Sổ hồng nhà đất (tên pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) hiện do ba nhóm cơ quan cấp, tùy trường hợp: cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Từ 31/01/2026, phần lớn trường hợp còn lại thuộc Văn phòng đăng ký đất đai. Cấp huyện không còn tham gia.
Tóm tắt nhanh
- Không còn UBND cấp huyện hay Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện cấp sổ vì từ 01/07/2025 chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp: tỉnh và xã.
- Từ 31/01/2026 (Nghị định 49/2026/NĐ-CP), thẩm quyền cấp sổ gắn với cơ quan quyết định về đất: cấp tỉnh quyết định thì cơ quan đất đai cấp tỉnh cấp; cấp xã quyết định thì Chủ tịch UBND cấp xã cấp; các trường hợp còn lại do Văn phòng đăng ký đất đai cấp.
- Hộ gia đình, cá nhân thường nộp hồ sơ ở bộ phận một cửa/Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất.
- Cấp lại, cấp đổi, đăng ký biến động (mua bán, tặng cho, thừa kế…) chủ yếu do Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện.
Sổ hồng nhà đất là gì, có khác sổ đỏ không?
“Sổ hồng” và “sổ đỏ” là cách gọi dân gian. Trước năm 2009, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) do hai hệ thống cơ quan khác nhau cấp. Sau đó nhà nước thống nhất thành một loại giấy chứng nhận có mẫu chung toàn quốc.
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 chỉ có một loại giấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Dù bạn gọi là sổ đỏ hay sổ hồng, về pháp lý đây là cùng một loại giấy chứng nhận và cùng cơ quan có thẩm quyền cấp. Sổ cấp trước đây vẫn có giá trị pháp lý, không bắt buộc đổi sang mẫu mới.
Cơ quan nào cấp sổ hồng từ năm 2026?
Từ 31/01/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai) quy định ba nhánh thẩm quyền, theo nguyên tắc “cấp nào quyết định về đất thì cấp đó cấp hoặc xác nhận trên sổ”:
| Cơ quan | Cấp sổ trong trường hợp nào |
|---|---|
| Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc cơ quan được UBND tỉnh giao) | Trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất… Thường gặp ở tổ chức, dự án. |
| Chủ tịch UBND cấp xã | Trường hợp do cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích… |
| Văn phòng đăng ký đất đai | Đăng ký đất đai lần đầu, cấp sổ, xác nhận thay đổi, đăng ký biến động đối với các trường hợp không thuộc hai nhóm trên. |
Nói ngắn gọn: hộ gia đình, cá nhân đang dùng đất ổn định, đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan nào ký sổ phụ thuộc vào việc trường hợp đó thuộc thẩm quyền quyết định của cấp xã, cấp tỉnh hay không thuộc cả hai. Bạn không cần tự phân loại. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ chuyển đến đúng nơi giải quyết.
Lưu ý: Trong thực tế có nhiều cách hiểu về việc “sổ đỏ lần đầu nay do Văn phòng đăng ký đất đai cấp”. Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã có văn bản trả lời công dân, nhấn mạnh việc xác định thẩm quyền phải căn cứ khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong đó cấp tỉnh, cấp xã vẫn có thẩm quyền ở các trường hợp do mình quyết định. Thủ tục cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, nên bạn hãy xem hướng dẫn của tỉnh/thành phố nơi có đất.
Thay đổi so với trước đây (cấp huyện, năm 2022)
Bài viết gốc từng hướng dẫn theo quy định năm 2022, khi hộ gia đình, cá nhân thường được cấp sổ qua UBND cấp huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường nhận hồ sơ, Chủ tịch UBND huyện ký). Quy định đó nay đã thay đổi qua ba mốc:
- 01/08/2024: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cùng các nghị định hướng dẫn (trong đó có Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp giấy chứng nhận).
- 01/07/2025: bỏ cấp huyện. Nghị định 151/2025/NĐ-CP phân định thẩm quyền lĩnh vực đất đai cho chính quyền hai cấp. Thời kỳ này, Chủ tịch UBND cấp xã được cấp sổ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.
