Xin chào Luật sư X. Tôi dự định mua dự án nhà ở. Nhưng tôi rất sợ xảy ra rủi ro. Vậy khi mua dự án nhà ở có được thanh toán nhiều lần không? Rất mong nhận được phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Trân trọng cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết Mua dự án nhà ở có được thanh toán nhiều lần không?. Mời bạn cùng đón đọc.
Nội dung tư vấn
Mua dự án nhà ở có được thanh toán nhiều lần không?
Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Như vậy căn cứ theo quy định hiện hành nêu trên, khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thanh toán nhiều lần. Tuy nhiên, mỗi lần thanh toán phải theo giá trị nhất định của hợp đồng.
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án nhà ở không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Như vậy theo quy định nêu trên, bên mua dự án nhà ở có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định.
Điều kiện để mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là gì?
Hoạt động mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cần tuân thủ theo đúng các đúng quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được phép kinh doanh đã được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Các giấy tờ cần để được phép bán căn hộ trong tương lai là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Để căn hộ hình thành trong tương lai được phép bán ra thị trường phải có đầy đủ các giấy tờ sau:
– Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
– Hồ sơ đầy đủ về dự án
– Bản thiết kế thi công công trình được phê duyệt
– Giấy phép xây dựng
– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ
– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng đối với tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai.
Thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm các bước sau:
Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.
Bước 2 (nếu có): Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng sẽ phụ thuộc vào thoả thuận của các bên.
Bước 3 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.
Bước 4: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:
- 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định. Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về Mua dự án nhà ở có được thanh toán nhiều lần không?. Chúng tôi hi vọng bạn có thể vận dụng kiến thức trên. để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến Làm cấp hộ chiếu tại Việt Nam; giải thể công ty, giải thể công ty tnhh 1 thành viên, tạm dừng công ty; mẫu đơn xin giải thể công ty, đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Ngoài ra, để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:
Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với hành vi:
Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;
Như vậy, bên bán thu tiền quá hạn mức có thể bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Hiện nay chưa có quy định rõ ràng về cách thức xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền, chỉ có những cam kết giữa chủ đầu tư và người mua. Do đó, tùy từng dự án mà điều khoản phạt sẽ thay đổi khác nhau.
Thông thường, các chủ đầu tư thường xử lý phạt khi bên mua chậm đóng tiền bằng các hình thức:
– Bên bán có thể gia hạn thêm một thời gian hợp lý để bên mua thanh toán, thời gian ngắn hay dài phụ thuộc vào hai bên thỏa thuận.
– Bên mua thanh toán thêm cho bên bán tiền phạt chậm thanh toán theo một mức lãi suất đã thỏa thuận từ trước.
– Trường hợp việc trễ hạn đã vượt quá số ngày quy định thì bên bán được toàn quyền (nhưng không có nghĩa vụ) đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Cần lưu ý những điều khoản liên quan đến bảo hành nhà ở như:
– Thời hạn bảo hành.
– Những hạng mục nào sẽ được bảo hành (thông thường hạng mục dầm, sàn bê tông, đà, cột, trần, mái, các phần tường, và cầu thang sẽ được bảo hành).
– Những trường hợp nào mà hư hỏng nhà ở sẽ không được bảo hành, như do sự hao mòn tự nhiên, do lỗi trong quá trình sử dụng của bên mua,…
