Chào Luật sư, hiện nay Luật quy định vấn đề xây dựng nhà trên đất nông nghiệp như thế nào? Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không? Sổ đỏ thể hiện những thông tin gì theo quy định của Luật? Hiện nay xây dựng nhà có cần xin giấy phép hay không? Luật quy định như thế nào về vấn đề cấp sổ đỏ? Cấp sổ đỏ hiện nay mất bao nhiêu tiền? Muốn xin cấp sổ đỏ thì cần có những loại giấy tờ gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Căn cứ pháp lý
Đất thổ cư có được xây nhà không?
Khi mua đất, điều đầu tiên đó chính là cần tìm hiểu kỹ và chính xác các thông tin về phần đất mà mình định mua, xác định rõ ràng các vấn đề pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó. Tìm hiểu xem là đất đó được phép sử dụng với mục đích gì? Có được phép xây dựng nhà ở, sử dụng với mục đích kinh doanh,..hay không? Nên kiểm chứng các thông tin về bất động sản mình đang có ý định mua tại sở địa chính hay sở tài nguyên môi trường để có những thông tin chính xác nhất tránh việc mua đất về nhưng không thể sử dụng được.
Theo quy định tại Điều 66. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về việc “sử dụng đất không đúng mục đích” có thể bị phạt hoặc thu hồi đất như sau:
“1. Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất và được lập theo quy định sau đây:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức kiểm tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các Điểm c, d và g Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại Điểm h và Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai;
b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, người được giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:
a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;
b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;
c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 của Nghị định này;
d) Bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng đất không chấp hành việc nộp lại Giấy chứng nhận “.
Vì vậy trước khi xây dựng nhà trên đất thổ cư, cần xem xét, tìm hiểu thật kỹ các quy định của pháp luật về việc xây dựng trên đất thổ cư.
Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?
Không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Theo đó, một trong những nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện là sử dụng đất đúng mục đích.
Ví dụ: Đất ở có mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở, đất trồng cây hàng năm có mục đích để trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm có mục đích để trồng cây lâu năm,…
Tóm lại, người dân không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp, chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở.
Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?
Nếu muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì việc trước tiên cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“…
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở nếu được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.
Các bước thực hiện
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
1. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2. Nộp hồ sơ
Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Cách 2: Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ
– Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp.
– Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 4. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 5. Trả kết quả
Mức phạt khi xây nhà trên đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.
Hình thức xử lý và mức phạt như sau:
| TT | Diện tích chuyển trái phép | Mức phạt | |
| Khu vực nông thôn | Khu vực đô thị | ||
| I | Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) | ||
| 1 | Dưới 0,01 héc ta (100m2) | Từ 03 – 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn |
| 2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta | Từ 05 – 10 triệu đồng | |
| 3 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | Từ 10 – 15 triệu đồng | |
| 4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | Từ 15 – 30 triệu đồng | |
| 5 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | Từ 30 – 50 triệu đồng | |
| 6 | Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | Từ 50 – 80 triệu đồng | |
| 7 | Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta | Từ 80 – 120 triệu đồng | |
| 8 | Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 – 250 triệu đồng |
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
-Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Mời bạn xem thêm
- Án treo có được đi làm không?
- Án treo là một loại hình phạt nhẹ hơn hình phạt tù phải không?
- Cải tạo không giam giữ có được đi làm không?
- Án treo và cải tạo không giam giữ cái nào nặng hơn?
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Xây nhà trên đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến quy định soạn thảo mẫu đơn xin tạm ngừng kinh doanh; thủ tục giải thể công ty cổ phần; cách tra số mã số thuế cá nhân; hợp pháp hóa lãnh sự Hà Nội; Thủ tục cấp hộ chiếu tại Việt Nam; hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, mẫu trích lục cải chính hộ tịch; thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp và muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất này thì trước tiên phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Xây nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là vi phạm quy định của pháp luật.
Khi đó, tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019.
Tùy vào loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm…), diện tích vi phạm, khu vực có đất (thành thị hay nông thôn) và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hay cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ hai triệu đồng đến một tỷ đồng.
Sử dụng đất không đúng mục đích (xây nhà trên đất nông nghiệp) và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tiếp tục vi phạm sẽ bị thu hồi đất theo điểm a Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
Khi đó, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất. Đối với tài sản là nhà gắn liền trên đất, do nhà được xây trái phép nên theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai, người sử dụng đất cũng sẽ không được bồi thường.
