Xây bịt cửa sổ nhà hàng xóm có được không?

Nhu cầu xây dựng nhà ở của chúng ta đang có xu hướng gia tăng một cách đáng kể. Đặc biệt với nhu cầu tăng nhanh trong khi diện tích đất thu hẹp đã làm xuất hiện vấn đề xây dựng nhà ở liền kề, nhất là ở những khu vực đông dân cư, mật độ dân số cao như các thành phố lớn, đồng bằng ven biển,…Pháp luật quy định việc xây nhà của người dân phải đảm bảo đúng quy định an toàn trong thi công xây dựng, nhất là đảm bảo các nguyên tắc khi xây nhà liền kề. Việc xây dựng nhà ở liền kề làm xuất hiện thêm vấn đề xây nhà bị cửa sổ nhà hàng xóm. Chắc hẳn sẽ có nhiều người thắc mắc rằng, không biết theo quy định, việc xây bịt cửa sổ nhà hàng xóm có được không? Xử lý trường hợp xây nhà mà bịt cửa sổ nhà hàng xóm thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu câu trả lời chi tiết qua bài viết sau đây nhé! Luật sư X hy vọng bài viết sẽ thực sự đem lại cho bạn thật nhiều kiến thức hữu ích và thú vị.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Xây dựng 2020

Quy định về xây cửa đi và cửa sổ nhà liền kề

Căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN 9411:2012), khi xây nhà ở thì cửa sổ, ban công phải đáp ứng quy định cụ thể sau đây:

(1) Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 mét trở lên.

(2) Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 mét.

Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

(3) Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp. 

Giải thích: Nhà ở liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

Yêu cầu về kiến trúc đối với nhà liền kề

Về quy định luật xây dựng nhà liền kề, tại Mục 6 Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liên kế – Tiêu chuẩn thiết kế, yêu cầu về kiến trúc đối với nhà ở liên kế là:

– Khi thiết kế nhà ở liên kế cần phải phù hợp với công năng sử dụng, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, điều kiện khí hậu tự nhiên và giải pháp thiết kế được lựa chọn.
CHÚ THÍCH: Khi xây dựng nhà ở liên kế cần tính đến nhu cầu sử dụng của người khuyết tật theo quy định trong TCXDVN 264: 2002.

– Các không gian chức năng trong nhà ở liên kế phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Hợp lý về dây chuyền sử dụng, đảm bảo độc lập, khép kín, không gian kiến trúc hài hoà trong và ngoài nhà;
• Thích ứng với các nhu cầu sắp xếp khác nhau, có khả năng chuyển đổi linh hoạt; Có không gian rộng, thoáng, bố cục mở để tăng hiệu quả không gian nội thất của ngôi nhà;
• Sử dụng hợp lý, an toàn, không phá vỡ cấu trúc và độ bền vững công trình;
• Bảo đảm yêu cầu vệ sinh và điều kiện vi khí hậu.

– Các không gian chức năng trong nhà ở liên kế:

• Không gian chức năng giao tiếp: gồm các không gian sảnh: đón khách, giao dịch hoặc các hoạt động khác phục vụ nhu cầu giao tiếp;
• Không gian chức năng dịch vụ: cửa hàng, không gian làm dịch vụ, sản xuất, gia công;
• Không gian chức năng ở: bao gồm các phòng ở;
• Không gian khác: nơi để xe, thiết bị điện, nước, thu gom rác, kho hoặc các vật dụng khác;
• Không gian chức năng giao thông: cầu thang bộ, hành lang, thang máy (nếu có).

– Không gian chức năng giao tiếp

• Sảnh chính của nhà ở liên kế phải dễ dàng nhận biết.
• Trường hợp nhà ở liên kế mặt phố, sảnh thường được kết hợp với không gian giao tiếp của nhà.

– Không gian chức năng dịch vụ

+ Không gian chức năng dịch vụ trong nhà ở liên kế thường bố trí ở tầng một (tầng trệt) có lối vào trực tiếp từ đường phố, được bố trí kết hợp với không gian ở và phân định theo chiều đứng của nhà.
+ Trong nhà ở liên kế không được bố trí các cửa hàng kinh doanh hoá chất, các loại hàng hoá gây ô nhiễm môi trường, cháy nổ để đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường.

– Không gian chức năng ở
+ Các chức năng chính trong không gian ở của nhà ở liên kế gồm: phòng sinh hoạt chung; chỗ làm việc, học tập; phòng tập, phòng chơi (nghe nhạc, xem phim, trưng bày và các nhu cầu giải trí khác); chỗ thờ cúng tổ tiên; các phòng ngủ; phòng ăn; bếp; khu vệ sinh (xí, tắm); chỗ giặt, phơi quần áo; ban công hoặc logia; kho chứa đồ…
+ Tiêu chuẩn diện tích các bộ phận công trình lấy theo yêu cầu sử dụng, đảm bảo an toàn và sức khoẻ cho người sử dụng.

– Không gian chức năng khác
+ Trong nhà ở liên kế cần bố trí chỗ để xe, kho, trang thiết bị phòng chống cháy, nơi thu gom rác thải, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng và các vật dụng khác.
+ Trường hợp nhà ở liên kế sử dụng tầng một (tầng trệt) làm chỗ để ô tô phải đảm bảo yêu cầu về an toàn cháy cho nhà và công trình [2].

