Thủ tục tách sổ đỏ (về mặt pháp lý là thủ tục tách thửa đất) gồm bốn bước: chuẩn bị đơn theo Mẫu số 21 và bản vẽ theo Mẫu số 22, nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính, rồi nhận Giấy chứng nhận mới cho từng thửa. Thửa đất phải đủ điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
Tóm tắt nhanh
- Căn cứ chính: Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP (phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp).
- Hồ sơ cơ bản: Đơn Mẫu số 21, bản vẽ Mẫu số 22, Giấy chứng nhận đã cấp, văn bản liên quan (nếu có).
- Nơi nộp: Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh trên địa bàn tỉnh, thành phố; có thể nộp trực tuyến.
- Không còn nộp ở UBND huyện/quận vì cấp huyện đã bỏ từ 01/07/2025.
- Chỉ tách thửa thì chủ yếu trả phí đo đạc và lệ phí cấp Giấy chứng nhận; nếu gắn với chuyển nhượng, tặng cho thì còn thuế, lệ phí trước bạ và các khoản khác.
Tách sổ đỏ là gì?
“Sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi nói “tách sổ đỏ”, người dân thường muốn chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa nhỏ, mỗi thửa có Giấy chứng nhận riêng để chuyển nhượng, tặng cho, chia cho con hoặc xây dựng.
Luật không dùng cụm “tách sổ đỏ” mà gọi là tách thửa đất. Với trường hợp ngược lại, gộp nhiều thửa liền kề thành một, luật gọi là hợp thửa. Hai thủ tục này dùng chung một bộ đơn và bản vẽ.
Cần phân biệt: nếu chỉ muốn đưa tên từng thành viên trong hộ gia đình vào sổ hoặc xác định phần quyền của mỗi người mà không chia ranh giới đất, thủ tục có thể là đăng ký biến động hoặc cấp đổi chứ không phải tách thửa. Bạn nên hỏi bộ phận một cửa để chọn đúng thủ tục trước khi làm bản vẽ.
Điều kiện để được tách sổ đỏ
Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra các nguyên tắc, điều kiện chung và điều kiện riêng khi tách thửa.
Điều kiện chung
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng (đối với đất có thời hạn).
- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp ngăn chặn để thi hành án. Nếu đất đang tranh chấp nhưng xác định được rõ phần tranh chấp, thì phần không tranh chấp vẫn có thể được tách.
- Các thửa sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đáp ứng nhu cầu thiết yếu về cấp nước, thoát nước hợp lý.
Điều kiện riêng khi tách thửa
- Thửa mới và thửa còn lại sau khi tách phải bảo đảm diện tích, kích thước tối thiểu của loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Nếu tách một phần thửa để chuyển mục đích sử dụng, diện tích thửa sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới.
- Nếu thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu, việc tách chỉ thực hiện được khi đồng thời hợp thửa với thửa liền kề.
- Nếu Tòa án phân chia quyền sử dụng đất mà không đáp ứng điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì cơ quan đăng ký không thực hiện tách thửa.
Lưu ý: Diện tích tối thiểu không thống nhất cả nước. Mỗi tỉnh, thành phố ban hành quy định riêng, thường chia theo khu vực (đô thị, nông thôn) và loại đất. Sau khi sáp nhập còn 34 tỉnh/thành, quy định áp dụng ở từng khu vực có thể là quyết định của tỉnh mới hoặc quyết định cũ còn hiệu lực. Bạn cần kiểm tra văn bản đang áp dụng tại nơi có đất trước khi đo đạc.
Hồ sơ tách sổ đỏ gồm những gì?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, bạn nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21.
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22, do Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc Chi nhánh) thực hiện, hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc, lập bản đồ địa chính thực hiện.
- Giấy chứng nhận đã cấp: nộp bản sao kèm bản gốc để đối chiếu, hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung tách thửa, hợp thửa (nếu có), ví dụ bản án, quyết định chia tài sản, văn bản chấp thuận chuyển mục đích.
Ngoài ra, bạn nên mang theo giấy tờ tùy thân (thẻ căn cước hoặc CCCD còn hạn). Nếu chưa có thẻ, xem hướng dẫn tại bài làm căn cước công dân ở đâu. Trường hợp đất đứng tên hai vợ chồng hoặc nhiều người thì tất cả người có tên trên sổ phải cùng ký đơn hoặc có văn bản ủy quyền hợp lệ.
Nếu nộp trực tuyến, hồ sơ phải được số hóa từ bản chính hoặc từ bản sao đã công chứng, chứng thực.