- 31/01/2026: Nghị định 49/2026/NĐ-CP sắp xếp lại theo hướng gắn với cơ quan quyết định về đất, và giao thêm vai trò cho Văn phòng đăng ký đất đai như bảng trên.
Vì vậy, nếu bạn đang đọc hướng dẫn cũ ghi “nộp tại UBND quận/huyện” hoặc “Phòng Tài nguyên và Môi trường”, hãy hiểu là không còn áp dụng. Nơi thay thế là bộ phận một cửa cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc chi nhánh) và cơ quan cấp tỉnh.
Nộp hồ sơ cấp sổ hồng ở đâu?
Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai (kể cả đăng ký, cấp giấy chứng nhận), nên nơi nhận hồ sơ có thể khác nhau chút ít giữa các tỉnh. Cách làm phổ biến hiện nay:
- Hộ gia đình, cá nhân: nộp tại bộ phận một cửa/Trung tâm phục vụ hành chính công của xã, phường nơi có đất, hoặc tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực nếu địa phương tổ chức như vậy.
- Tổ chức, doanh nghiệp: thường nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh.
- Nộp trực tuyến: qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh, hoặc qua bưu điện, nếu địa phương đã triển khai.
Để biết chính xác, bạn nên gọi hoặc đến bộ phận một cửa của xã, phường nơi có đất để hỏi. Hồ sơ nộp sai nơi thường được hướng dẫn chuyển lại, nhưng sẽ mất thời gian.
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (đơn đăng ký, giấy tờ về đất, giấy tờ nhân thân, giấy tờ về nhà ở nếu có).
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, nhận giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
- Bước 3: Cơ quan xác minh hiện trạng, nguồn gốc, tình trạng tranh chấp; có thể niêm yết công khai ở cấp xã; đo đạc nếu cần.
- Bước 4: Cơ quan thuế thông báo nghĩa vụ tài chính; bạn nộp tiền và nộp lại chứng từ (nếu thuộc diện phải nộp).
- Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận. Dữ liệu được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Hồ sơ, thời hạn và chi phí
Hồ sơ cơ bản
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất nếu có (theo Điều 137 Luật Đất đai 2024). Nếu không có giấy tờ, cần tài liệu chứng minh thời điểm sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, có xác nhận của UBND cấp xã.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) nếu đề nghị chứng nhận cả tài sản.
- Giấy tờ nhân thân: thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn, giấy tờ về tình trạng hôn nhân khi cần ghi tên vợ chồng. Bạn có thể xem thêm cách đăng ký làm thẻ căn cước online và mẫu giấy xác nhận nhân thân khi chuẩn bị giấy tờ.
- Chứng từ nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh được miễn, giảm (nếu có).
Thời hạn giải quyết
Theo hướng dẫn khi áp dụng Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc, sau đó cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc; vùng miền núi, hải đảo, vùng khó khăn dài hơn. Một số địa phương công bố thời hạn khác theo thủ tục hành chính riêng của tỉnh. Thời gian này không tính ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian bạn nộp nghĩa vụ tài chính, bổ sung hồ sơ, đo đạc hay xử lý tranh chấp. Hãy đối chiếu thời hạn ghi trên giấy hẹn.
Chi phí thường gặp
- Lệ phí trước bạ: với nhà, đất thông thường là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh).
- Tiền sử dụng đất: chỉ phát sinh nếu trường hợp của bạn phải nộp khi được công nhận quyền sử dụng đất.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ: do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi nơi một mức.
- Chi phí đo đạc: nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính hoặc cần trích đo.
Khoản phát sinh thường là thuế, phí khi chuyển nhượng. Nếu bạn cần kê khai thuế cá nhân, xem thêm cách đăng ký mã số thuế cá nhân qua mạng.
Cấp đổi, cấp lại, đăng ký biến động nộp ở đâu?
