé!

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm nhà ở trên đất khai hoang?

Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp khai hoang căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Luật Đất đai 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm gồm :

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đất nông nghiệp của nhà bạn khai hoang từ 1968 và đang sử dụng nhưng không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, trường hợp của bạn thuộc hành vi bị nghiêm cấm theo khoản 6 Điều 12 Luật đất đai nêu trên.”

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau :

“Điều 22 : Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê”.

Theo đó, đất nông nghiệp mà gia đình bạn tự khai hoang trước 01/7/2014, nếu đất nông nghiệp đó vẫn đang được sử dụng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, tức là sẽ được cấp giấy chứng nhận; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Đất nông nghiệp khai hoang thì có được miễn tiền lệ phí trước bạ không?

Về vấn đề này, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định thì đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bao gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Căn cứ khoản 6 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, quy định các trường hợp miễn lệ phí trước bạ như sau:

“Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ

…

3. Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai.

b) Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí trước bạ.

4. Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

5. Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.

6. Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

…”

Theo đó, đất nông nghiệp do tự khai hoang, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận thì được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận. Do đó, nếu đất nông nghiệp mà gia đình bạn khai hoang đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn sẽ được miễn tiền lệ phí trước bạ

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những trường hợp Nhà nước cấp sổ đất

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận “quyền sử dụng đất”, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

• Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
• Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
• Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
• Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
• Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
• Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
• Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Những trường hợp không cấp sổ đỏ

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;
• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Cấp sổ đỏ khi người sử dụng đất không có giấy tờ

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp “tiền sử dụng đất”.

Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Đất khai hoang có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo những phân tích trên, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khai hoang không có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà thuộc một trong hai trường hợp trên thì vẫn có cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

• Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục đăng ký sổ đỏ được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để thực hiện thủ tục đăng ký. Trong đó, bộ hồ sơ bao gồm:
2. Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

• Bản sao Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
• Các giấy tờ về nhân thân người đăng ký cấp sổ: bản sao y CMND, CCCD, bản sao Hộ khẩu,…
• Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.
• Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ. Trường hợp hồ sơ thiếu thì thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc. Trường hợp hồ sơ đủ thì ghi nhận vào Sổ tiếp nhận, đồng thời, giao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Sau đó, Cơ quan có thẩm quyền xử lý và cấp Giấy chứng nhận.

Mời bạn xem thêm:

• Hợp đồng bản sao không công chứng chứng thực thì có được xem là nguồn chứng cứ được không?
• Các trường hợp phải lập hợp đồng ủy quyền hiện nay
• Công ty chấm dứt hợp đồng trước thời hạn có được không?

Thông tin liên hệ Luật sư X

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm nhà ở trên đất khai hoang?″. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; phát hành hóa đơn điện tử; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, xác nhận tình trạng hôn nhân Đồng Nai, mẫu đơn xin trích lục hồ sơ đất đai, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp