Hiểu rõ việc mua đất và sổ đỏ là một quá trình quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, nhưng thường xuyên xảy ra tình trạng mua đất nhưng diện tích thực tế không khớp với thông tin trên Sổ đỏ. Điều này không phải là hiếm gặp, và nguyên nhân chính là do nhiều người mua đất chỉ dựa vào thông tin trên Sổ đỏ mà không kiểm tra kỹ lưỡng và đo đạc thực tế. Vậy trong trường hợp đó, sẽ xử lý thế nào khi bán đất thiếu diện tích?
Căn cứ pháp lý
Mua bán đất là hoạt động như thế nào?
Mua bán nhà đất là thuật ngữ thông thường và ngắn gọn mà chúng ta thường sử dụng hàng ngày trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, chúng ta sử dụng một cụm từ khá chi tiết hơn, đó là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.” Trong trường hợp này, tài sản gắn liền với đất thường được hiểu là ngôi nhà.
Để đơn giản hóa, mua bán nhà đất là quá trình một bên chuyển nhượng quyền sử dụng nhà và đất của họ cho bên mua, tất cả phải tuân theo các quy định và quy tắc của pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền và lợi ích của cả hai bên trong giao dịch.
Xử lý thế nào khi bán đất thiếu diện tích?
Người mua đất thường tin tưởng vào Sổ đỏ vì nó được coi là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, việc thiếu chuẩn xác trong việc đo đạc diện tích và kiểm tra thông tin trên Sổ đỏ có thể gây ra nhiều rủi ro và tranh chấp sau này. Điều này có thể dẫn đến sự mất mát của một phần diện tích đã mua hoặc phải đối mặt với các vấn đề pháp lý phức tạp.
Thông thường khi mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với Sổ đỏ sẽ phát sinh 02 yêu cầu như sau:
– Về mặt pháp lý: Diện tích được công nhận như thế nào và có phải sửa thông tin về diện tích trên Giấy chứng nhận hay không?
– Về mặt thực tiễn: Có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền hay không?
- Diện tích sẽ được công nhận như thế nào và có phải sửa thông tin Sổ đỏ không?
* Nếu diện tích nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận sẽ công nhận theo thực tế
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Như vậy, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
* Cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích
Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.
2. Yêu cầu bên bán trả lại tiền nếu hợp đồng có quy định
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự; vì là hợp đồng dân sự nên nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng điều khoản quy định với nội dung như: “Bên chuyển nhượng cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận không nhỏ hơn với diện tích thực tế hoặc nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng phải trả lại tiền tương đương với giá của số diện tích bị thiếu” thì người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền tương đương với diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, thực tế khi chuyển nhượng rất ít trường hợp các bên thỏa thuận phương án xử lý khi diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận dẫn tới việc phải “chấp nhận”.
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ hợp đồng mua bán nhà đất tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Xử lý thế nào khi bán đất thiếu diện tích?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ về tranh chấp đất đai với hàng xóm cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Xem thêm bài viết:
- Bao lâu được nhận bảo hiểm xã hội một lần?
- Cách tính tiền đóng bảo hiểm xã hội hàng tháng như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
– Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Mà Khoản 10 Điều 3 Luật này cũng có quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