Với sổ đã có, các thủ tục này chủ yếu do Văn phòng đăng ký đất đai (qua chi nhánh khu vực nơi có đất) thực hiện, và nhiều tỉnh cho nộp tại bộ phận một cửa cấp xã để chuyển tiếp. Cụ thể:
- Đăng ký biến động: mua bán, tặng cho, thừa kế, chia tách, thế chấp, đổi tên, thay đổi diện tích… Bạn phải làm thủ tục sang tên hợp pháp. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc chỉ viết giấy tay rất rủi ro. Bạn có thể tham khảo giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định để hiểu giá trị pháp lý.
- Cấp lại do mất: thực hiện theo hồ sơ cấp lại; cơ quan có thẩm quyền cấp lại là cơ quan quy định ở Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đối với trường hợp tương ứng.
- Cấp đổi: khi sổ rách, nhòe, hoặc khi thay đổi thông tin mà pháp luật yêu cầu cấp mới.
Cảnh báo: Không giao tiền hoặc giấy tờ gốc cho người tự xưng “làm sổ nhanh” khi chưa kiểm tra tư cách pháp lý. Mọi khoản thu phải có biên lai của cơ quan nhà nước. Nếu bị yêu cầu nộp thêm khoản không có trong quy định, bạn có thể phản ánh với cơ quan quản lý đất đai hoặc UBND cấp xã/tỉnh.
Ví dụ: Anh Nam ở một xã thuộc tỉnh Đồng Nai dùng đất ở ổn định từ năm 2005, chưa có sổ. Anh nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của xã, nhận giấy hẹn. Hồ sơ được xác minh hiện trạng, chuyển cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính, sau đó anh nộp tiền và nhận Giấy chứng nhận. Anh không phải đến UBND huyện như trước năm 2025.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15).
- Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực 31/01/2026), đặc biệt Điều 14 về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
- Nghị quyết 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026.
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng nhà đất do UBND huyện cấp có còn đúng không?
Không. Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện. Thẩm quyền cấp sổ thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tùy trường hợp theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Sổ hồng đã cấp trước đây có phải đổi lại sau khi sáp nhập tỉnh, xã không?
Không bắt buộc. Giấy chứng nhận đã cấp vẫn có giá trị pháp lý. Cơ quan xử lý thủ tục không được yêu cầu bạn chỉnh lý hồ sơ chỉ vì thay đổi địa giới, tên đơn vị hành chính. Khi làm thủ tục khác, thông tin địa danh sẽ được cập nhật.
Sổ hồng lần đầu do ai ký, Văn phòng đăng ký đất đai hay Chủ tịch xã?
Tùy trường hợp. Nếu thuộc quyền quyết định của cấp xã thì Chủ tịch UBND cấp xã cấp. Nếu thuộc cấp tỉnh thì cơ quan đất đai cấp tỉnh cấp. Các trường hợp còn lại do Văn phòng đăng ký đất đai cấp từ 31/01/2026.
Làm sổ hồng mất bao lâu?
Thời hạn phụ thuộc thủ tục do UBND tỉnh công bố. Có hướng dẫn nêu đăng ký lần đầu không quá 17 ngày làm việc và cấp giấy không quá 3 ngày làm việc, chưa tính thời gian nộp nghĩa vụ tài chính, đo đạc, bổ sung hồ sơ. Hãy xem ngày hẹn trên giấy tiếp nhận.
Mất sổ hồng thì xin cấp lại ở đâu?
Bạn nộp hồ sơ cấp lại tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, theo hướng dẫn của tỉnh. Nên làm đơn khai báo mất và chuẩn bị giấy tờ nhân thân.
Tóm lại, sổ hồng nhà đất hiện nay do cơ quan đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp, tùy cơ quan có thẩm quyền quyết định về thửa đất. Hộ gia đình, cá nhân chủ yếu làm việc ở cấp xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, không còn phải lên cấp huyện. Bạn nên kiểm tra thủ tục cụ thể của tỉnh nơi có đất trước khi nộp hồ sơ.
