Xin chào Luật sư X. Gia đình em có một thửa đất được nhận chuyển nhượng với diện tích là 106,4m2, thửa đất này gia đình em không sử dụng, xây nhà nên để không. Vào khoảng thời gian năm 2009 thửa đất này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có ghi mục đích sử dụng trong giấy chứng nhận là đất vườn có thời gian sử dụng lâu dài. Đến khoảng tháng 9/2021 gia đình em xin chuyển mục đích sử dụng đất 80m2 và phải nộp 50% số tiền sử dụng đất bởi bố em là thương binh. Đến tháng 11/2021 gia đình em chuyển nhượng 40m2 và hiện nay còn 26,4m2 và gia đình em đã nộp hồ sơ xin mục đích sử dụng với 26,4m2 đất còn lại này. Tuy nhiên khi nhận được thông báo thuế thì gia đình em biết rằng phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Em có thắc mắc và được phòng Tài nguyên môi trường phản hồi rằng do đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp nên phải chịu mức phí như vậy. Tuy nhiên thửa đất đó là đất vườn của nhà em nên em không biết rằng việc chịu mức phí như vậy có đúng không? Việc chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức hiện nay như thế nào? Mong được Luật sư giải đáp, em xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi sẽ giải đáp tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Có được chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức đất ở không?
Hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu là diện tích đất tối đa mà người sử dụng đất có thể được cho phép chuyển mục đích theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu. Do vậy, việc được phép chuyển bao nhiêu diện tích đất sẽ căn cứ dựa trên kế hoạch sử dụng đất ở tại địa phương nơi có đất sao cho phù hợp, chứ không có quy định định mức chuyển rõ ràng.
Do vậy, tùy theo nhu cầu của người sử dụng đất có thể chuyển diện tích mong muốn sang loại đất khác và tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức như thế nào?
Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: “Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Nếu gia đình bạn muốn chuyển nhượng 26,4 m2đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở còn lại sang đất ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, bạn cần phải xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất có nằm trong hạn mức giao đất ở hay không. Hạn mức đất ở là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Nếu phần diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức công nhận đất ở thì gia đình bạn được quyền chuyển đổi và nộp tiền sử dụng đất là 50%.
Ngược lại, nếu diện tích trên nằm ngoài hạn mức giao đất ở thì bạn phải nộp số tiền sử dụng lớn hơn, mức thu tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 3 Thông tư 76/2014/TT-BTC, cụ thể:
“b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.”
Bên cạnh đó, điểm 1.1 khoản 1 Điều 3 Thông tư trên quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
“a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.
b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”
Như vậy, tùy từng địa phương sẽ có quy định riêng về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức. Vì bạn không cung cấp rõ vị trí thửa đất của gia đình nên chúng tôi không thể tư vấn. Theo đó, bạn có thể liên hệ với phòng tài nguyên môi trường để xác minh cụ thể về trường hợp của mình
Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày,
– Được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
– Không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 10 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính về đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá tổng thời gian thực hiện các thủ tục đó theo các quy định trên.
Mời bạn xem thêm:
- Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư năm 2022
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Khi nào được phép chuyển đất vườn thành đất thổ cư?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Chuyển mục đích đất ở vượt hạn mức như thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý Xác nhận tình trạng hôn nhân cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Mức tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này sẽ là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất như sau:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
*Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của 2 loại đất, cụ thể:
– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
*Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
