Đất đai là một loại tài sản quý giá và có ý nghĩa cùng như giá trị to lớn đối với mỗi người dân. Tuy nhiên không phải ai cũng có điều kiện để sở hữu riêng cho mình một mảnh đất, vậy nên việc thuê đất đang trở nên ngày càng phổ biến. Thông thường khi các bên thuê đất sẽ giao kết hợp đồng thuê đất, trong hợp đồng sẽ ghi nhận cụ thể các nội dung liên quan đến việc thuê đất, việc ký kết hợp đồng này phải được thực hiện tuân thủ theo quy định của pháp luật. Tùy theo từng trường hợp cụ thể thì sau khi hết thời hạn thuê đất được ghi nhận trong hợp đồng thì việc “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất” sẽ được thực hiện khác nhau. Sau đây mời các bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê đất
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì Nhà nước cho phép cho thuê đất khi đáp ứng được các điều kiện cụ thể theo quy định, việc cho thuê đất này hiện nay sẽ được các chủ thể có thẩm quyền thực hiện dưới hai hình thức đó chính là cho thuê đất thu tiền hành năm và cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Khi xác lập mối quan hệ thuê đất thì các bên sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau:
Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất
Theo Điều 42 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên cho thuê quyền sử dụng đất như sau:
– Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.
– Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.
– Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất
– Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
– Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất.
– Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích.
– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
– Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất
– Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê.
– Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng.
– Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê.
– Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất
– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê.
– Không được hủy hoại đất.
-Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
– Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất
Câu hỏi: Chào luật sư, bố mẹ tôi có thuê đất của hợp tác xã để làm trang trại để nuôi gia súc gia cầm với thời hạn thuê là 5 năm, đến năm tới là hợp đồng thuê đất của bố mẹ tôi sẽ hết thời hạn, nhưng do bố mẹ tôi đã lớn tuổi nên khôgn định tiếp tục làm việc nữa nên đã có nhu cầu muốn thuê tiếp, trong quá trình sử dụng thì bố mẹ tôi có xây dựng 1 căn nhà, chuồng trại và trồng một số cây ăn quả thì khi hết hợp đồng thuê đất thì những tài sản trên đất này sẽ được xử lý như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Giải quyết theo thỏa thuận
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng và theo quy định.
Theo quy định, khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, tài sản gắn liền với đất được xử lý, giải quyết theo thoả thuận của các bên.
Như vậy, việc xác lập, thực hiện và chấm dứt hợp đồng dựa vào sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên. Do đó, khi hết thời hạn thuê, để giải quyết tài sản trên đất thuê, nếu như hai bên có thỏa thuận từ trước về việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sẽ tuân theo thỏa thuận của hai bên. Điều này thường bao gồm việc trả lại tài sản theo trạng thái ban đầu hoặc theo các điều khoản được đề ra trong hợp đồng, bao gồm cả việc thanh toán bất kỳ khoản tiền nào hoặc sửa chữa cần thiết để khôi phục tình trạng đất. Tuy nhiên, nếu không có sự thỏa thuận trước, thì các vấn đề liên quan đến giải quyết tài sản sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.
Giải quyết theo quy định pháp luật
Theo quy định của pháp luật thì việc giải quyết tài sản trên đất thuê được xử lý như sau:
– Việc thuê đất chính là thực hiện quyền bề mặt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất, và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất
– Chủ thể thuê đất phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Trường hợp chủ thể thuê đất không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt
– Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể thuê đất phải tự xử lý tài sản đó và phải chịu chi phí xử lý
Nếu hai bên không có thỏa thuận thì sẽ phải khôi phục tình trạng đất như ban đầu hoặc tuân theo quy định của pháp luật nếu có, trường hợp không thể thỏa thuận thì có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp huyện nơi có nhà, đất giải quyết tranh chấp về xử lý tài sản khi hết thời hạn thuê đất. Trong trường hợp này có thể thỏa thuận gia hạn thêm thời hạn thuê đất, hoặc có thể thỏa thuận về chuyển nhượng tài sản trên đất.
Đặc điểm của hoạt động cho thuê đất
Theo các nội dung về thuê đất trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì ta có thể hiểu việc cho thuê đất là việc mà Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất, hoặc các cá nhân hay hộ gia đình khác có đất mà chưa có nhu cầu sử dụng đến thì sẽ giao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, việc giao quyền sử dụng đất này sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Một số đặc điểm cơ bản của việc cho thuê đất:
– Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc cho thuê đất.
Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm phát sinh quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất. Bằng hình thức hợp đồng các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013.
– Thứ hai, về quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động cho thuê đất:
Hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quan hệ giữa hai chủ thể là: Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tài sản đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước.
– Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất.
Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm các chủ thể sau đây: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất.
Hình thức cho thuê đất được mở rộng đối tượng hơn so với hình thức Nhà nước giao đất. Ta nhận thấy hình thức cho thuê đất thì mọi đối tượng sử dụng đất đai dường như có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất hơn hình thức Nhà nước giao đất.
– Thứ tư, đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất thì đối với hoạt động Nhà nước cho thuê đất thì người sử dụng đất luôn luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Mời bạn xem thêm
- Tái khám có mất tiền không theo quy định hiện nay?
- Hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở an toàn dịch bệnh động vật
- Chung cư không bảo đảm an toàn PCCC xử phạt bao nhiêu?
Khuyến nghị
Luật sư X tự hào là hệ thống công ty Luật cung cấp các dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Với vấn đề trên, công ty chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai đảm bảo hiệu quả với chi phí hợp lý nhằm hỗ trợ tối đa mọi nhu cầu pháp lý của quý khách hàng, tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Xử lý tài sản trên đất khi hết thời hạn thuê đất” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về cấp giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì:
“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.….
Theo Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện cho thuê đất có nội dung sau đây:
– Đối với các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho thuê đất nếu có một trong các văn bản sau đây:
+ Thứ nhất là văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên.
+ Thứ hai là các Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
– Đối với những dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho thuê đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các cơ quan bộ, ngành có liên quan.
– Một điều cần lưu ý đối với người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau đây:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
+ Phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Không được vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
