Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022. Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản. Bao gồm các nội dung về điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất từ 2022; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP;
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Nội dung tư vấn
Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất từ 2022
Thứ nhất
Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp).
Thứ hai
Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Thứ ba
Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề). Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
- Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản
Để tiến hành thành lập doanh nghiệp, người kinh doanh phải chuẩn bị hồ sơ để thành lập doanh nghiệp. Hiện nay, người kinh doanh có thể lựa chọn một trong các loại hình doanh nghiệp sau:
– Doanh nghiệp tư nhân
+ Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
+ Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với chủ doanh nghiệp tư nhân.
– Công ty hợp danh
+ Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
+ Điều lệ công ty theo Luật doanh nghiệp 2020.
+ Danh sách thành viên công ty hợp danh.
+ Bản sao giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với thành viên.
+ Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư.
– Công ty trách nhiệm hữu hạn
+ Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
+ Điều lệ công ty theo Luật doanh nghiệp 2020.
+ Danh sách thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn.
+ Một số bản sao giấy tờ khác
– Công ty cổ phần
+ Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
+ Điều lệ công ty theo Luật doanh nghiệp 2020.
+ Danh sách cổ đông sáng lập công ty cổ phần ; danh sách cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài.
+ Một số bản sao giấy tờ khác.
Thủ tục xin cấp chứng chỉ mua giới
Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
+ Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
+ Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Cụ thể, người dự thi sát hạch phải đạt điểm thi theo quy định sau:
- Bài thi phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100);
- Bài thi phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).
Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
+ Đơn đăng ký dự thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (theo mẫu tại Phụ lục 1 của Thông tư 11/2015/TT-BXD) có dán ảnh mầu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi ;
+ Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài (hoặc bản sao có bản chính để đối chiếu);
+ Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);
+ Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên;
+ Ảnh mầu cỡ 4x6cm chụp trong thời gian 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi, phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận;
+ Bản sao và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp (đối với người nước ngoài và người Việt Nam có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do nước ngoài cấp đang còn giá trị).
Trình tự cấp chứng chỉ
Trình tự cấp chứng chỉ hành nghề môi giới phải được tuân thủ theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông tư 11/2015/TT-BXD như sau:
Bước 1: Chủ tịch Hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở Xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi;
Bước 2: Trên cơ sở báo cáo của Chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch Hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở Xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ.
Bước 3: Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của các cá nhân đó về Sở Xây dựng để cấp chứng chỉ.
+ Thời hạn của thủ tục: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục: Sở Xây dựng
+ Kết quả của thủ tục: Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
+ Phí, lệ phí: 200.000 đồng/chứng chỉ.
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là nội dung tư vấn về Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất từ 2022. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như dịch vụ thành lập công ty, dịch vụ giải thể công ty… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Gọi ngay cho chúng tôi qua hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định.
– Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
– Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
– Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Giữa vợ với chồng.
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể.
– Ông nội, bà nội với cháu nội.
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
– Anh chị em ruột với nhau.
