Thủ tục mua đất không có sổ đỏ năm 2023

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi quê gốc ở tỉnh Hà Nam, nhưng cả nhà chuyển vào Kon Tum để làm ăn. Bây giờ bố mẹ tôi đã có tuổi và muốn về quê xây dựng nhà nên đã quyết định mua một mảnh đất thổ cư hơn 300 mét vuông ở quê để xây dựng nhà ở, tuy nhiên mảnh đất này lại chưa được cấp sổ đỏ, bố mẹ tôi thì vẫn muốn mua mảnh đất này vì vị trí đẹp và giá cả thấp hơn so với mảnh đất khác, tuy nhiên tôi lại sợ mua đất không có sổ đỏ sẽ gặp nhiều rủi ro nên vẫn chưa đồng ý.. Luật sư cho tôi hỏi là đất không có sổ đỏ thì có được phép mua bán hay không và “Thủ tục mua đất không có sổ đỏ” ra sao ạ?.

Việc mua đất không có sổ đỏ là điều diễn ra rất thường xuyên và phổ biến hiện nay, bởi vì so với những mảnh đất đã được cấp sổ đỏ thì những mảnh đất này có giá thấp hơn nên cho dù việc mua những phần đất này tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng nhiều người vẫn lựa chọn mua. vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này. hãy cùng Luật sư X tìm hiểu ngay nhé.

Có được mua đất không có sổ đỏ hay không?

Bản chất của việc “mua bán đất” là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do đất thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung của Nhà nước. Một mảnh đất được chuyển nhượng rất nhiều lần, nhưng trước khi bước vào một giao dịch như vậy, mảnh đất chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện dưới đây, nếu không thì việc chuyển nhượng sẽ không hợp pháp.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ vào từng thời điểm khác nhau sẽ có những quy định khác nhau:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008: vẫn được pháp luật công nhận mặc dù không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014: việc chuyển nhượng phải có các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/07/2014 đến nay: người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ 02 trường hợp sau:

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác (Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013)

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất (Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (Chưa cần có Sổ);

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.

Thủ tục mua đất không có sổ đỏ

Việc mua đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Thực hiện Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi mảnh đất được cấp sổ đỏ thì thực hiện việc chuyển nhượng theo thủ tục chung. Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải thực hiện đây đủ các thủ tục sau:

Bước 1: Lập và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
• Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
• Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Bản gốc Sổ đỏ;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Bước 4: Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:

• Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Những rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:

– Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

– Không được thế chấp để vay tiền

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

– Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.

– Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

– Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

– Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ  theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, chô thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Khuyến nghị

Luật sư X tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn thủ tục mua đất cũng như thủ tục xin cấp sổ đỏ đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua đất không có sổ đỏ“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về tranh chấp thừa kế đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Theo quy định khi nào được rút bảo hiểm xã hội 1 lần?
• Mẫu giấy ủy quyền bảo hiểm xã hội mới 2023
• Làm sao để có sổ bảo hiểm xã hội?

Câu hỏi thường gặp