Tách sổ đỏ nộp ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025, chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp (tỉnh và xã), không còn UBND huyện, quận. Vì vậy, bạn không nộp hồ sơ ở “phòng tài nguyên môi trường huyện” như trước đây nữa.
Hiện nay, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh:
- Trung tâm Phục vụ hành chính công;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Nếu Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận thì sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh để xử lý. Ngoài nộp trực tiếp, bạn có thể nộp qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc qua dịch vụ bưu chính, tùy hướng dẫn của địa phương. Thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận mới tùy trường hợp thuộc UBND cấp xã hoặc cơ quan cấp tỉnh.
Lưu ý: Địa phương có thể đặt thêm điểm tiếp nhận ở cấp xã để thuận tiện cho dân. Bạn nên hỏi trước địa điểm nộp thực tế của tỉnh nơi có đất.
Trình tự các bước tách sổ đỏ
- Bước 1 – Kiểm tra điều kiện và đo đạc: Đối chiếu diện tích tối thiểu, lối đi, quy hoạch. Sau đó nhờ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc được cấp phép lập bản vẽ Mẫu số 22.
- Bước 2 – Nộp hồ sơ: Nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi tiếp nhận nêu trên và nhận Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả. Hồ sơ thiếu sẽ được trả kèm phiếu yêu cầu bổ sung.
- Bước 3 – Văn phòng đăng ký đất đai xử lý: Kiểm tra thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất; đối chiếu Điều 220 để xác định đủ điều kiện hay không. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện, hoặc Giấy chứng nhận cũ thiếu sơ đồ, thiếu kích thước các cạnh, cơ quan sẽ có thông báo trong thời hạn ngắn (khoảng 03 ngày làm việc). Nếu đủ điều kiện, cơ quan xác nhận vào đơn và tiếp tục làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
- Bước 4 – Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có): Nộp phí, lệ phí, thuế theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền.
- Bước 5 – Nhận kết quả: Nhận Giấy chứng nhận mới cho từng thửa. Giấy chứng nhận cũ được thu hồi hoặc chỉnh lý.
Tách sổ đỏ mất bao lâu và tốn bao nhiêu tiền?
Thời hạn giải quyết
Theo thủ tục công bố theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn giải quyết tách thửa không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính ngày bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính, và thực tế có thể khác tùy địa phương, khu vực miền núi, hải đảo. Hãy xem ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ.
Các khoản chi phí
| Khoản chi phí | Khi nào phải nộp | Ghi chú |
|---|---|---|
| Phí đo đạc, lập bản vẽ tách thửa | Mọi trường hợp tách thửa | Trả theo giá dịch vụ hoặc mức do địa phương quy định; thực tế thường khoảng 1,8–2,5 triệu đồng mỗi hồ sơ, có nơi cao hơn. |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Khi được cấp Giấy chứng nhận mới | Do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố quy định, thường dưới 100.000 đồng mỗi giấy; mức ở đô thị thường cao hơn nông thôn. |
| Lệ phí trước bạ | Khi tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho | Đối với nhà, đất, mức thường áp dụng là 0,5% giá tính lệ phí theo bảng giá đất của tỉnh; một số trường hợp tặng cho giữa người thân được miễn. |
| Thuế thu nhập cá nhân | Khi chuyển nhượng | Chuyển nhượng bất động sản thường tính 2% giá chuyển nhượng; tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột… thuộc diện miễn theo luật. Hãy xác nhận với cơ quan thuế theo quy định áp dụng từ 01/07/2026. |
| Phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng/chứng thực | Khi có giao dịch chuyển nhượng, tặng cho | Mức do địa phương và quy định về phí công chứng áp dụng. |
Nếu chỉ tách thửa mà chưa chuyển nhượng, bạn chủ yếu trả phí đo đạc và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Khi chuyển nhượng, người bán thường phải có mã số thuế để kê khai; bạn có thể xem thêm cách đăng ký mã số thuế cá nhân.
Một số tình huống thường gặp
Tách sổ đỏ để chia cho con
Ông A có thửa đất ở 300 m² đứng tên mình, muốn chia cho hai con mỗi người một nửa. Ông kiểm tra thấy mức tối thiểu tại khu vực là 60 m² và mặt tiền đáp ứng yêu cầu, nên đủ điều kiện về diện tích. Ông nộp hồ sơ tách thửa, sau đó làm thủ tục tặng cho từng thửa. Tặng cho giữa cha mẹ và con thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng vẫn phải nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định.
Tách sổ đỏ khi ly hôn
Khi vợ chồng thỏa thuận hoặc Tòa án chia đất, thửa đất sau chia vẫn phải đáp ứng điều kiện diện tích, kích thước tối thiểu nếu muốn tách thửa. Nếu không đáp ứng, các bên thường chọn phương án cùng đứng tên hoặc một bên nhận đất và thanh toán giá trị chênh lệch. Về thủ tục ly hôn, bạn có thể tham khảo bài thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu.
Tách thửa để bán một phần đất
Người muốn bán một phần thửa thường làm tách thửa trước, rồi ký hợp đồng chuyển nhượng phần đã tách. Bạn nên công chứng hợp đồng, không nên chỉ dùng giấy viết tay vì giấy tờ không công chứng sẽ gặp trở ngại khi đăng ký. Xem thêm về giấy tờ mua bán đất viết tay và giá trị pháp lý của loại giấy này.
Đất nông nghiệp có tách được không?
Đất nông nghiệp cũng có thể tách thửa nếu đủ điều kiện chung và đạt diện tích tối thiểu của loại đất theo quy định của tỉnh. Nếu bạn tách để chuyển một phần sang đất ở, thủ tục chuyển mục đích sử dụng phải được cho phép, và thửa sau tách phải đạt diện tích tối thiểu của loại đất mới.
Lưu ý để hồ sơ không bị trả lại
Cảnh báo: Tách thửa rồi phân lô bán nền khi không đúng quy định có thể bị từ chối đăng ký, bị xử phạt vi phạm hành chính, và người mua có thể không được cấp Giấy chứng nhận. Bạn không nên mua đất chỉ bằng giấy tay hoặc “vi bằng” khi thửa chưa đủ điều kiện tách.
- Kiểm tra quy hoạch, lộ giới, ranh giới thực tế so với sơ đồ trên Giấy chứng nhận trước khi đo đạc.
- Sơ đồ trên sổ cũ thiếu kích thước các cạnh thì cơ quan có thể yêu cầu đo đạc lại hoặc bổ sung.
- Tất cả đồng sở hữu phải đồng ý bằng văn bản; hộ gia đình có nhiều thành viên cần làm rõ ai là người có quyền sử dụng đất.
- Giữ biên nhận, Giấy tiếp nhận hồ sơ và các hóa đơn nộp phí để đối chiếu khi cần.
- Đất đang thế chấp ngân hàng cần có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp trước khi tách.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), trong đó có Điều 220 về tách thửa đất, hợp thửa đất.
- Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có Mẫu số 21, Mẫu số 22).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và Hệ thống thông tin đất đai.
- Quyết định công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Quyết định 2304/QĐ-BNNMT).
- Quy định của UBND cấp tỉnh về điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa tại từng địa phương.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài viết mang tính tham khảo, quy định chi tiết có thể thay đổi theo từng địa phương.
Câu hỏi thường gặp
Tách sổ đỏ cần giấy tờ gì?
Bạn cần đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 21, bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 22, Giấy chứng nhận đã cấp (bản sao kèm bản gốc đối chiếu hoặc bản sao công chứng, chứng thực) và văn bản liên quan nếu có. Nên mang thêm giấy tờ tùy thân của người đứng tên.
Tách sổ đỏ nộp ở đâu?
Nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất. Không còn nộp tại UBND huyện vì cấp huyện đã bỏ từ 01/07/2025.
Tách sổ đỏ mất bao lâu?
Thời hạn giải quyết theo thủ tục công bố là không quá 12 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa tính thời gian nộp nghĩa vụ tài chính. Thực tế mỗi địa phương có thể khác.
Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có tách được không?
Chỉ tách được khi đồng thời hợp thửa với thửa liền kề để thửa mới đạt diện tích tối thiểu. Nếu không, hồ sơ sẽ không đủ điều kiện.
Chỉ tách thửa thì phải nộp những khoản nào?
Thường chỉ gồm phí đo đạc và lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới. Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phát sinh khi có chuyển nhượng hoặc tặng cho, trừ trường hợp được miễn.
Đất đang tranh chấp có tách thửa được không?
Nếu xác định được rõ phạm vi, ranh giới phần đang tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp có thể được tách thửa. Nếu không xác định được, bạn nên giải quyết tranh chấp trước.
Tách sổ đỏ thực chất là tách thửa đất theo Điều 220 Luật Đất đai 2024: đủ điều kiện, đủ diện tích tối thiểu, nộp đúng hồ sơ ở cấp tỉnh rồi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bạn nên kiểm tra quy định diện tích tối thiểu và quy hoạch tại địa phương trước khi đo đạc để tránh mất thời gian và chi phí.
