Xin chào Luật sư X. Tôi hiện đang sinh sống và làm việc tại khu vực Hà Nội, nay đang có thắc mắc quy định pháp luật về việc bán tài sản đang cho thuê muốn được hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là tôi có một căn nhà đang cho thuê ở quận Đống Đa, nay do cần vốn làm ăn kinh doanh nên muốn bán căn nhà này để sử dụng vào việc kinh doanh, tuy nhiên căn nhà này tôi và người thuê nhà đã ký kết hợp đồng và chưa đến hạn kết thúc hợp đồng. Tôi có được bán tài sản đang cho thuê hay không? Và khi bán thì tôi có cần sự đồng ý của người đang thuê tài sản này không? Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến người đọc.
Căn cứ pháp lý
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp được quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở năm 2014 với nội dung cụ thể như sau:
– Thứ nhất: Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn. Đối với trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
Như vậy, theo quy định thì khi hợp đồng thuê nhà ở đã hết thời hạn cho thuê đối với hợp đồng có ghi thời hạn thuê mà bên cho thuê không có nhu cầu cho thuê hoặc bên thuê không có mong muốn thuê tiếp thì Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt.
– Thứ hai: Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
Dù hợp đồng thuê nhà ở vẫn chưa hết hạn nhưng hai bên có văn bản thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì hợp đồng cho thuê nhà ở sẽ chấm dứt.
– Thứ ba: Nhà ở cho thuê không còn.
Bên cạnh đó thì hợp đồng cho thuê cũng sẽ được chấm dứt khi tài sản cho thuê không còn nữa.
– Thứ tư: Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
Ngoài ra nếu người cho thuê tài sản có tuyên bố mất tích hay đã chết mà không chung sống với bất kì ai thì hợp đồng thuê nhà đó cũng sẽ bị chấm dứt theo đúng quy định pháp luật.
– Thứ năm: Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Một trường hợp nữa dẫn đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được pháp luật quy định đó là nhà ở cho thuê bị hư họng nặng không thể khắc phục có khẳ năng bị sụp đổ, hoặc là nhà ở đó nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa đất, có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhà đang cho thuê đó bị nhà nước trưng dụng, trung mua trong những trường hợp pháp luật quy định.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
– Thứ sáu: Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật nhà ở năm 2014.
Cụ thể, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
+ Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
+ Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật nhà ở năm 2014.
Pháp luật cũng quy định bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
+ Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Như vậy, theo quy định pháp luật, đối với trường hợp các chủ thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc các trường hợp cụ thể nêu trên và không thuộc các trường hợp được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở thì các chủ thể sẽ phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người thuê nhà.
Có được bán tài sản đang cho thuê hay không?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp bạn bán nhà đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết về việc bán và các điều kiện bán.
Bên thuê được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bạn tính đến thời điểm có thông báo về việc bán nhà.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo mà không mua thì bạn được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp bạn và bên thuê có thỏa thuận khác về thời hạn phản hồi đối với việc mua hay không mua nhà.
Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định, trường hợp chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê khi thời hạn thuê vẫn còn, thì bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ nhà mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Căn cứ vào các quy định trên, nếu bạn đã thực hiện việc thông báo bán nhà cho bên thuê mà họ không mua và bạn bán nhà cho người khác trong khi thời hạn thuê vẫn còn, thì chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê với bên thuê nhà.
Không trả tiền thuê nhà nhưng không chịu trả lại nhà thì người thuê nhà sẽ bị xử phạt như thế nào?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP quy định vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác như sau:
“Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của tổ chức, cá nhân khác
1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
a) Trộm cắp tài sản, xâm nhập vào khu vực nhà ở, kho bãi hoặc địa điểm khác thuộc quản lý của người khác nhằm mục đích trộm cắp, chiếm đoạt tài sản;
b) Công nhiên chiếm đoạt tài sản;
c) Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản hoặc đến thời điểm trả lại tài sản do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng, mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
d) Không trả lại tài sản cho người khác do vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng nhưng sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản;
đ) Thiếu trách nhiệm gây thiệt hại đến tài sản của Nhà nước, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp.
…”
Theo đó, trong trường hợp không trả lại nhà cho thuê thì người thuê nhà sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
Có thể bạn quan tâm:
- Giá trị sử dụng của Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Thủ tục sang tên xe máy khi chủ xe đã chết năm 2022
- Đòi nợ thuê được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ Hợp đồng cho thuê nhà đất tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Năm 2023 có được bán tài sản đang cho thuê hay không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tư vấn ly hôn thuận tình nhanh chóng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015). Trong đó:
– Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản.
– Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
– Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
Câu trả lời là Có. Căn cứ theo Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 34. Việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn
1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.
3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”
Việc kê biên vẫn thực hiện như bình thường, vấn đề quan trọng ở đây liên quan đến người đang thuê nhà – vẫn được đảm bảo quyền thuê nhà của mình.