– Không gian chức năng giao thông
+ Vị trí cầu thang, số lượng thang và hình thức gian cầu thang phải đáp ứng yêu cầu sử dụng thuận tiện và thoát người an toàn. Chiều rộng của cầu thang bộ dùng để thoát người không nhỏ hơn 0,9 m. Chiều rộng mặt bậc không nhỏ hơn 0,25 m, còn chiều cao bậc không lớn hơn 0,19 m.
CHÚ THÍCH: Cầu thang bộ dùng cho người khuyết tật cần tuân thủ các quy định trong TCXDVN 264 : 2002
+ Trường hợp có nhu cầu có thể bố trí thang máy trong nhà ở liên kế. Số lượng, vị trí lắp đặt và kích thước gian thang máy phải phù hợp với yêu cầu sử dụng. Việc thiết kế và lựa chọn thang máy phải căn cứ vào:

• Số tầng cần phục vụ;
• Lượng người cần vận chuyển đáp ứng nhu cầu sử dụng;
• Nhà có người khuyết tật sử dụng;
• Các yêu cầu kỹ thuật khác.
  6.3.5.3 Ngoài việc xác định các thông số kỹ thuật của thang máy cũng cần tính đến giải pháp thiết kế giếng thang, phòng đặt máy và thiết bị, các yếu tố về kinh tế, diện tích chiếm chỗ của thang.
  6.3.5.4 Thiết kế lắp đặt thang máy và yêu cầu khi sử dụng cần tuân thủ theo các quy định của nhà sản xuất.

Xây bịt cửa sổ nhà hàng xóm có được không?

Người xây dựng sau để biết mình có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không cần phải căn cứ vào một số quy định của pháp luật đất đai, xây dựng, cụ thể:

(1) Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan (khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013).

Bên cạnh đó, pháp luật dân sự cũng nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại quy định về ranh giới giữa các bất động sản. Cụ thể tại khoản 2 Điều 175 Luật đất đai 2013 nêu rõ:

“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

(2) Việc sử dụng đất phải không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. (khoản 5 Điều 170 Luật Đất đai 2013).

Đồng thời, Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”.

Theo đó, khi sử dụng đất, xây dựng nhà ở và công trình khác người sử dụng đất phải không được cản trở, không làm tổn hại đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.

(3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

(4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

Từ những quy định trên cho thấy: Người xây dựng sau được xây nhà bịt hướng cửa sổ nhà hàng xóm nếu đáp ứng được các điều kiện trên như xây trong đúng khuôn viên thửa đất của mình và tuân thủ giấy phép xây dựng (nếu có), trừ trường hợp điều kiện (4) như trên.

Điều này không quá khó hiểu, bởi lẽ người xây dựng trước nếu có thiết kế cửa sổ hướng sang thửa đất nhà bên cạnh thì hoàn toàn lường trước được việc đến một thời điểm nào đó trong tương lai người sử dụng đất bên cạnh xây dựng nhà ở sẽ bịt hướng cửa sổ của nhà mình. 

Xử lý trường hợp xây nhà mà bịt cửa sổ nhà hàng xóm thế nào?

Bước 1: Xác minh sự việc

Trước hết, bạn cần phải xác minh hậu quả cửa sổ nhà mình bị bịt kín vì hành vi xây dựng nhà của hàng xóm có nguyên nhân do nhà hàng xóm đang vi phạm pháp luật về xây dựng hay nhà bạn đang vi phạm. Từ đó có căn cứ để tiến hành xử lý theo quy định pháp luật.

Bước 2: Giải quyết vụ việc bằng cách tự hòa giải

Sau khi các bên đã xác định được lỗi vi phạm, mức độ vi phạm của mình thì có thể cùng thương lượng, thỏa thuận và thống nhất việc giải quyết. Ví dụ có thể như:- Nếu cửa sổ nhà bạn bị bịt kín do nhà bạn vi phạm pháp luật về xây dựng thì cần phải tìm cách tháo gỡ, khắc phục vấn đề của mình;

– Nếu cửa sổ nhà bạn bị bịt kín do nhà hàng xóm của bạn vi phạm pháp luật về xây dựng thì hai bên có thể thỏa thuận để nhà hàng xóm điều chỉnh lại kích thước, kết cấu…công trình xây dựng hoặc một cách khác để khắc phục hậu quả cho nhà bạn.

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết 

Nếu các bên không thể tự mình giải quyết được tranh chấp thì có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc:

+ Xác minh vụ việc;

+ Xử lý vi phạm hành chính về xây dựng, đất đai (nếu có). Quyết định xử lý vi phạm là cách thức giải quyết mà các bên cần tuân thủ;

+ Buộc bên vi phạm phải khắc phục hậu quả/bồi thường thiệt hại theo yêu cầu và theo quy định pháp luật hiện hành;Một số cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết, xử lý vụ việc của bạn:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình;

+ Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có công trình (nếu bạn lựa chọn việc giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự);

+ Thanh tra xây dựng các cấp.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm không?
• Luật xây dựng nhà ở liền kề

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Xây bịt cửa sổ nhà hàng xóm có được không?“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý về dịch vụ Tra cứu chỉ giới xây dựng. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102. chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp